L’amministratore convoca l’assemblea condominiale tramite una piattaforma online. Oppure prevede una riunione “mista”, alla quale alcuni condòmini partecipano di persona e altri si collegano da remoto.

È sufficiente indicare che sarà possibile partecipare in videoconferenza? Serve il consenso dei condòmini? Il link deve essere già contenuto nella convocazione? E cosa accade se queste regole non vengono rispettate?

La risposta in breve

L’assemblea condominiale può svolgersi in videoconferenza, ma la legge pone alcune condizioni specifiche.

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, in particolare, che, anche quando il regolamento condominiale non contempla espressamente questa possibilità, la partecipazione in videoconferenza possa avvenire previo consenso della maggioranza dei condòmini. In tal caso il verbale deve essere redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente e successivamente trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione.

La convocazione deve inoltre indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora dell’assemblea.

Su alcuni aspetti, tuttavia, la disciplina legislativa lascia ancora spazio a dubbi interpretativi. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Venezia ha affrontato proprio i problemi del consenso, delle assemblee “miste” e dell’indicazione del link di collegamento, fornendo indicazioni particolarmente utili ma che, trattandosi di una decisione di merito, non possono ancora essere considerate una definitiva interpretazione della Corte di Cassazione.

Quando è possibile svolgere l’assemblea in videoconferenza?

La possibilità è stata introdotta nel 2020 attraverso la modifica dell’art. 66 disp. att. c.c.

La norma stabilisce che, anche se il regolamento condominiale non prevede espressamente le riunioni telematiche, la partecipazione in videoconferenza è consentita con il previo consenso della maggioranza dei condòmini.

La formulazione è importante.

Se il regolamento disciplina già espressamente lo svolgimento delle assemblee da remoto, occorrerà innanzitutto verificare che siano rispettate le relative disposizioni.

In mancanza di una previsione regolamentare, invece, diventa necessario acquisire il consenso richiesto dall’art. 66.

La legge parla di “maggioranza dei condòmini”, ma non precisa espressamente se tale maggioranza debba essere calcolata anche in relazione ai millesimi.

La Corte d’Appello di Venezia, con sentenza 28 maggio 2026, n. 1251, ha ritenuto che, ai fini di questa specifica disposizione, la maggioranza debba essere individuata “per testa”, proprio perché la norma è destinata a tutelare la possibilità di partecipazione del singolo condomino. Si tratta però di un’interpretazione giurisprudenziale e non di una precisazione contenuta nella legge.

Il consenso deve essere necessariamente scritto?

È uno dei punti più delicati.

L’art. 66 richiede il “previo consenso” della maggioranza, ma non stabilisce espressamente la forma attraverso la quale tale consenso debba essere manifestato.

La Corte d’Appello di Venezia n. 1251/2026 ha escluso che sia sempre indispensabile una preventiva dichiarazione scritta ed espressa. Secondo la Corte, il consenso può risultare anche da comportamenti concludenti e può essere acquisito sino all’inizio dell’assemblea, purché prima che inizi la discussione dei punti all’ordine del giorno.

La stessa decisione considera possibile, ad esempio, che l’amministratore indichi preventivamente nella convocazione un termine entro il quale comunicare l’eventuale dissenso, precisando le conseguenze attribuite al mancato riscontro. La Corte chiarisce tuttavia che questa non costituisce l’unica modalità possibile di acquisizione del consenso.

Sul piano prudenziale, rimane comunque preferibile documentare in modo chiaro e tracciabile la volontà dei condòmini. La stessa Corte d’Appello ha riconosciuto che sulla forma, sul momento di acquisizione e sul calcolo della maggioranza si sono formati orientamenti non uniformi nella giurisprudenza di merito.

È valida anche l’assemblea “mista”?

Per assemblea mista si intende quella nella quale alcuni condòmini sono fisicamente presenti nel luogo indicato nella convocazione mentre altri partecipano attraverso il collegamento telematico.

L’art. 66 non disciplina espressamente questa particolare combinazione.

La Corte d’Appello di Venezia ha tuttavia ritenuto che la disciplina della videoconferenza sia applicabile anche alle assemblee miste. Secondo la decisione, non esiste una disposizione che vieti questa modalità e consentire al singolo condomino di scegliere tra presenza fisica e collegamento da remoto favorisce, anziché limitare, la partecipazione alla vita condominiale.

Anche in questo caso è però essenziale che la convocazione permetta concretamente a tutti gli aventi diritto di sapere come partecipare.

Basta indicare Zoom, Teams o un’altra piattaforma?

La legge prevede espressamente che, quando l’assemblea si svolge in videoconferenza, l’avviso di convocazione contenga l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Ma basta scrivere, ad esempio, “assemblea tramite Zoom”, rinviando l’invio del link a un momento successivo?

La Corte d’Appello di Venezia n. 1251/2026 ha dato una risposta negativa.

Nel caso esaminato, la piattaforma era stata indicata, ma il link necessario per collegarsi doveva essere richiesto separatamente dal condomino. La Corte ha ritenuto incompleta la convocazione: secondo questa interpretazione, l’avviso deve mettere direttamente l’interessato nella condizione di partecipare senza ulteriori adempimenti e deve quindi contenere anche il link utilizzabile per l’accesso alla riunione. Per tale ragione la delibera può essere annullata.

È un’indicazione particolarmente importante per gli amministratori: il testo letterale dell’art. 66 parla di “piattaforma elettronica”, mentre la Corte d’Appello ne ha fornito un’interpretazione funzionale più rigorosa, richiedendo che la convocazione sia già completa delle concrete modalità di accesso.

Come deve essere inviata la convocazione?

La videoconferenza non modifica le regole formali relative alla convocazione.

L’art. 66 disp. att. c.c. prevede raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano.

La Cassazione, con ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, ha ribadito che queste modalità sono inderogabili e che la normale email non può sostituirle, neppure quando il condomino abbia indicato quell’indirizzo per ricevere le comunicazioni.

Sul punto è disponibile anche l’approfondimento dedicato alla convocazione dell’assemblea condominiale via email ordinaria.

Presidente, segretario e verbale nella videoconferenza

Un’altra particolarità riguarda il verbale.

Per l’assemblea in videoconferenza l’art. 66 stabilisce espressamente che esso sia redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente e che venga poi trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per la convocazione.

La Cassazione, con ordinanza della Seconda Sezione n. 8577 del 29 marzo 2024, ha evidenziato proprio la particolarità di questa disciplina: mentre nel regime ordinario la nomina di presidente e segretario non costituisce, di per sé, un requisito imposto a pena di invalidità, il legislatore ha invece espressamente previsto queste figure nel caso della partecipazione assembleare in videoconferenza.

Nel verbale sarà inoltre opportuno documentare con precisione chi abbia partecipato da remoto, eventuali ingressi o uscite nel corso della riunione e il risultato delle singole votazioni.

Cosa accade se il collegamento non funziona?

La semplice presenza di un problema tecnico non consente di affermare automaticamente che ogni deliberazione sia invalida.

Occorre verificare concretamente che cosa sia accaduto.

Un breve problema di collegamento successivamente risolto è diverso dall’impossibilità per un condomino regolarmente collegato di ascoltare la discussione, intervenire o partecipare alla votazione.

Diventano quindi importanti le circostanze concrete e la relativa documentazione: comunicazioni inviate durante la riunione, eventuali schermate di errore, messaggi nella chat della piattaforma, registrazione nel verbale delle interruzioni del collegamento e momento nel quale il partecipante sia eventualmente uscito e rientrato.

Quando la delibera può essere impugnata?

L’art. 66 dispone espressamente che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione sia annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Quest’ultimo articolo prevede un termine perentorio di trenta giorni: per il condomino dissenziente o astenuto decorre dalla data della deliberazione; per l’assente, dalla comunicazione della deliberazione. L’impugnazione, inoltre, non sospende automaticamente l’esecuzione della decisione assembleare.

Non bisogna quindi confondere automaticamente un’irregolarità nella gestione della videoconferenza con la nullità della delibera.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno chiarito che l’annullabilità costituisce la regola generale per i vizi delle deliberazioni assembleari, mentre la nullità ha carattere residuale ed è riservata a ipotesi più radicali, come la mancanza degli elementi essenziali, l’impossibilità dell’oggetto, il difetto assoluto di attribuzioni o un contenuto illecito.

Per un quadro più generale è disponibile l’approfondimento sull’impugnazione della delibera condominiale: termini, vizi e cosa fare.

Nelle controversie condominiali deve inoltre essere considerata la mediazione obbligatoria. La domanda di mediazione, dal momento in cui viene comunicata alle altre parti, impedisce la decadenza per una sola volta: anche per questo la gestione del termine dell’art. 1137 richiede particolare attenzione.

Quali documenti è opportuno conservare?

Quando sorgono contestazioni sulla regolarità di un’assemblea in videoconferenza è utile conservare:

• l’avviso di convocazione e la prova della sua ricezione;
• il regolamento condominiale;
• le dichiarazioni o comunicazioni relative al consenso alla videoconferenza;
• il link e le istruzioni di accesso trasmesse ai condòmini;
• eventuali email, PEC o messaggi relativi a problemi di collegamento;
• il verbale integrale dell’assemblea;
• la documentazione relativa alle presenze e alle votazioni;
• la comunicazione con la quale il verbale è stato successivamente trasmesso.

Gli errori da evitare

Per l’amministratore è prudente non limitarsi all’indicazione generica della piattaforma, ma fornire già con la convocazione tutte le informazioni necessarie per il collegamento e conservare la prova del consenso richiesto per la modalità telematica.

Durante la riunione è inoltre opportuno verbalizzare eventuali problemi tecnici che possano avere inciso sulla partecipazione o sulla votazione.

Per il condomino che ritenga invece di non avere potuto partecipare regolarmente, è importante documentare immediatamente il problema e verificare senza ritardo la decorrenza del termine per un’eventuale impugnazione. Una semplice contestazione inviata all’amministratore non equivale all’impugnazione prevista dalla legge.

Le pronunce più recenti da ricordare

La decisione oggi più interessante sullo svolgimento telematico è Corte d’Appello di Venezia, Seconda Sezione civile, sentenza 28 maggio 2026, n. 1251.

La Corte ha affermato, in particolare, che:

• l’art. 66 può trovare applicazione anche alle assemblee miste;
• il consenso alla modalità telematica non deve necessariamente essere espresso per iscritto;
• secondo l’interpretazione della Corte, la maggioranza prevista dalla norma va calcolata per teste;
• l’avviso di convocazione deve essere concretamente completo e, secondo la decisione, contenere anche il link necessario per accedere alla riunione.

La stessa sentenza sottolinea però espressamente l’esistenza di contrasti nella giurisprudenza di merito e rileva che su questi specifici problemi interpretativi non era ancora intervenuta la Corte di Cassazione.

La Cassazione n. 8577/2024 assume invece rilievo per la disciplina del verbale, avendo richiamato espressamente la particolare previsione relativa a presidente e segretario nelle assemblee in videoconferenza.

Domande frequenti

L’amministratore può decidere da solo di tenere l’assemblea esclusivamente online?

Se il regolamento non contempla già questa possibilità, l’art. 66 richiede il previo consenso della maggioranza dei condòmini.

Il consenso deve essere necessariamente firmato?

La legge non impone espressamente una forma. La Corte d’Appello di Venezia n. 1251/2026 ha ammesso anche comportamenti concludenti, ma, considerata l’incertezza interpretativa ancora esistente, acquisire consensi espressi e documentabili rimane la soluzione più prudente.

È possibile partecipare alcuni in presenza e altri online?

Secondo la Corte d’Appello di Venezia sì. L’art. 66 è stato ritenuto applicabile anche alla cosiddetta assemblea mista.

Nella convocazione basta scrivere il nome della piattaforma?

Secondo la recente Corte d’Appello di Venezia no: la convocazione deve consentire concretamente la partecipazione e dovrebbe quindi contenere anche il link necessario per collegarsi.

Se cade la connessione la delibera è automaticamente annullabile?

Non necessariamente. Occorre verificare durata e conseguenze del problema e soprattutto se abbia concretamente impedito al condomino di partecipare alla discussione o alla votazione.

Quanto tempo c’è per contestare una delibera annullabile?

L’art. 1137 c.c. prevede trenta giorni: dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Conclusioni

La videoconferenza può rendere più semplice la partecipazione dei condòmini, ma non elimina le regole che garantiscono la corretta formazione della volontà assembleare.

Convocazione completa, consenso alla modalità telematica, effettiva possibilità di partecipare, corretta verbalizzazione e trasmissione del verbale sono quindi aspetti da verificare con attenzione.

La recente giurisprudenza ha fornito indicazioni importanti, soprattutto sulle assemblee miste e sul link di collegamento, ma alcuni profili dell’art. 66 rimangono ancora suscettibili di interpretazioni differenti.

La validità della singola deliberazione deve pertanto essere valutata sulla base della convocazione, del regolamento, del verbale e delle concrete modalità con cui si è svolta la riunione.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.