“Avvocato, l’inquilino paga l’affitto, ma non mi rimborsa le spese condominiali: posso fare qualcosa?”

È una domanda frequente, soprattutto quando il locatore si trova a dover anticipare al condominio somme che, in base al contratto, dovrebbero essere rimborsate dal conduttore.

Il problema è pratico: il canone magari viene pagato, ma restano insoluti riscaldamento, acqua, pulizia scale, ascensore, spese comuni o altri oneri accessori. Con il tempo, l’importo può diventare rilevante.

Gli oneri accessori non sono spese “secondarie”

Nella locazione, il conduttore non è obbligato soltanto a pagare il canone.

Quando previsto dal contratto e dalla legge, deve anche rimborsare gli oneri accessori, cioè le spese collegate all’utilizzo dell’immobile e dei servizi comuni.

Nelle locazioni abitative, l’art. 5 della legge n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento degli oneri accessori può assumere rilievo ai fini della risoluzione del contratto quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

La Cassazione: lo sfratto può riguardare anche gli oneri accessori

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 30811 del 6 novembre 2023, Sezione Terza Civile, ha ribadito un principio importante: è ammesso il ricorso alla procedura di sfratto per morosità anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori della locazione.

La ragione è semplice: oggi gli oneri accessori sono parte essenziale dell’equilibrio economico del contratto. Non sono un elemento marginale, ma somme che il locatore può essere costretto ad anticipare e che incidono concretamente sul rapporto locativo.

Cosa significa per il proprietario?

Il proprietario non deve attendere passivamente che il debito aumenti.

Se l’inquilino non paga le spese dovute, è opportuno:

• verificare il contratto di locazione;
• controllare quali spese sono effettivamente poste a carico del conduttore;
• predisporre un conteggio chiaro;
• inviare una richiesta scritta di pagamento;
• conservare rendiconti, riparti condominiali e ricevute;
• valutare se sussistono i presupposti per lo sfratto per morosità.

Una richiesta generica può creare problemi. È meglio indicare con precisione le somme richieste e il periodo di riferimento.

Cosa può fare l’inquilino?

Anche l’inquilino ha diritto a capire quali somme gli vengono chieste.

Se riceve una richiesta di pagamento per spese condominiali o altri oneri accessori, può chiedere il dettaglio degli importi e verificare la documentazione giustificativa.

Non è corretto smettere semplicemente di pagare senza spiegazioni. Se vi sono contestazioni, è consigliabile formularle per iscritto e in modo chiaro.

Il termine di grazia nelle locazioni abitative

Nelle locazioni abitative, l’art. 55 della legge n. 392/1978 consente al conduttore, in determinati casi, di sanare la morosità in sede giudiziale.

Questo istituto, spesso chiamato “termine di grazia”, può consentire al conduttore di pagare quanto dovuto entro il termine concesso dal giudice, evitando la risoluzione del contratto.

La possibilità va però valutata caso per caso e non deve essere confusa con un diritto automatico a non pagare.

Documenti utili da conservare

Per il locatore sono importanti:

• contratto di locazione registrato;
• ricevute dei canoni pagati;
• rendiconti condominiali;
• riparti spese;
• richieste di pagamento inviate all’inquilino;
• eventuali solleciti;
• estratti conto o ricevute dei pagamenti effettuati al condominio.

Per il conduttore sono utili:

• contratto;
• ricevute dei pagamenti;
• richieste ricevute dal locatore;
• documentazione condominiale eventualmente consegnata;
• contestazioni inviate per iscritto.

Conclusioni

Il mancato pagamento delle spese condominiali o degli oneri accessori non deve essere sottovalutato.

Per il proprietario può rappresentare un inadempimento rilevante; per l’inquilino può portare a conseguenze serie, fino alla domanda di risoluzione del contratto e rilascio dell’immobile.

Lo Studio Legale Avv. Massimo Ronchi – Bresso (MI) assiste proprietari e conduttori nella gestione delle controversie locatizie, sfratti per morosità, richieste di pagamento e contestazioni relative a canoni e oneri accessori.

FAQ

Posso sfrattare l’inquilino se non paga le spese condominiali?
Sì, se il mancato pagamento degli oneri accessori assume rilievo secondo la legge e il contratto.

Gli oneri accessori sono diversi dal canone?
Sì, ma possono essere economicamente rilevanti e incidere sull’equilibrio del contratto.

L’inquilino può chiedere il dettaglio delle spese?
Sì. È opportuno che il locatore indichi con chiarezza gli importi richiesti e la relativa documentazione.

Basta una piccola somma non pagata per ottenere lo sfratto?
No. Occorre valutare la gravità dell’inadempimento e, nelle locazioni abitative, le soglie previste dalla legge.

Il conduttore può sanare la morosità?
Nelle locazioni abitative, in determinati casi, può operare la sanatoria prevista dall’art. 55 della legge n. 392/1978.

---

5. RIFERIMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI

Normativa

• Art. 658 c.p.c. – Intimazione di sfratto per morosità.
• Art. 5 legge 27 luglio 1978, n. 392 – Inadempimento del conduttore.
• Art. 55 legge 27 luglio 1978, n. 392 – Termine per il pagamento dei canoni scaduti.
• Art. 1455 c.c. – Importanza dell’inadempimento.

Giurisprudenza

• Corte costituzionale, sentenza n. 377 del 23-31 marzo 1988: ha ritenuto non fondata la questione relativa all’utilizzo della procedura di convalida di sfratto per il mancato pagamento degli oneri accessori.
• Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, ordinanza n. 30811 del 6 novembre 2023: ha ribadito che la procedura di sfratto per morosità può essere utilizzata anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori della locazione, poiché tali somme sono parte essenziale del rapporto locativo.