Una persona dona la nuda proprietà dell’appartamento a un figlio e conserva l’usufrutto. Dopo qualche tempo il condominio approva spese per la gestione ordinaria, la manutenzione dell’ascensore e magari importanti lavori sull’edificio.

Chi deve pagare: l’usufruttuario, che vive nell’immobile, oppure il nudo proprietario? E l’amministratore deve necessariamente rivolgersi al soggetto sul quale, nei rapporti interni, grava quella determinata spesa?

La risposta richiede una distinzione fondamentale: una cosa è stabilire chi debba sopportare definitivamente il costo nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario; altra cosa è stabilire chi possa essere chiamato a pagare dal condominio.

La risposta in breve

Come regola generale, le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario, mentre le riparazioni straordinarie gravano sul proprietario.

La distinzione, però, non dipende semplicemente dall’importo della fattura: occorre verificare la natura concreta dell’intervento.

Nei confronti del condominio, inoltre, la disciplina è più rigorosa. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce espressamente che usufruttuario e nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. Ciò significa che l’amministratore non è necessariamente vincolato alla ripartizione interna tra i due soggetti quando deve recuperare le quote condominiali.

Usufrutto e nuda proprietà: perché bisogna distinguere i due diritti

Con l’usufrutto, la proprietà dell’immobile viene separata dal suo godimento.

Il nudo proprietario conserva la proprietà del bene, ma l’usufruttuario ha il diritto di utilizzarlo e di trarne le utilità compatibili con la sua destinazione.

Questa separazione spiega anche la disciplina delle spese: chi gode concretamente dell’immobile sostiene normalmente i costi legati alla sua gestione corrente; gli interventi che incidono invece sulla struttura e sulla consistenza del bene fanno capo, in linea generale, al proprietario.

Quali spese spettano all’usufruttuario?

L’articolo 1004 del Codice civile pone a carico dell’usufruttuario le spese e gli oneri relativi:

• alla custodia del bene;
• alla sua amministrazione;
• alla manutenzione ordinaria.

Sono inoltre a suo carico le riparazioni straordinarie che siano diventate necessarie a causa dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Quest’ultima precisazione è importante.

Non basta quindi qualificare un intervento come “straordinario” per concludere automaticamente che debba sempre pagarlo il nudo proprietario. Se, ad esempio, il deterioramento strutturale deriva dalla mancata esecuzione della manutenzione ordinaria che competeva all’usufruttuario, la situazione può cambiare.

Quali spese spettano invece al nudo proprietario?

L’articolo 1005 c.c. attribuisce al proprietario le riparazioni straordinarie.

La norma richiama, tra gli esempi, gli interventi necessari per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi e il rinnovamento, totale o per una parte rilevante, di tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L’elenco non deve però essere interpretato come un catalogo rigido ed esaustivo.

La Corte di cassazione, con l’ordinanza della Seconda Sezione civile n. 22797 del 12 settembre 2019, ha chiarito che la distinzione tra spesa ordinaria e straordinaria dipende dalla natura dell’opera, e non semplicemente dalla maggiore o minore urgenza o dall’entità economica dell’intervento.

Secondo la Corte, sono riconducibili alla sfera del proprietario gli interventi che incidono sulla struttura, sulla sostanza e sulla destinazione del bene; può essere quindi straordinaria anche l’opera che comporti la sostituzione o il ripristino di un elemento essenziale della struttura, soprattutto quando sia destinata a eliminare deterioramenti connessi alla vetustà.

Una spesa molto costosa è automaticamente straordinaria?

No.

Questo è uno degli errori più frequenti.

Il costo può essere un elemento da considerare, ma non rappresenta da solo il criterio giuridico decisivo. Un intervento relativamente oneroso può rientrare nella manutenzione necessaria al normale godimento del bene, mentre un intervento non particolarmente costoso può incidere su elementi strutturali e avere natura straordinaria.

Per stabilire a chi spetti definitivamente il costo occorre quindi esaminare:

• il tipo di intervento;
• la sua funzione;
• la parte dell’edificio interessata;
• la causa che lo ha reso necessario;
• l’eventuale collegamento con una precedente mancata manutenzione;
• le delibere assembleari e la documentazione tecnica.

Per approfondire il diverso problema dei poteri dell’amministratore davanti a un intervento indifferibile si può vedere anche l’articolo sui lavori urgenti in condominio.

Ma il condominio può chiedere tutto anche all’usufruttuario?

Qui entra in gioco la distinzione tra rapporti interni e rapporti con il condominio.

Dopo la riforma del condominio, l’articolo 67 disp. att. c.c. stabilisce espressamente:

“Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.”

La conseguenza pratica è rilevante.

Anche quando, nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario, una determinata spesa debba essere sopportata dall’uno piuttosto che dall’altro, il condominio dispone di una tutela più ampia per ottenere il pagamento delle proprie quote.

Pertanto, non è corretto rispondere a una richiesta dell’amministratore limitandosi ad affermare, ad esempio, che “questa è una spesa straordinaria e quindi deve pagarla esclusivamente il nudo proprietario”.

Quella osservazione può essere rilevante nei rapporti interni tra i due titolari, ma non elimina la responsabilità solidale prevista nei confronti dell’amministrazione condominiale.

E se paga chi, nei rapporti interni, non avrebbe dovuto sostenere la spesa?

Occorre tenere distinti i due piani.

Il pagamento effettuato nei confronti del condominio evita la morosità dell’unità immobiliare, ma non stabilisce necessariamente chi debba sopportarne definitivamente il costo nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario.

Per questa seconda valutazione tornano rilevanti le regole degli articoli 1004 e 1005 c.c., la natura concreta della spesa, la causa dell’intervento e il contenuto del titolo che ha costituito l’usufrutto.

Prima di procedere a eventuali richieste di rimborso è quindi opportuno ricostruire esattamente la vicenda e verificare tutta la documentazione.

Chi vota nell’assemblea condominiale?

La separazione tra usufrutto e nuda proprietà produce effetti anche sul diritto di voto.

L’articolo 67 disp. att. c.c. attribuisce all’usufruttuario il voto nelle questioni riguardanti l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta invece, come regola generale, al proprietario, ferme le specifiche eccezioni previste dalla stessa disposizione per determinate opere e per l’ipotesi contemplata dall’articolo 1006 c.c.

La distinzione tra chi deve essere convocato, chi può votare e chi deve sostenere la spesa non va quindi affrontata con automatismi.

Una deliberazione adottata senza rispettare le regole sulla convocazione e sulla partecipazione può inoltre porre un problema distinto relativo alla sua validità. Sul punto si può consultare l’approfondimento sull’impugnazione della delibera condominiale.

Un esempio pratico

Immaginiamo che una madre abbia conservato l’usufrutto dell’appartamento dopo averne donato la nuda proprietà al figlio.

Durante l’anno vengono sostenute normali spese per la gestione dei servizi comuni e per la manutenzione corrente. Nei rapporti interni, questi oneri ricadono normalmente sull’usufruttuaria.

Successivamente l’assemblea approva un importante intervento strutturale sul fabbricato. La qualificazione dell’opera deve essere verificata concretamente, ma se si tratta effettivamente di una riparazione straordinaria ai sensi degli articoli 1004 e 1005 c.c., il costo farà capo, nei rapporti interni, al nudo proprietario.

Ciò non impedisce però al condominio, in presenza di somme rimaste insolute, di fare valere la responsabilità solidale prevista dall’articolo 67 disp. att. c.c.

È proprio questa sovrapposizione di regole a rendere rischiose le risposte troppo semplicistiche.

Quali documenti è opportuno controllare?

Quando nasce una contestazione sulle spese condominiali è utile raccogliere almeno:

• atto con il quale è stato costituito o riservato l’usufrutto;
• eventuali clausole relative alla ripartizione degli oneri;
• regolamento condominiale;
• convocazione e verbale dell’assemblea;
• preventivo e consuntivo della gestione;
• piano di riparto delle spese;
• fatture e documentazione dell’intervento;
• eventuali relazioni tecniche;
• richieste di pagamento inviate dall’amministratore;
• ricevute dei versamenti già effettuati.

Per le questioni generali relative alla ripartizione delle spese e ai rapporti con l’amministratore è disponibile anche la pagina dedicata al condominio.

Gli errori da evitare

Il primo errore è pensare che tutte le spese ordinarie possano essere richieste soltanto all’usufruttuario e tutte quelle straordinarie soltanto al nudo proprietario. Questa distinzione riguarda soprattutto i rapporti interni; verso il condominio opera invece la responsabilità solidale.

Il secondo è classificare una spesa guardando esclusivamente il suo importo.

Il terzo è confondere il diritto di voto in assemblea con l’obbligo finale di pagamento: sono problemi collegati, ma non coincidenti.

Infine, è rischioso discutere sulla natura della spesa senza esaminare la delibera, il preventivo, il contratto con l’impresa e, quando necessario, la documentazione tecnica.

FAQ

Le spese ordinarie del condominio le paga sempre l’usufruttuario?

Nei rapporti interni, le spese di amministrazione e manutenzione ordinaria sono normalmente poste a suo carico dall’articolo 1004 c.c. Verso il condominio opera però la responsabilità solidale con il nudo proprietario.

Il rifacimento del tetto spetta sempre al nudo proprietario?

Le riparazioni straordinarie sono normalmente a carico del proprietario e l’articolo 1005 cita espressamente il rinnovamento del tetto tra gli esempi. Occorre tuttavia verificare il tipo di intervento e la sua causa.

Se il nudo proprietario non paga, l’amministratore può chiedere i soldi all’usufruttuario?

Sì. L’articolo 67 disp. att. c.c. stabilisce la responsabilità solidale di nudo proprietario e usufruttuario per i contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Chi vota sui lavori straordinari?

Come regola generale, nelle deliberazioni diverse da quelle relative all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento il voto spetta al proprietario, salve le specifiche eccezioni previste dall’articolo 67 disp. att. c.c.

Se l’usufruttuario ha causato il deterioramento per mancata manutenzione, paga comunque il proprietario?

Non necessariamente. L’articolo 1004 pone a carico dell’usufruttuario anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento dei suoi obblighi di manutenzione ordinaria.

Basta il rendiconto condominiale per capire chi deve pagare?

Non sempre. Può essere necessario esaminare anche delibere, preventivi, fatture, documentazione tecnica e titolo costitutivo dell’usufrutto.

Conclusione

La presenza di un usufrutto su un appartamento in condominio crea due distinti livelli di responsabilità.

Nei rapporti interni, l’usufruttuario sostiene normalmente gli oneri legati alla gestione e manutenzione ordinaria, mentre il nudo proprietario sopporta le riparazioni straordinarie, con le eccezioni previste dalla legge.

Nei rapporti con il condominio, però, entrambi rispondono solidalmente dei contributi condominiali.

Per stabilire chi debba sopportare definitivamente una determinata spesa non è quindi sufficiente leggere la richiesta dell’amministratore: occorre verificare la natura dell’intervento, la causa della spesa, il contenuto della delibera e il titolo dell’usufrutto.

La soluzione può cambiare in funzione dei documenti e delle circostanze del singolo caso.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.