“L’inquilino non paga, ma nel contratto c’è un garante: posso chiedere direttamente a lui i canoni arretrati?”

È una domanda frequente nelle locazioni, soprattutto quando un familiare, un socio o un altro soggetto ha firmato una garanzia per le obbligazioni del conduttore.

La risposta in breve

Se la garanzia è una fideiussione, il garante si obbliga verso il locatore per l’adempimento del debito dell’inquilino. In linea generale il fideiussore è obbligato in solido con il debitore principale: salvo che sia stato pattuito il beneficio di escussione o una diversa disciplina, il locatore può quindi chiedere il pagamento anche direttamente al garante.

Questo non significa però che il garante risponda sempre di tutto e per qualsiasi durata. Occorre leggere la clausola: quali obbligazioni sono garantite, per quale importo e periodo, se la garanzia copre rinnovi o proroghe e se contiene formule come “a prima richiesta”. Contano inoltre gli artt. 1956 e 1957 c.c., che in determinate condizioni possono incidere sulla permanenza della garanzia.

Che cosa significa essere garante dell’inquilino

Nel linguaggio comune si parla di “garante”; tecnicamente, nella maggior parte dei contratti di locazione, si tratta di una fideiussione. L’art. 1936 c.c. definisce fideiussore chi, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui.

La volontà di prestare fideiussione deve però essere espressa, come stabilisce l’art. 1937 c.c. . Non basta quindi presumere la garanzia da rapporti familiari, dichiarazioni generiche o dal semplice fatto che un terzo abbia partecipato alla trattativa: bisogna verificare che abbia effettivamente assunto l’obbligo di garanzia.

Per una spiegazione sintetica dei termini “fideiussione” e “beneficio di escussione” è disponibile anche il glossario dello Studio: Dal legalese all’italiano: 250 termini giuridici spiegati in modo semplice.

Il proprietario può chiedere subito il pagamento al garante?

L’art. 1944 c.c. prevede, come regola, che il fideiussore sia obbligato in solido con il debitore principale. In una fideiussione ordinaria, pertanto, il locatore non deve attendere che ogni tentativo contro il conduttore sia fallito prima di rivolgersi al garante.

Le parti possono tuttavia prevedere il beneficio di escussione: in quel caso il fideiussore può pretendere, alle condizioni previste dalla norma e dal contratto, che il creditore agisca prima sui beni del debitore principale.

Davanti a una morosità, dunque, non basta sapere che “c’è un garante”: occorre controllare il testo sottoscritto e coordinare la richiesta al fideiussore con le iniziative verso il conduttore.

Sul diverso profilo dell’inadempimento del conduttore si può approfondire qui: Affitto non pagato: quando la morosità consente davvero lo sfratto?.

Quali somme deve pagare il garante?

Una garanzia può riferirsi soltanto ai canoni oppure comprendere, se il testo lo prevede, anche oneri accessori, indennità, danni o altre obbligazioni derivanti dalla locazione.

L’art. 1941 c.c. pone comunque un limite: la fideiussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore principale né essere prestata a condizioni più onerose; se eccede, resta valida nei limiti dell’obbligazione principale.

Per le obbligazioni future l’art. 1938 c.c. richiede inoltre la previsione dell’importo massimo garantito. L’applicazione concreta di questa regola a una garanzia locatizia richiede però di verificare come sia costruita la clausola e quanto siano determinati o determinabili oggetto, durata e importi.

Sul tema della determinatezza della garanzia locatizia è significativa Cassazione civile, Sezione III, ordinanza n. 31459 del 2 dicembre 2025. La Corte ha ritenuto che non è nulla per indeterminatezza una clausola che subordinava l’efficacia della locazione alla prestazione, anno per anno, di una fideiussione annuale a garanzia del canone predeterminato e fino al rilascio dell’immobile, perché ogni singola garanzia aveva durata e oggetto determinati.

La garanzia continua se il contratto si rinnova?

Non bisogna dare per scontato né che la garanzia cessi automaticamente alla prima scadenza, né che continui per ogni successivo rinnovo.

La durata dipende dal testo della fideiussione e dal tipo di locazione: va verificato se la clausola richiama la durata originaria, i rinnovi, le proroghe, la riconsegna dell’immobile o una data finale.

Per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo, Cassazione civile, Sezione III, ordinanza n. 33968 del 17 novembre 2022 ha affermato che, in assenza di diversa volontà contrattuale, la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore si protrae fino alla scadenza del secondo sessennio, coordinando la disciplina generale con gli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978.

La pronuncia riguarda specificamente una locazione non abitativa: non va quindi trasformata in una regola indistinta per qualsiasi contratto.

Sulle scadenze e sui rinnovi delle locazioni è utile anche l’approfondimento dedicato allo sfratto per finita locazione.

Che cosa succede alla scadenza: l’art. 1957 c.c.

È fuorviante ridurre l’art. 1957 c.c. alla formula “dopo sei mesi il garante è libero”.

L’art. 1957 c.c. stabilisce che, dopo la scadenza dell’obbligazione principale, il fideiussore rimane obbligato se il creditore, entro sei mesi, propone le proprie istanze contro il debitore e le prosegue con diligenza. Se il fideiussore ha espressamente limitato la garanzia allo stesso termine dell’obbligazione principale, il termine indicato dalla norma è di due mesi.

Occorre quindi individuare quale obbligazione sia scaduta, come sia formulata la garanzia e quali iniziative abbia assunto il creditore. Nei rapporti con prestazioni periodiche, come i canoni, l’analisi deve essere particolarmente attenta.

Cassazione civile, Sezione III, ordinanza n. 8023 del 25 marzo 2024, in una controversia relativa a locazione ad uso diverso, ha inoltre chiarito che l’eccezione di estinzione della fideiussione per decorso del termine dell’art. 1957 è un’eccezione propria e deve essere tempestivamente sollevata nel giudizio di primo grado.

“A prima richiesta” non significa automaticamente deroga all’art. 1957

Con ordinanza n. 34678 del 27 dicembre 2024, la Cassazione civile, Sezione III, ha affermato che una clausola di pagamento “a prima richiesta” non comporta, da sola, una deroga implicita all’art. 1957 c.c.: spetta al giudice accertare la concreta volontà delle parti.

Secondo la Corte, la clausola può anche essere stata voluta per una deroga soltanto parziale, ad esempio rendendo sufficiente una richiesta scritta per conservare la garanzia. Le parole effettivamente utilizzate nel contratto restano quindi decisive.

Il locatore può lasciare accumulare la morosità contando sul garante?

Non senza rischi.

L’art. 1956 c.c. per la fideiussione relativa a un’obbligazione futura, prevede la liberazione del fideiussore quando il creditore, senza una sua speciale autorizzazione, fa credito al debitore pur sapendo che le condizioni patrimoniali di quest’ultimo sono divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito. La preventiva rinuncia del fideiussore a questa tutela non è valida.

Nelle locazioni la norma può diventare rilevante quando la morosità si prolunga e l’esposizione del garante cresce. Non basta però il semplice ritardo del conduttore: devono essere ricostruiti il comportamento e le conoscenze del locatore, le comunicazioni effettuate e il contenuto della garanzia.

Quali documenti bisogna conservare

Per valutare la posizione delle parti sono normalmente utili:

• contratto di locazione, proroghe, rinnovi e integrazioni;
• clausola o documento separato di fideiussione;
• prospetto dei canoni e delle altre somme dovute e pagate;
• bonifici, ricevute e rendiconti degli oneri accessori;
• diffide, PEC, raccomandate e richieste inviate anche al garante;
• eventuali atti giudiziari;
• documenti sulla cessazione o sul rinnovo della locazione e sulla riconsegna dell’immobile.

La cronologia è essenziale: non conta soltanto quanto è dovuto, ma anche quando il credito è scaduto e quando il creditore si è attivato.

Cosa controllare prima di chiedere o contestare il pagamento

Dal lato del locatore, l’errore più frequente è trattare la fideiussione come una garanzia illimitata e senza scadenza. Vanno controllati oggetto, periodo, limiti di importo, rinnovi e adempimenti necessari per conservarne l’efficacia.

Dal lato del garante, non basta obiettare che “il debito è dell’inquilino”: proprio la fideiussione serve a garantire il debito altrui. Occorre invece verificare i limiti concretamente assunti, la durata, le eccezioni opponibili e il comportamento del creditore.

FAQ

Il garante è obbligato solo se l’inquilino non ha beni?

Non necessariamente. Nella fideiussione ordinaria il garante è obbligato in solido con il debitore; la preventiva escussione del conduttore è necessaria solo se ricorrono i presupposti del beneficio di escussione pattuito.

La fideiussione copre anche spese condominiali e danni?

Dipende dal testo. Bisogna verificare quali obbligazioni del conduttore siano comprese nella garanzia e che le somme richieste siano effettivamente dovute.

La garanzia finisce alla prima scadenza del contratto?

Non sempre. La risposta dipende dalla clausola, dal tipo di locazione e dal regime del rinnovo. La Cassazione n. 33968/2022 ha riguardato specificamente una locazione non abitativa.

Se c’è scritto “a prima richiesta”, l’art. 1957 non vale?

Non automaticamente. Cassazione n. 34678/2024 richiede di interpretare la concreta volontà delle parti.

Dopo sei mesi il garante è sempre liberato?

No. L’art. 1957 disciplina la permanenza della garanzia dopo la scadenza dell’obbligazione principale e impone di verificare tempi e natura delle iniziative del creditore, oltre alle clausole contrattuali.

Conclusione

La presenza di un garante rafforza la posizione del locatore, ma non crea un’obbligazione senza limiti di importo o di tempo. La fideiussione deve essere letta insieme al contratto di locazione, al regime dei rinnovi, alle scadenze dei debiti e alle iniziative effettivamente intraprese dopo l’inadempimento.

Prima di richiedere il pagamento al garante o di contestare una richiesta ricevuta è quindi necessario esaminare il testo sottoscritto e la cronologia completa del rapporto: la soluzione può cambiare in modo rilevante in base alle clausole e alle circostanze concrete.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.