Il regolamento condominiale vieta di tenere cani o gatti negli appartamenti: quel divieto è ancora valido? E l’assemblea può decidere che gli animali non entrino nell’ascensore o nel cortile? Cosa accade, invece, se il cane abbaia per ore o la presenza degli animali provoca odori, problemi igienici o situazioni di pericolo?

La regola di partenza sembra semplice, ma non risolve tutti i problemi.

La risposta in breve

L’art. 1138 del Codice civile stabilisce espressamente che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. La disposizione è stata introdotta dalla legge n. 220 del 2012, la riforma del condominio.

È quindi certamente illegittimo introdurre con un normale regolamento assembleare approvato a maggioranza un divieto generale di tenere animali nelle abitazioni private.

La questione diventa più complessa quando il divieto è contenuto in un regolamento di natura contrattuale, cioè in clausole accettate dai proprietari con gli atti di acquisto. Su questo punto la giurisprudenza di merito più recente è divisa: il Tribunale di Cagliari nel 2025 ha ritenuto invalido anche il divieto contrattuale; i Tribunali di Trento nel 2025 e di Cosenza nel 2026 hanno invece seguito la soluzione opposta.

In ogni caso, poter tenere un animale in condominio non significa poterlo fare senza limiti. Restano applicabili le regole sull’uso delle parti comuni, sulle immissioni, sulla sicurezza, sulla tranquillità e sulla tutela degli altri condòmini.

Cosa stabilisce l’art. 1138 del Codice civile

La disposizione fondamentale è contenuta nell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c.:

«Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

La norma è stata inserita dall’art. 16 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. Il legislatore ha quindi posto un limite espresso al potere regolamentare del condominio.

La conseguenza più sicura riguarda il regolamento assembleare: la maggioranza dei condòmini non può decidere che in un determinato edificio sia vietato, in via generale, possedere o detenere animali domestici nelle proprietà esclusive.

Non sarebbe quindi sufficiente una deliberazione assembleare, anche adottata con un’ampia maggioranza, per imporre ai singoli proprietari di rinunciare alla presenza dell’animale nella propria abitazione.

Diverso è stabilire regole dirette a evitare che la presenza dell’animale comprometta i diritti degli altri.

E se il divieto è contenuto nel regolamento contrattuale?

È questo il punto più delicato.

Il regolamento contrattuale non nasce semplicemente da una deliberazione della maggioranza: contiene clausole di natura negoziale, normalmente predisposte originariamente dal costruttore e accettate negli atti di acquisto oppure approvate con il consenso necessario a incidere sui diritti individuali.

La formulazione dell’art. 1138 — che parla genericamente di «norme del regolamento» — ha dato origine a due diverse interpretazioni.

Il Tribunale di Cagliari: il divieto vale anche per il regolamento contrattuale

Con la sentenza 28 gennaio 2025, n. 134, il Tribunale di Cagliari ha ritenuto che l’art. 1138 c.c. riguardi anche i regolamenti contrattuali.

Secondo questa decisione, limitare il divieto ai soli regolamenti assembleari priverebbe in larga misura la norma della sua funzione, poiché già prima della riforma il regolamento approvato a maggioranza non poteva incidere liberamente sui diritti relativi alle proprietà esclusive.

Il Tribunale ha quindi dichiarato nulla la clausola contrattuale che vietava la presenza dell’animale e ha ritenuto applicabile la nuova disciplina anche al regolamento anteriore alla riforma del 2012. Testo integrale della sentenza del Tribunale di Cagliari n. 134/2025

I Tribunali di Trento e Cosenza: il regolamento contrattuale può invece vincolare

Una diversa interpretazione è stata seguita dal Tribunale di Trento, sentenza 6 ottobre 2025, n. 712.

Secondo il giudice trentino, l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. deve essere letto nel contesto della disposizione che disciplina il regolamento assembleare. La norma non eliminerebbe pertanto le limitazioni volontariamente assunte mediante un regolamento di natura contrattuale, purché la clausola sia chiara e risulti accettata dall’acquirente. Testo integrale della sentenza del Tribunale di Trento n. 712/2025

La stessa impostazione è stata adottata, più recentemente, dal Tribunale di Cosenza, sentenza 30 giugno 2026, n. 960. Il Tribunale ha affermato che il divieto dell’art. 1138, comma 5, riguarda il regolamento assembleare e non quello contrattuale, quando la limitazione sia espressa chiaramente e richiamata nell’atto di acquisto. Testo integrale della sentenza del Tribunale di Cosenza n. 960/2026

Quindi chi ha ragione?

Allo stato è prudente non presentare nessuna delle due soluzioni come definitivamente consolidata.

Lo stesso Tribunale di Cosenza osserva espressamente che la giurisprudenza di legittimità non si è ancora pronunciata sul nuovo quinto comma dell’art. 1138 in questi termini.

Quando esiste un vecchio regolamento contrattuale che vieta gli animali, occorre quindi controllarne attentamente origine, formulazione, richiamo nel rogito e contenuto concreto prima di concludere che la clausola sia certamente valida o certamente nulla.

Gli animali possono utilizzare ascensore, scale e cortile?

La presenza dell’animale nell’appartamento e il suo passaggio nelle parti comuni sono questioni collegate ma non identiche.

L’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Scale, androni, cortili e ascensori non diventano quindi automaticamente zone proibite agli animali. Allo stesso tempo il regolamento può disciplinarne concretamente l’utilizzo per assicurare pulizia, sicurezza e rispetto degli altri condòmini.

Occorre distinguere tra una regola sulle modalità di utilizzo delle parti comuni e un divieto che, per la sua ampiezza, finisca sostanzialmente per impedire la normale presenza dell’animale nell’abitazione.

Anche in questo caso l’esatta formulazione della clausola può essere decisiva.

Il cane che abbaia: il diritto di tenerlo non autorizza immissioni intollerabili

L’art. 1138 c.c. non crea un diritto a provocare disturbo agli altri condòmini.

L’art. 844 c.c. disciplina le immissioni e stabilisce che rumori, esalazioni e fenomeni analoghi provenienti dal fondo vicino devono essere tollerati finché non superano la normale tollerabilità, valutata anche in relazione alle condizioni dei luoghi.

Un cane che abbaia occasionalmente rientra normalmente nei rumori della vita quotidiana. Una situazione completamente diversa può essere rappresentata da abbai continui o prolungati, soprattutto durante le ore notturne.

La valutazione non dipende quindi dalla semplice presenza dell’animale, ma dalla frequenza, durata e intensità del disturbo e dalle caratteristiche dell’edificio.

Sul tema generale è disponibile anche l’approfondimento sui rumori in condominio e sulla normale tollerabilità.

Lo stesso principio vale, con gli opportuni adattamenti, per odori persistenti, condizioni igieniche problematiche o altre conseguenze concrete derivanti dalle modalità con cui gli animali vengono custoditi.

Il condominio può stabilire un numero massimo di animali?

Non esiste nell’art. 1138 c.c. un numero generale di animali che possa essere detenuto in un appartamento.

È quindi sbagliato trasformare una particolare decisione giudiziaria in una soglia valida per tutti i condomìni.

La sentenza del Tribunale di Cosenza n. 960/2026 riguardava, ad esempio, un caso nel quale risultavano presenti almeno dodici cani e il regolamento faceva riferimento anche a situazioni di pericolo, problemi igienico-sanitari e disturbo della tranquillità. Sono circostanze specifiche sulle quali il giudice ha fondato la propria valutazione.

Non significa che esista una regola nazionale per cui undici animali siano consentiti e dodici no. Conta la situazione concreta e, quando esiste, il contenuto della clausola contrattuale applicabile.

Quali documenti occorre controllare

Quando nasce una controversia sulla presenza di animali in condominio è utile raccogliere:

• il regolamento condominiale completo;
• l’atto di acquisto e gli eventuali allegati richiamati;
• le successive modifiche del regolamento;
• le delibere assembleari che abbiano introdotto regole o sanzioni;
• comunicazioni dell’amministratore e contestazioni ricevute;
• in caso di rumori o altre immissioni, documentazione attendibile sulla durata e sulle modalità del disturbo.

La prima verifica deve riguardare soprattutto la natura del regolamento. Una clausola contenuta in un normale regolamento assembleare e una clausola contrattuale possono porre problemi giuridici differenti.

Cosa fare se l’assemblea introduce un divieto

Se l’assemblea approva una nuova clausola che vieta in modo generale la detenzione di animali domestici nelle abitazioni, occorre verificare immediatamente la validità della decisione e il rimedio applicabile.

Non è prudente limitarsi a ignorare la delibera. La qualificazione del vizio e gli eventuali termini per contestarla dipendono dal contenuto della decisione e dalla posizione del singolo condomino.

Per i principi generali si può consultare l’approfondimento sull’impugnazione della delibera condominiale.

Allo stesso modo, chi lamenta il comportamento dell’animale dovrebbe evitare contestazioni generiche: è molto più utile documentare episodi specifici, orari, durata delle immissioni e conseguenze concrete.

Le pronunce più recenti: un contrasto da tenere presente

La situazione giurisprudenziale verificata al 30 settembre 2026 può quindi essere sintetizzata così:

Tribunale di Cagliari, sentenza 28 gennaio 2025, n. 134: l’art. 1138, ultimo comma, si applica anche al regolamento contrattuale e comporta l’invalidità del divieto di detenere animali.

Tribunale di Trento, sentenza 6 ottobre 2025, n. 712: la norma viene riferita ai regolamenti assembleari; una clausola contrattuale chiara e accettata con l’acquisto può invece continuare a vincolare il condomino.

Tribunale di Cosenza, sentenza 30 giugno 2026, n. 960: segue la tesi del Tribunale di Trento e conferma, nel caso concreto, l’efficacia della disciplina contrattuale, anche in presenza di rilevanti problematiche legate al numero e alle modalità di custodia degli animali.

Proprio la divergenza tra queste decisioni rende sconsigliabile qualsiasi risposta automatica quando il divieto deriva da un regolamento contrattuale.

FAQ

Il condominio può vietarmi di tenere un cane o un gatto in casa?

Un normale regolamento approvato a maggioranza non può introdurre un divieto generale, per effetto dell’art. 1138 c.c. Se il divieto deriva invece da un regolamento contrattuale, la questione è attualmente controversa e richiede l’esame della clausola.

Un regolamento contrattuale precedente al 2012 è ancora valido?

Non esiste una risposta uniforme. Il Tribunale di Cagliari ha ritenuto applicabile la nuova disciplina anche ai regolamenti precedenti; i Tribunali di Trento e Cosenza hanno attribuito maggiore rilievo alla natura contrattuale e all’affidamento derivante dall’accordo originario.

Il cane può passare nell’ascensore?

L’utilizzo delle parti comuni è soggetto all’art. 1102 c.c. e alle regole condominiali legittimamente adottate. Si possono stabilire modalità di utilizzo finalizzate a tutelare gli altri, ma la validità di un divieto assoluto va valutata in concreto.

Se il cane abbaia, il condominio può farlo allontanare?

Non automaticamente. Occorre verificare natura, durata e intensità del disturbo, eventuali immissioni oltre la normale tollerabilità, contenuto del regolamento e rimedi concretamente proporzionati alla situazione.

Posso essere sanzionato perché tengo un animale?

Una sanzione presuppone una violazione di una disposizione condominiale effettivamente valida e applicabile. Prima di pagarla o contestarla occorre quindi controllare regolamento, delibera che l’ha irrogata e natura della clausola asseritamente violata.

Se il regolamento parla genericamente di “animali”, basta per vietarli?

La formulazione della clausola è importante, soprattutto quando si sostiene che abbia natura contrattuale e limiti facoltà inerenti alla proprietà esclusiva. Il testo, il titolo di acquisto e le modalità con cui la clausola è stata accettata devono essere esaminati insieme.

Conclusione

La riforma del condominio ha introdotto un principio chiaro: la maggioranza assembleare non può decidere semplicemente che gli animali domestici siano vietati nell’edificio.

Questo principio, però, non elimina ogni possibile controversia. Il problema è particolarmente delicato quando esiste un regolamento contrattuale, perché la giurisprudenza di merito più recente propone interpretazioni opposte.

Inoltre, il diritto di tenere un animale deve convivere con i diritti degli altri condòmini: rumori, odori, condizioni igieniche, sicurezza e corretto utilizzo delle parti comuni continuano ad avere rilevanza.

Per valutare una contestazione concreta è quindi necessario esaminare il regolamento, l’atto di acquisto, le eventuali deliberazioni assembleari e le circostanze effettive nelle quali l’animale viene custodito.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.