Una persona anziana o fragile si trasferisce stabilmente in una struttura assistenziale. La sua abitazione rimane vuota, ma continuano a maturare spese condominiali, imposte e costi di manutenzione. I familiari ritengono che venderla sia la soluzione migliore per sostenere le spese di assistenza.

L’amministratore di sostegno può mettere in vendita l’immobile e firmare il contratto?

La risposta è sì, ma non può farlo liberamente. Occorre prima controllare attentamente il decreto di nomina, verificare quali poteri siano stati attribuiti all’amministratore e ottenere l’autorizzazione prevista per la vendita. L’operazione deve inoltre rispondere all’interesse concreto del beneficiario, non alla semplice convenienza dei familiari.

Il primo documento da controllare è il decreto di nomina

L’amministrazione di sostegno non determina automaticamente una generale incapacità della persona.

L’articolo 409 del Codice civile stabilisce che il beneficiario conserva la capacità di agire per tutti gli atti che non richiedono la rappresentanza esclusiva o l’assistenza necessaria dell’amministratore.

Per questo motivo bisogna leggere il decreto di nomina e gli eventuali provvedimenti successivi. Il decreto può prevedere che:

• l’amministratore rappresenti il beneficiario e firmi in suo nome;
• il beneficiario firmi con l’assistenza dell’amministratore;
• determinati atti restino nella piena disponibilità del beneficiario;
• alcuni atti richiedano una specifica autorizzazione.

Se il decreto non attribuisce all’amministratore il potere necessario per occuparsi della vendita, non si può presumere che tale potere esista. Il giudice tutelare può però modificare o integrare il decreto, adeguandolo alle esigenze sopravvenute.

È quindi necessario chiarire prima di tutto chi possa intervenire nell’operazione e con quali poteri.

Per comprendere il funzionamento generale della misura si può consultare anche l’approfondimento “Mio padre non riesce più a gestire soldi e documenti: serve l’amministrazione di sostegno?”.

Quando occorre l’autorizzazione

Quando la vendita deve essere compiuta dall’amministratore in rappresentanza del beneficiario, oppure con il suo intervento nei termini stabiliti dal decreto, entra in gioco la disciplina degli atti di straordinaria amministrazione.

L’articolo 411 del Codice civile rende applicabili all’amministratore di sostegno, in quanto compatibili, le disposizioni degli articoli da 374 a 388.

L’attuale articolo 374 include espressamente l’alienazione dei beni tra gli atti che richiedono l’autorizzazione del giudice tutelare. Dal 2023 l’articolo 375 è stato abrogato e la competenza prevista dall’articolo 374 è stata concentrata presso il giudice tutelare.

L’autorizzazione non costituisce una semplice formalità. Serve a verificare che la vendita:

• sia realmente utile per il beneficiario;
• avvenga a condizioni economicamente adeguate;
• non sia determinata soltanto dagli interessi dei familiari;
• non comprometta le esigenze abitative, assistenziali e patrimoniali della persona;
• preveda una destinazione corretta del ricavato.

La volontà del beneficiario deve essere considerata

L’amministratore di sostegno non diventa proprietario dei beni amministrati e non può decidere come se fossero propri.

L’articolo 410 del Codice civile gli impone di tenere conto dei bisogni e delle aspirazioni del beneficiario. Deve inoltre informarlo tempestivamente degli atti da compiere e, in caso di dissenso, informare il giudice tutelare.

Questo principio assume particolare importanza quando si parla della casa. Un immobile può avere non soltanto un valore economico, ma anche un forte valore personale e familiare.

Quando le condizioni della persona lo permettono, occorre quindi coinvolgerla nella decisione e comprendere:

• se desideri effettivamente vendere;
• se esista la possibilità di tornare a vivere nell’abitazione;
• se l’immobile produca un reddito o possa essere locato;
• se la vendita sia necessaria per sostenere spese di cura o assistenza;
• se vi siano soluzioni alternative meno definitive.

Il semplice fatto che la casa sia temporaneamente vuota non rende automaticamente conveniente la vendita.

Che cosa deve spiegare la richiesta di autorizzazione

La richiesta deve consentire al giudice di comprendere perché l’operazione sia utile per la persona protetta.

Il modulo ufficiale del Tribunale di Milano richiede, tra l’altro, di indicare:

• il procedimento di amministrazione di sostegno;
• l’immobile e i relativi dati catastali;
• la provenienza del bene;
• il prezzo minimo;
• la perizia giurata di stima;
• i motivi per cui la vendita presenta un’evidente utilità per il beneficiario;
• la destinazione richiesta per il ricavato.

L’articolo 376 del Codice civile prevede inoltre che, autorizzando la vendita, il giudice tutelare determini se essa debba avvenire all’incanto o mediante trattativa privata, stabilisca il prezzo minimo e indichi come debba essere utilizzato o reinvestito il ricavato.

Quali documenti è opportuno raccogliere

La documentazione può variare in base al caso concreto e alle indicazioni dell’ufficio giudiziario. In generale è opportuno predisporre:

• decreto di nomina dell’amministratore di sostegno;
• eventuali provvedimenti che abbiano modificato i suoi poteri;
• numero del procedimento di volontaria giurisdizione;
• atto di provenienza dell’immobile;
• visura e dati catastali aggiornati;
• perizia giurata di stima;
• documentazione relativa a ipoteche o altri vincoli;
• eventuale proposta di acquisto ricevuta;
• indicazione delle spese che rendono opportuna la vendita;
• documentazione relativa alle esigenze assistenziali del beneficiario;
• proposta relativa all’impiego o al reinvestimento del prezzo.

Il Tribunale può chiedere chiarimenti o documenti ulteriori. Una situazione nella quale l’immobile è libero e appartiene direttamente al beneficiario può essere diversa da quella in cui vi siano comproprietari, diritti di abitazione, ipoteche, occupanti o una provenienza ereditaria ancora da definire.

Si può firmare prima un compromesso?

È prudente non sottoscrivere una proposta irrevocabile o un contratto preliminare vincolante prima di avere verificato i poteri dell’amministratore e il percorso autorizzativo.

L’autorizzazione potrebbe stabilire un prezzo minimo, condizioni particolari o una diversa modalità di vendita. La vendita potrebbe anche essere negata.

Una semplice clausola che subordini il contratto all’autorizzazione non risolve automaticamente ogni problema: contenuto e formulazione devono essere valutati con attenzione, anche insieme al notaio incaricato.

Il percorso corretto consiste normalmente nel verificare prima i poteri, predisporre la documentazione e chiedere l’autorizzazione senza assumere obblighi incompatibili con gli interessi del beneficiario.

L’autorizzazione può essere rilasciata anche dal notaio?

Accanto al procedimento davanti al giudice, l’articolo 21 del decreto legislativo n. 149 del 2022 consente al notaio rogante, su richiesta scritta, di rilasciare determinate autorizzazioni relative agli atti pubblici o alle scritture private autenticate nei quali intervenga un beneficiario di amministrazione di sostegno.

Il testo della disposizione è stato successivamente modificato dal decreto legislativo n. 164 del 2024.

Quando dalla vendita deve essere riscosso un corrispettivo nell’interesse della persona protetta, il notaio deve stabilirne anche le modalità di reimpiego. L’autorizzazione viene comunicata alla cancelleria del tribunale competente e al pubblico ministero.

La strada notarile costituisce quindi un’alternativa prevista dalla legge, ma deve essere valutata con il notaio e con il professionista che segue l’amministrazione, tenendo conto del decreto di nomina e delle particolarità dell’operazione.

Che cosa cambia se l’immobile proviene da un’eredità

La provenienza ereditaria richiede un controllo aggiuntivo, soprattutto quando l’eredità sia stata accettata con beneficio d’inventario.

In questi casi possono trovare applicazione anche le regole sull’autorizzazione alla vendita dei beni ereditari. Il Tribunale di Milano indica, per la procedura giudiziale, documenti specifici come l’accettazione beneficiata, l’inventario, la dichiarazione di successione e la perizia giurata.

Dal 1° marzo 2023 la relativa autorizzazione può, nei casi previsti dall’articolo 21 del decreto legislativo n. 149 del 2022, essere richiesta anche al notaio incaricato.

Prima di procedere bisogna quindi verificare:

• come sia stato acquistato l’immobile;
• se l’eredità sia stata accettata con beneficio d’inventario;
• se l’inventario sia stato regolarmente formato;
• quale autorità o notaio possa rilasciare l’autorizzazione;
• se occorrano ulteriori pareri o provvedimenti.

A chi appartiene il ricavato della vendita

Il denaro ottenuto dalla vendita appartiene al beneficiario. Non diventa disponibile per i familiari né per l’amministratore.

Il provvedimento di autorizzazione può stabilire che il prezzo:

• sia versato sul conto intestato alla procedura o al beneficiario;
• venga investito secondo modalità determinate;
• sia destinato, in tutto o in parte, alle necessità assistenziali;
• rimanga disponibile entro precisi limiti;
• venga utilizzato per spese specificamente indicate.

L’impiego delle somme deve rispettare il provvedimento e deve essere documentato nei successivi rendiconti.

Che cosa accade se l’amministratore supera i propri poteri

Gli atti compiuti dall’amministratore in violazione della legge, oltre l’oggetto dell’incarico o oltre i poteri conferiti dal giudice possono essere annullati ai sensi dell’articolo 412 del Codice civile.

Il rischio non riguarda soltanto il rapporto interno tra amministratore e beneficiario. Può coinvolgere anche la sicurezza dell’operazione immobiliare e la posizione dell’acquirente.

Per questo motivo il decreto di nomina e l’autorizzazione devono essere esaminati prima della firma degli atti negoziali.

Il principio affermato dalla Corte costituzionale

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 114 del 2019, ha chiarito che la nomina di un amministratore di sostegno non crea automaticamente uno stato generale di incapacità.

La pronuncia riguardava la capacità di effettuare una donazione, non la vendita di un immobile. Il principio generale è tuttavia importante: le limitazioni della capacità del beneficiario non possono essere presunte, ma devono risultare dal decreto o dalla legge.

Anche nella vendita della casa, dunque, il punto di partenza rimane l’esame del provvedimento concreto e dei poteri effettivamente attribuiti.

FAQ

L’amministratore di sostegno può decidere da solo di vendere la casa?

No. Deve operare nei limiti del decreto di nomina e ottenere l’autorizzazione richiesta per la vendita.

Il beneficiario è sempre incapace di firmare?

No. Conserva la capacità per gli atti che non richiedono, secondo il decreto, la rappresentanza o l’assistenza dell’amministratore. La situazione deve essere verificata concretamente.

Serve una perizia?

Il modulo del Tribunale di Milano per la vendita immobiliare richiede una perizia giurata di stima. La perizia consente di valutare la congruità del prezzo minimo.

Il ricavato può essere utilizzato per pagare la RSA?

Può essere destinato alle esigenze assistenziali del beneficiario se ciò è previsto o autorizzato. Le modalità concrete devono rispettare il provvedimento e risultare dal rendiconto.

Si può vendere a un familiare?

Non è vietato in assoluto, ma occorre valutare con particolare attenzione il prezzo, l’utilità per il beneficiario e qualsiasi possibile conflitto d’interessi, informandone il giudice o il notaio.

È possibile chiedere l’autorizzazione al notaio?

Sì, nei casi previsti dall’articolo 21 del decreto legislativo n. 149 del 2022. La possibilità concreta deve essere valutata con il notaio rogante sulla base dell’atto e del decreto di amministrazione di sostegno.

Conclusione

La vendita della casa di una persona sottoposta ad amministrazione di sostegno è possibile, ma richiede una preparazione accurata.

Occorre stabilire chi abbia il potere di firmare, rispettare la volontà e le esigenze del beneficiario, dimostrare l’utilità dell’operazione, documentare il valore dell’immobile e definire la destinazione del ricavato.

Una richiesta incompleta o un impegno assunto troppo presto possono creare difficoltà e ritardare la vendita. Prima di accettare proposte o sottoscrivere contratti è quindi opportuno esaminare il decreto, la provenienza dell’immobile e la documentazione patrimoniale.

Per una valutazione della situazione e della documentazione è possibile contattare lo Studio Legale, con sedi a Bresso e Melzo.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

• Legge 9 gennaio 2004, n. 6, istitutiva dell’amministrazione di sostegno.
• Articoli 405, 407 e 409-412 del Codice civile.
• Articoli 374 e 376 del Codice civile, nel testo risultante dal decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149.
• Articolo 21 del decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, come modificato dal decreto legislativo 31 ottobre 2024, n. 164.
• Corte costituzionale, sentenza n. 114/2019, decisione del 7 marzo 2019, depositata il 10 maggio 2019, ECLI:IT:COST:2019:114.