Hai firmato un preliminare per acquistare o vendere una casa e una delle parti, quando arriva il momento del rogito, non vuole più procedere. Che cosa succede alla caparra? Il venditore può semplicemente trattenerla? L’acquirente può pretendere automaticamente il doppio?

La risposta è no: ciò che viene denominato caparra non si perde e non si raddoppia automaticamente ogni volta che una compravendita non arriva al rogito.

Occorre prima verificare che la somma versata sia effettivamente una caparra confirmatoria, individuare quale parte sia inadempiente, valutare la gravità dell’inadempimento e controllare le clausole del preliminare. È inoltre importante scegliere correttamente il rimedio da utilizzare, perché recesso, risoluzione ed esecuzione del contratto non sono strumenti perfettamente sovrapponibili.

Che cos’è la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile.

Quando il contratto viene regolarmente eseguito, la somma versata a titolo di caparra deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta. Nella compravendita immobiliare, normalmente viene quindi considerata parte del prezzo al momento del rogito.

La sua funzione diventa particolarmente importante quando una delle parti non adempie.

Se è inadempiente chi ha versato la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenerla.

Se invece è inadempiente chi ha ricevuto la caparra, la parte che l’ha versata può recedere e chiedere il pagamento del doppio.

La legge consente però alla parte non inadempiente anche una strada diversa: chiedere l’esecuzione del contratto oppure la sua risoluzione, facendo valere l’eventuale diritto al risarcimento secondo le regole generali.

Proprio per questo, prima di inviare una comunicazione definitiva alla controparte è necessario stabilire quale tutela sia concretamente più conveniente e giuridicamente corretta.

Caparra e acconto non sono la stessa cosa

Uno degli errori più frequenti consiste nel considerare automaticamente come caparra qualsiasi somma versata prima del rogito.

Caparra confirmatoria e acconto sul prezzo svolgono invece funzioni differenti.

L’acconto rappresenta semplicemente un pagamento anticipato di una parte del prezzo. La caparra confirmatoria svolge anche la funzione prevista dall’articolo 1385 del Codice civile in caso di inadempimento.

La distinzione assume quindi conseguenze molto concrete: le regole che consentono di trattenere la caparra o di domandarne il doppio non possono essere applicate automaticamente a una somma che costituisca soltanto un acconto.

La Corte di Cassazione si è occupata recentemente proprio della qualificazione di una somma indicata nel contratto come versata “a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento”.

Con la sentenza n. 23592 del 20 agosto 2025, la Seconda Sezione civile ha chiarito che, in una simile situazione, la stessa somma può svolgere per intero una duplice funzione alternativa: caparra in caso di inadempimento e anticipazione del prezzo in caso di regolare esecuzione del contratto.

È tuttavia possibile che le parti abbiano attribuito soltanto a una parte della somma la funzione di caparra e alla restante parte quella di semplice acconto. Per stabilirlo occorre interpretare il contratto e gli altri elementi rilevanti.

La denominazione utilizzata nella proposta d’acquisto o nel preliminare è quindi molto importante, ma deve essere letta insieme al contenuto complessivo dell’accordo.

Quando il venditore può trattenere la caparra

Immaginiamo che l’acquirente abbia versato 20.000 euro a titolo di caparra confirmatoria e successivamente si rifiuti di stipulare il rogito.

Il venditore non può concludere automaticamente che i 20.000 euro siano ormai definitivamente suoi.

Occorre verificare perché il contratto non sia stato concluso.

Potrebbe trattarsi, ad esempio, di un rifiuto ingiustificato dell’acquirente; ma potrebbero anche essere emersi problemi riguardanti l’immobile, obblighi non rispettati dal venditore, condizioni previste nel preliminare o altre circostanze che modificano completamente la valutazione.

Anche la mancata presentazione della parte al rogito non deve essere considerata isolatamente. Bisogna controllare la natura del termine fissato, le comunicazioni precedenti, gli eventuali rinvii concordati e soprattutto se la parte che invoca l’inadempimento fosse a propria volta pronta ad adempiere correttamente.

La Cassazione ha infatti precisato che il recesso previsto dall’articolo 1385 richiede un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Il giudice deve valutare il comportamento di entrambe le parti e l’incidenza dell’inadempimento sull’equilibrio complessivo del contratto.

Quando l’acquirente può chiedere il doppio della caparra

La situazione opposta si verifica quando sia il venditore a rendersi inadempiente.

Se ricorrono i presupposti previsti dalla legge, l’acquirente che abbia versato la caparra può recedere dal contratto e domandarne il doppio.

Se, ad esempio, la caparra era di 20.000 euro, la pretesa prevista dall’articolo 1385 può quindi arrivare a 40.000 euro complessivi.

Anche in questo caso, tuttavia, non basta affermare che il venditore “non vuole più vendere”.

Occorre stabilire con precisione quale obbligo fosse stato assunto, se il mancato adempimento sia imputabile al venditore e se presenti una rilevanza sufficiente.

Nelle compravendite immobiliari possono assumere importanza, a seconda del caso, problemi relativi alla titolarità del bene, alla regolarità dell’immobile, alla cancellazione di vincoli, alla consegna della documentazione o ad altre obbligazioni espressamente previste nel preliminare.

Non esiste quindi una regola secondo la quale ogni difficoltà che impedisca il rogito comporti necessariamente il pagamento del doppio della caparra.

Il rifiuto del mutuo fa perdere automaticamente la caparra?

È una delle questioni che più frequentemente generano equivoci.

Se l’acquirente non ottiene il mutuo, bisogna innanzitutto leggere il contratto.

Una proposta o un preliminare possono essere stati subordinati all’ottenimento del finanziamento attraverso una specifica condizione. In questo caso occorre verificare esattamente come la clausola sia stata formulata, entro quale termine dovesse verificarsi la condizione e quale comportamento fosse richiesto all’acquirente.

Se invece il contratto non contiene una tutela di questo tipo, il semplice fatto di non avere ottenuto il finanziamento non consente di concludere, in astratto e senza ulteriori verifiche, che l’acquirente possa sciogliersi liberamente dal contratto recuperando la caparra.

La soluzione dipende quindi dal testo sottoscritto e dalle circostanze concrete.

Non basta domandare il doppio: bisogna scegliere il rimedio giusto

L’articolo 1385 mette a disposizione della parte non inadempiente due meccanismi differenti.

Da un lato vi è il recesso collegato alla caparra: ritenzione della somma ricevuta oppure richiesta del doppio di quella versata.

Dall’altro vi è la possibilità di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con l’eventuale risarcimento del danno disciplinato dalle regole generali.

La distinzione non è soltanto teorica.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 18392 dell’8 giugno 2022, ha affrontato il rapporto tra caparra confirmatoria e diffida ad adempiere. La Corte ha precisato che, una volta che la risoluzione del contratto sia già intervenuta attraverso una diffida ad adempiere, non è successivamente possibile esercitare il recesso come se il contratto fosse ancora in essere.

Questo significa che una lettera inviata troppo rapidamente, magari utilizzando formule standard, può incidere sulla successiva impostazione della controversia.

Prima di scegliere tra recesso, diffida ad adempiere, domanda di risoluzione o richiesta di esecuzione del preliminare è quindi opportuno ricostruire con precisione la situazione contrattuale.

La caparra non costituisce sempre il massimo risarcimento possibile

Chi subisce l’inadempimento può avere interesse a utilizzare il meccanismo della caparra perché consente di avvalersi della tutela prevista dall’articolo 1385 senza dover impostare una domanda di risarcimento secondo le regole ordinarie.

Ma questa non è necessariamente l’unica strada.

Se il danno effettivamente subito è superiore alla caparra, la parte non inadempiente può valutare se chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento secondo le norme generali. In tal caso, però, il danno deve essere allegato e provato secondo le regole applicabili.

La scelta dipende quindi dall’importo della caparra, dai danni concretamente subiti, dalle prove disponibili e dall’interesse della parte a ottenere comunque il trasferimento dell’immobile oppure a sciogliersi definitivamente dal rapporto.

Quali documenti bisogna conservare

Quando nasce una contestazione sulla caparra, è importante raccogliere tutta la documentazione del rapporto e non soltanto la ricevuta del pagamento.

In particolare possono essere rilevanti:

• proposta d’acquisto e relativa accettazione;
• contratto preliminare;
• eventuali integrazioni o modifiche successive;
• bonifici, assegni e relative causali;
• corrispondenza tra le parti e con l’agenzia immobiliare;
• comunicazioni riguardanti la data del rogito;
• eventuali convocazioni del notaio;
• documentazione relativa al mutuo;
• documenti riguardanti eventuali problemi dell’immobile;
• richieste di adempimento o contestazioni già inviate.

Anche messaggi ed email possono risultare utili per ricostruire le ragioni per cui la compravendita non è stata conclusa e il comportamento tenuto dalle parti.

Gli errori da evitare

Il primo errore è pensare che basti leggere la parola “caparra” per conoscere già il risultato della controversia.

Il secondo è attribuire automaticamente l’inadempimento alla parte che non si presenta al rogito, senza verificare le ragioni del mancato perfezionamento della vendita.

Il terzo è inviare immediatamente una diffida, dichiarare il recesso o comunicare di voler trattenere definitivamente la somma senza avere prima stabilito quale rimedio si intenda effettivamente utilizzare.

Infine, non bisogna confondere la caparra confirmatoria con un semplice acconto né con altre somme eventualmente previste dal contratto.

FAQ

Se l’acquirente cambia idea perde sempre la caparra?

Non automaticamente, ma un semplice ripensamento può costituire inadempimento. Occorre comunque verificare il contratto, le obbligazioni delle parti e la rilevanza dell’inadempimento prima di stabilire definitivamente le conseguenze sulla caparra.

Se il venditore non vuole più vendere deve sempre restituire il doppio?

Il doppio della caparra può essere richiesto attraverso il meccanismo previsto dall’articolo 1385 quando ricorrono i relativi presupposti. Deve quindi essere accertato un inadempimento imputabile e sufficientemente rilevante del venditore.

Se la banca non concede il mutuo l’acquirente recupera la caparra?

Dipende soprattutto dal contenuto del contratto e dall’eventuale condizione relativa al finanziamento. Non esiste una risposta valida per tutti i preliminari.

Un acconto può essere trattenuto come una caparra?

Non automaticamente. Infatti anche se nella prassi normalmente accade, giuridicamente acconto e caparra hanno natura e funzione diverse. È necessario stabilire come sia stata qualificata la somma e quale fosse la volontà delle parti.

Posso chiedere il doppio della caparra e anche tutti gli altri danni?

Il meccanismo del recesso con richiesta del doppio della caparra e la domanda di risoluzione con risarcimento secondo le regole generali costituiscono rimedi differenti. La scelta deve essere valutata in relazione al caso concreto.

Prima di trattenere la caparra devo mandare una diffida?

Non esiste una risposta unica. Il contenuto della comunicazione deve essere scelto in funzione del rimedio che si intende utilizzare; una diffida ad adempiere può produrre effetti giuridici che incidono sulle successive possibilità di tutela.

Conclusioni

Quando un preliminare di vendita non arriva al rogito, la sorte della caparra non può essere stabilita soltanto chiedendosi chi abbia materialmente versato il denaro.

Bisogna qualificare correttamente la somma, ricostruire gli obblighi assunti, individuare la causa del mancato adempimento, valutare il comportamento di entrambe le parti e scegliere il rimedio giuridico appropriato.

Una comunicazione inviata prima di avere compiuto queste verifiche può rendere più complessa la gestione successiva della controversia.

Per questo motivo, soprattutto quando la caparra è di importo significativo, è opportuno far esaminare il preliminare, i pagamenti e le comunicazioni intervenute prima di assumere iniziative definitive.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.