Una casa ricevuta in donazione può essere venduta senza particolari problemi? Chi decide di acquistarla rischia ancora di perderla se, dopo la morte del donante, un erede contesta la donazione?

Per molti anni queste domande hanno rappresentato uno degli aspetti più delicati della compravendita immobiliare. Non era raro che un potenziale acquirente rinunciasse all’operazione, oppure che una banca incontrasse difficoltà nel concedere un mutuo, proprio perché l’immobile proveniva da una donazione.

Dal 18 dicembre 2025 la situazione è profondamente cambiata.

La legge 2 dicembre 2025, n. 182, ha modificato le regole che disciplinano gli effetti delle donazioni immobiliari e la tutela degli eredi legittimari, riducendo significativamente il rischio che chi acquista un immobile dal beneficiario di una donazione debba successivamente restituirlo.

La novità è importante, ma non significa che siano scomparsi tutti i rischi.

Occorre infatti comprendere quali tutele siano state introdotte, quali conseguenze possano ancora derivare dalle contestazioni degli eredi e, soprattutto, che cosa accada alle donazioni effettuate prima della riforma.

Perché in passato acquistare una casa donata poteva essere rischioso

Immaginiamo una situazione piuttosto frequente.

Un padre dona un appartamento a uno dei suoi figli. Alcuni anni dopo, il figlio decide di venderlo a una persona estranea alla famiglia.

Il compratore acquista regolarmente l’immobile, paga il prezzo e stipula il rogito notarile.

Successivamente il padre muore e gli altri figli scoprono che, considerando anche quella donazione, è stata lesa la quota di eredità loro riservata dalla legge.

Nel sistema precedente alla riforma, gli eredi lesi potevano esercitare l’azione di riduzione della donazione e, ricorrendo determinati presupposti, arrivare a chiedere la restituzione dell’immobile anche a chi lo aveva successivamente acquistato.

Il rischio, quindi, non riguardava soltanto i rapporti tra il donante e il beneficiario della donazione, ma poteva coinvolgere anche un acquirente estraneo alle vicende familiari.

Questa possibilità rappresentava un ostacolo alla circolazione degli immobili donati e poteva creare difficoltà anche nell’ottenimento dei finanziamenti bancari.

Naturalmente, neppure secondo la precedente normativa qualsiasi contestazione degli eredi comportava automaticamente la perdita dell’immobile: erano necessari precisi presupposti e il rispetto delle condizioni e dei termini stabiliti dalla legge.

La riforma delle donazioni immobiliari: che cosa è cambiato dal 18 dicembre 2025?

L’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha modificato gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile.

La principale novità riguarda la sorte degli immobili che, dopo essere stati donati, vengono trasferiti ad altre persone.

Il nuovo art. 563 c.c. stabilisce che la riduzione della donazione, salvo quanto previsto dall’art. 2652, primo comma, n. 1, c.c., non pregiudica i terzi ai quali il donatario abbia alienato gli immobili donati.

In termini più semplici, se una persona acquista un immobile da chi lo aveva precedentemente ricevuto in donazione, l’eventuale lesione della quota di legittima non comporta più, come conseguenza ordinaria, l’obbligo di restituire la casa agli eredi del donante.

La tutela dei legittimari viene invece indirizzata principalmente verso una compensazione economica a carico del beneficiario della donazione.

Questo significa che la donazione può ancora essere contestata dagli eredi che ritengono lesa la propria quota, ma le conseguenze della contestazione nei confronti dei successivi acquirenti sono state notevolmente ridimensionate.

È proprio questa la finalità principale della riforma: rendere più sicura la circolazione degli immobili provenienti da donazione, senza eliminare i diritti degli eredi legittimari.

Attenzione alla trascrizione della domanda di riduzione: quando l’acquirente rischia ancora?

La riforma ha introdotto una tutela molto importante per gli acquirenti, ma ha mantenuto un’eccezione che merita particolare attenzione.

Il nuovo art. 563 c.c. richiama espressamente l’art. 2652, primo comma, n. 1, c.c., che oggi disciplina anche la trascrizione delle domande giudiziali di riduzione delle donazioni.

È importante precisare che, prima della riforma, queste domande erano contemplate dal n. 8 dell’art. 2652 c.c. La legge n. 182/2025 le ha invece inserite nel n. 1, riservando il n. 8 alle domande di riduzione delle disposizioni testamentarie.

Non si tratta di una semplice modifica formale, perché cambia il sistema attraverso il quale si determina l’efficacia della domanda giudiziale nei confronti dei terzi.

In concreto, occorre distinguere due situazioni.

Se l’acquisto è stato trascritto prima della domanda di riduzione

Quando il terzo ha trascritto il proprio acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale di riduzione, la successiva sentenza che accoglie tale domanda non pregiudica il diritto acquistato dal terzo per effetto della riduzione della donazione.

L’acquirente è quindi protetto rispetto a questa specifica pretesa degli eredi.

Se la domanda di riduzione è stata trascritta prima dell’acquisto

La situazione cambia quando l’acquirente compra l’immobile dopo che è già stata trascritta una domanda giudiziale di riduzione della donazione.

In questo caso, la tutela prevista dal nuovo art. 563 c.c. incontra l’eccezione stabilita dall’art. 2652, primo comma, n. 1, c.c.

Il successivo acquirente può quindi subire gli effetti della sentenza che eventualmente accolga la domanda, con il possibile rischio di dover restituire l’immobile.

Non basta, tuttavia, la semplice esistenza di una controversia: occorre verificare la natura della domanda giudiziale, la sua trascrizione e la successione temporale delle formalità nei registri immobiliari.

C’è poi un aspetto pratico fondamentale: l’azione di riduzione può essere esercitata soltanto dopo la morte del donante.

Se il donante è ancora in vita, non può dunque essere già stata proposta e trascritta un’azione di riduzione da parte dei suoi futuri eredi.

Se invece il donante è deceduto, prima di acquistare l’immobile è particolarmente importante verificare se siano state trascritte domande giudiziali e quali effetti possano derivarne.

Rimane inoltre da considerare la disciplina transitoria prevista per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.

Gli eredi possono ancora contestare una donazione che lede la legittima?

Sì. La riforma non ha eliminato il diritto degli eredi legittimari di agire quando una donazione compromette la quota di patrimonio loro riservata dalla legge.

Il Codice civile tutela determinati familiari del defunto, in particolare il coniuge, i figli e, nei casi previsti, gli ascendenti.

Queste persone possono esercitare l’azione di riduzione quando le donazioni effettuate in vita o le disposizioni testamentarie abbiano leso i loro diritti.

Per comprendere le diverse forme di successione e la tutela degli eredi è possibile consultare anche l’approfondimento Testamento o successione legittima: quali differenze?.

La riforma non ha modificato il principio secondo cui le donazioni devono essere considerate nella ricostruzione del patrimonio ereditario per determinare le quote spettanti ai legittimari.

È cambiato, invece, il sistema delle conseguenze nei confronti di chi abbia successivamente ricevuto l’immobile.

Il nuovo art. 563 c.c. prevede infatti che il donatario rimanga obbligato a compensare in denaro i legittimari, nei limiti necessari a reintegrare la quota loro riservata.

Facciamo un esempio ipotetico.

Un padre dona un appartamento a uno dei suoi due figli. Il beneficiario vende successivamente l’immobile a una persona estranea alla famiglia.

Dopo la morte del padre emerge che la donazione ha leso i diritti dell’altro figlio.

Secondo il nuovo sistema, ricorrendone i presupposti, il legittimario leso potrà ottenere la tutela economica prevista dalla legge nei confronti del beneficiario della donazione, senza poter normalmente pretendere la restituzione dell’appartamento dal successivo acquirente.

Resta naturalmente ferma l’eccezione relativa alla trascrizione della domanda giudiziale di riduzione.

Che cosa succede se il beneficiario della donazione non ha denaro per pagare gli eredi?

Questo è uno degli aspetti più delicati della riforma.

Il nuovo sistema tutela maggiormente la stabilità degli acquisti immobiliari, ma può rendere più difficile ottenere concretamente il pagamento delle somme spettanti ai legittimari quando il donatario sia insolvente.

Il legislatore ha tuttavia previsto una disciplina specifica per chi abbia ricevuto successivamente l’immobile a titolo gratuito.

Il nuovo art. 563 c.c. stabilisce infatti che, quando il donatario è totalmente o parzialmente insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari, entro il limite del vantaggio conseguito.

Occorre quindi distinguere la posizione di chi abbia acquistato l’immobile pagando un prezzo da quella di chi lo abbia ricevuto gratuitamente.

La nuova disciplina protegge, in linea generale, la proprietà del terzo, ma chi abbia ricevuto gratuitamente il bene può essere chiamato a rispondere economicamente nei limiti previsti dalla legge.

Ad esempio, se il beneficiario di una donazione trasferisce successivamente l’immobile al proprio figlio mediante un’altra donazione, quest’ultimo potrebbe essere obbligato a corrispondere una somma ai legittimari del primo donante qualora ricorrano le condizioni stabilite dall’art. 563 c.c.

Inoltre, l’art. 562 c.c., anch’esso modificato dalla riforma, disciplina le conseguenze dell’insolvenza del donatario, prevedendo specifici effetti sulla ricostruzione della massa ereditaria e facendo salve determinate ragioni di credito.

La distinzione tra trasferimento oneroso e gratuito rimane dunque importante, anche se non coincide più, come in passato, con la possibilità ordinaria di ottenere la restituzione del bene.

Le nuove regole valgono anche per le donazioni effettuate prima del 2025?

Sì, ma per comprendere quale normativa si applichi bisogna considerare un elemento fondamentale.

Il criterio principale è la data di apertura della successione, ossia il momento della morte del donante, e non la data in cui è stata effettuata la donazione.

L’art. 44, comma 2, della legge n. 182/2025 contiene infatti una disciplina transitoria che distingue le successioni aperte prima e dopo l’entrata in vigore della legge.

Se il donante è morto dopo il 18 dicembre 2025

Le nuove disposizioni si applicano alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della riforma.

Questo significa che una donazione effettuata molti anni prima può essere soggetta alla nuova disciplina se la successione si è aperta dopo il 18 dicembre 2025.

Ad esempio, un appartamento donato nel 2010 rientra nel nuovo regime se il donante è deceduto nel 2026.

Non è dunque la data della donazione, da sola, a determinare quale sistema di tutela trovi applicazione.

Se il donante era già morto prima del 18 dicembre 2025

La situazione è più articolata.

Per le successioni già aperte prima dell’entrata in vigore della riforma, il legislatore ha previsto un regime transitorio volto a salvaguardare determinate iniziative dei legittimari.

In particolare, la precedente disciplina dell’azione restitutoria può continuare a trovare applicazione quando ricorrano le condizioni stabilite dalla disposizione transitoria, tra cui:

• la presenza di una domanda di riduzione già notificata e trascritta;
• la notificazione e trascrizione della domanda entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge;
• la notificazione e trascrizione, entro lo stesso termine, di uno specifico atto stragiudiziale di opposizione alla donazione nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa.

La legge fa inoltre salvi, alle condizioni previste, gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti secondo il precedente art. 563, quarto comma, c.c.

Il termine di sei mesi previsto dalla disciplina transitoria è scaduto il 18 giugno 2026.

In mancanza delle formalità richieste entro il termine, la legge dispone l’applicazione delle nuove regole anche alle successioni aperte anteriormente alla riforma.

Questo comporta che, nell’ottobre 2026, non è sufficiente sapere che una donazione è stata effettuata molti anni prima o che il donante è già deceduto.

Occorre verificare se siano state tempestivamente compiute le formalità idonee a conservare le tutele previste dalla precedente normativa.

La verifica è particolarmente importante nelle compravendite riguardanti immobili provenienti da successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.

Quali conseguenze ci sono per chi vuole vendere una casa ricevuta in donazione?

La riforma rappresenta una novità favorevole per molti proprietari di immobili ricevuti in donazione.

In passato, la provenienza donativa poteva costituire un ostacolo significativo alla vendita, perché il potenziale acquirente temeva eventuali pretese degli eredi del donante.

Il problema poteva riflettersi sui tempi delle trattative, sulle garanzie richieste e sulle condizioni per ottenere un finanziamento.

Con le nuove regole, il rischio collegato all’azione restitutoria è stato sensibilmente ridimensionato.

Ciò non significa, tuttavia, che il venditore possa trascurare la propria posizione nei confronti degli altri familiari.

Chi ha ricevuto la donazione deve essere consapevole che una successiva lesione della legittima può determinare un obbligo di compensazione economica a suo carico.

Inoltre, la provenienza dell’immobile deve risultare correttamente dalla documentazione esaminata prima della vendita.

In sostanza, la riforma rende generalmente più semplice vendere una casa donata, ma non cancella necessariamente i rapporti economici tra il donatario e gli altri eredi.

Le ipoteche sugli immobili donati rimangono valide?

Un’altra importante modifica riguarda l’art. 561 c.c. che recita:

[I]. Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario [o il donatario] può averli gravati, salvo il disposto del n. 8 dell’articolo 2652. I pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652. Le stesse disposizioni si applicano per i pesi e le garanzie di cui il donatario ha gravato i beni mobili iscritti in pubblici registri. Restano altresì efficaci i pesi e le garanzie di cui il donatario ha gravato i beni mobili non iscritti in pubblici registri restituiti in conseguenza della riduzione e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni, nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata.[1]

[II]. I frutti [820] sono dovuti a decorrere dal giorno della domanda giudiziale [1148].

La nuova disciplina stabilisce che i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario sugli immobili, nei casi in cui questi siano restituiti in conseguenza della riduzione, rimangono efficaci, salva l’applicazione dell’art. 2652, primo comma, n. 1, c.c.

Il donatario è tenuto a compensare economicamente i legittimari per il minor valore del bene derivante dalla permanenza di tali vincoli, nei limiti necessari a reintegrare la quota loro riservata.

La novità assume particolare rilievo per le banche.

Nel precedente sistema, la possibilità che un immobile donato fosse successivamente coinvolto in un’azione restitutoria rendeva più complessa la valutazione delle garanzie ipotecarie.

La nuova disciplina mira a rendere maggiormente stabile anche la posizione dei creditori garantiti da ipoteca.

Occorre tuttavia ricordare che l’art. 561 c.c. mantiene una disciplina distinta per i pesi e le ipoteche costituiti dal legatario.

Non sarebbe quindi corretto affermare, in termini assoluti, che qualsiasi ipoteca iscritta su un immobile interessato da una successione sia sempre protetta.

La verifica dipende dall’origine del diritto, dalla natura del vincolo e dalle eventuali trascrizioni.

Le banche concederanno più facilmente il mutuo per acquistare una casa donata?

Uno degli effetti pratici attesi della riforma riguarda proprio l’accesso al credito.

Riducendo il rischio che l’immobile debba essere restituito agli eredi del donante e rafforzando la stabilità delle garanzie ipotecarie, il legislatore ha reso gli immobili provenienti da donazione potenzialmente più facilmente utilizzabili come garanzia di finanziamenti.

Questo può favorire sia chi intende vendere una casa donata, sia chi desidera acquistarla ricorrendo a un mutuo.

Non bisogna però confondere la maggiore sicurezza giuridica con l’esistenza di un diritto automatico a ottenere il finanziamento.

Ogni banca conserva la possibilità di verificare la provenienza dell’immobile, la presenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli, la regolarità della documentazione e la capacità economica del richiedente.

La riforma riduce un’importante categoria di rischi, ma non elimina le normali verifiche previste per le operazioni immobiliari finanziate mediante mutuo.

La nuova legge elimina tutti i rischi per chi acquista una casa donata?

No. Questa è una precisazione essenziale.

La riforma riguarda soprattutto gli effetti dell’azione di riduzione delle donazioni nei confronti dei terzi.

Non costituisce invece una garanzia generale contro qualsiasi controversia relativa alla proprietà o alla validità degli atti.

Rimangono possibili, ad esempio, questioni riguardanti:

• la validità originaria dell’atto di donazione;
• la capacità del donante e gli eventuali vizi del consenso;
• l’esistenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli;
• la trascrizione di domande giudiziali;
• la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile;
• eventuali diritti di terzi derivanti da cause diverse dalla lesione della legittima.

Un immobile proveniente da donazione può dunque essere perfettamente commerciabile, ma deve comunque essere sottoposto alle verifiche normalmente richieste per qualsiasi compravendita.

Se, dopo il rogito, emergono difetti materiali dell’appartamento, vengono inoltre in considerazione regole differenti, esaminate nell’approfondimento Vizi occulti dell’immobile dopo il rogito: cosa può fare l’acquirente?.

Quali documenti bisogna controllare prima di acquistare un immobile donato?

La provenienza donativa non dovrebbe rappresentare un motivo automatico per rinunciare all’acquisto.

È tuttavia opportuno effettuare alcune verifiche prima di sottoscrivere impegni contrattuali significativi.

In particolare, possono essere rilevanti:

1. L’atto notarile di donazione, per individuare la provenienza dell’immobile e le eventuali condizioni contenute nell’atto.
2. I successivi atti di trasferimento, per ricostruire la continuità dei passaggi di proprietà.
3. Le ispezioni ipotecarie aggiornate, per verificare eventuali domande giudiziali, ipoteche, pignoramenti o altre formalità.
4. La situazione del donante, per stabilire se la successione sia già aperta e quale disciplina trovi applicazione.
5. Le eventuali domande di riduzione e gli atti di opposizione, prestando particolare attenzione alle relative date di notificazione e trascrizione.
6. La documentazione urbanistica e catastale, per accertare la regolarità dell’immobile.
7. La documentazione richiesta dalla banca, se l’acquisto avviene mediante finanziamento.

Particolare attenzione deve essere dedicata agli immobili provenienti da donazioni per le quali il donante sia deceduto prima del 18 dicembre 2025.

In questi casi, le verifiche devono comprendere anche le formalità eventualmente effettuate nel periodo transitorio previsto dalla riforma.

FAQ

1. Posso vendere una casa ricevuta in donazione?

Sì. La provenienza donativa non impedisce di vendere un immobile. La riforma entrata in vigore il 18 dicembre 2025 ha inoltre ridotto significativamente i rischi collegati all’azione di riduzione nei confronti dei successivi acquirenti.

2. Se compro una casa donata, gli eredi del donante possono chiedermela indietro?

Secondo la nuova disciplina, la riduzione della donazione normalmente non pregiudica l’acquirente. Esistono tuttavia eccezioni, in particolare quando l’acquisto sia successivo alla trascrizione della domanda giudiziale di riduzione. Occorre inoltre verificare l’eventuale applicazione delle disposizioni transitorie.

3. La nuova disciplina si applica anche alle donazioni effettuate prima del 2025?

Sì. Il criterio fondamentale è la data di apertura della successione e non quella della donazione. Le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, anche se la donazione è molto precedente. Per le successioni già aperte prima di tale data opera invece la disciplina transitoria prevista dalla legge, che deve essere esaminata caso per caso.

4. Gli altri figli possono ancora contestare la donazione fatta a un fratello?

Sì. Se la donazione ha leso la quota loro riservata, i legittimari possono ancora esercitare l’azione di riduzione. La riforma ha modificato soprattutto le conseguenze della riduzione nei confronti dei successivi acquirenti e le modalità di tutela economica degli eredi.

5. È possibile ottenere un mutuo per acquistare una casa donata?

Sì. La riforma può facilitare l’accesso al credito, grazie alla maggiore stabilità degli acquisti e delle garanzie ipotecarie. La concessione del mutuo rimane comunque subordinata alle verifiche della banca.

6. Sono ancora necessarie verifiche prima del rogito?

Certamente. È importante controllare l’atto di provenienza, le trascrizioni immobiliari, gli eventuali vincoli, la disciplina applicabile alla successione e la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.

Conclusioni

La riforma introdotta dalla legge n. 182/2025 ha modificato profondamente uno degli aspetti più problematici della circolazione degli immobili provenienti da donazione.

La tutela degli eredi legittimari non è stata eliminata, ma è stata prevalentemente orientata verso pretese economiche nei confronti del beneficiario della donazione, anziché verso la restituzione del bene da parte di chi lo abbia successivamente acquistato.

Questo rende generalmente più sicure le compravendite e può agevolare anche l’accesso ai finanziamenti bancari.

Rimangono tuttavia alcuni aspetti che richiedono particolare attenzione.

Il primo riguarda la trascrizione delle domande giudiziali di riduzione: la loro anteriorità rispetto all’acquisto può incidere direttamente sulla tutela del compratore.

Il secondo riguarda la disciplina transitoria delle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, con particolare riferimento alle formalità compiute entro il 18 giugno 2026.

Il terzo concerne la distinzione tra acquisti a titolo oneroso e gratuito, soprattutto quando il beneficiario della donazione risulti insolvente.

La nuova legge ha quindi reso più sicura la compravendita degli immobili donati, ma non ha eliminato la necessità di verificare attentamente la situazione giuridica del singolo bene.

Prima di acquistare o vendere una casa proveniente da donazione resta opportuno far esaminare la documentazione, la provenienza della proprietà e le risultanze dei registri immobiliari, così da individuare eventuali criticità e valutare le soluzioni più appropriate al caso concreto.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.