L’amministratore invia la convocazione dell’assemblea con una normale email. Il messaggio arriva nella casella del condomino, magari è persino abituale che le comunicazioni del condominio vengano trasmesse in questo modo. È sufficiente? E se il condomino aveva espressamente chiesto all’amministratore di utilizzare proprio quell’indirizzo email?

La risposta, oggi, è particolarmente chiara: la semplice email ordinaria non costituisce una modalità valida di convocazione dell’assemblea condominiale.

L’art. 66, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile indica specificamente i mezzi con i quali deve essere comunicato l’avviso: raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax oppure consegna a mano. La convocazione deve inoltre essere comunicata almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza della Seconda Sezione civile n. 16399 del 18 giugno 2025, ha affrontato espressamente il problema dell’email ordinaria, escludendone la validità anche quando il condomino aveva in precedenza indicato quell’indirizzo per ricevere le comunicazioni.

Cassazione, Sez. II, ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025 – massima ufficiale

Come deve essere convocata l’assemblea condominiale

L’art. 66 disp. att. c.c. non lascia all’amministratore una completa libertà nella scelta del mezzo di comunicazione.

L’avviso deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima dell’adunanza in prima convocazione attraverso uno dei seguenti mezzi:

• posta raccomandata;
• posta elettronica certificata;
• fax;
• consegna a mano.

Deve inoltre indicare luogo e ora della riunione. In caso di convocazione omessa, tardiva o incompleta, la deliberazione può essere annullata nei casi e nei termini previsti dalla legge.

La ragione della previsione è evidente: non basta che l’amministratore possa dimostrare di avere predisposto o inviato un messaggio. Occorre utilizzare un sistema che consenta di documentare giuridicamente la trasmissione dell’avviso al destinatario.

Perché l’email ordinaria è diversa dalla PEC

Una normale email e una PEC possono apparire molto simili a chi le utilizza, ma sul piano giuridico non sono equivalenti.

La Cassazione n. 16399/2025 ha sottolineato proprio questa differenza. La PEC permette di documentare l’accettazione e la consegna del messaggio e consente di collegare alla comunicazione una presunzione di conoscenza analoga a quella prevista dall’art. 1335 c.c.

La posta elettronica ordinaria, invece, non offre le medesime garanzie circa la consegna del messaggio all’indirizzo del destinatario.

Per questo la Suprema Corte ha qualificato la disciplina dell’art. 66 come inderogabile a tutela della collegialità dell’assemblea e ha escluso che l’email semplice possa sostituire i mezzi previsti dalla legge.

Testo integrale dell’ordinanza n. 16399/2025

E se il condomino aveva chiesto di ricevere tutto via email?

È questo uno degli aspetti più interessanti della decisione.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, la condomina aveva precedentemente comunicato all’amministratore un indirizzo di posta elettronica ordinaria, chiedendo che le future comunicazioni e la documentazione fossero inviate a quell’indirizzo.

Secondo la Corte, ciò non era sufficiente.

La richiesta del condomino e l’eventuale prassi seguita nel tempo dal condominio non possono trasformare l’email ordinaria in uno dei mezzi previsti dall’art. 66. La Corte ha infatti ricordato anche il limite derivante dall’art. 72 disp. att. c.c., che impedisce al regolamento condominiale di derogare, tra le altre, alle disposizioni dell’art. 66.

In pratica, neppure il fatto che per anni le convocazioni siano state inviate attraverso una semplice email rende automaticamente valida tale modalità.

Non basta spedire: la convocazione deve arrivare in tempo

Un secondo problema riguarda il termine di cinque giorni.

La convocazione non deve soltanto essere spedita almeno cinque giorni prima: deve essere pervenuta all’indirizzo del destinatario entro il termine richiesto.

La Cassazione ha ribadito il principio anche con l’ordinanza n. 20535 del 21 luglio 2025: l’avviso di convocazione è un atto unilaterale recettizio e ciò che rileva è la data nella quale esso è giunto all’indirizzo del condomino.

Nel caso della raccomandata non ritirata per assenza del destinatario, la Corte ha precisato che assume rilievo la data del rilascio dell’avviso di giacenza, perché da quel momento il plico può essere ritirato.

Si tratta di un principio coerente con l’orientamento già espresso dalla Cassazione: ai fini della tempestività della convocazione conta la ricezione, non il semplice invio.

Cosa succede se la convocazione è stata fatta soltanto via email?

La conseguenza non è che qualsiasi decisione assunta dall’assemblea debba essere considerata automaticamente inesistente o nulla.

L’art. 66 dispone espressamente che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione è annullabile secondo le regole dell’art. 1137 c.c.

L’art. 1137 stabilisce un termine perentorio di trenta giorni per chiedere l’annullamento: per il condomino dissenziente o astenuto il termine decorre dalla data della deliberazione; per l’assente, dalla comunicazione della deliberazione.

Occorre però evitare un’altra generalizzazione: il vizio relativo alla convocazione di un determinato condomino non può essere utilizzato indiscriminatamente da chiunque. La posizione di chi intende impugnare deve essere verificata concretamente. La giurisprudenza considera infatti il difetto di convocazione un vizio procedimentale riferibile al soggetto che non sia stato ritualmente convocato.

Attenzione anche alla mediazione obbligatoria

Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle per le quali il d.lgs. 28/2010 prevede il previo esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale. La disciplina vigente dell’art. 5 continua espressamente a comprendere le controversie condominiali.

Questo aspetto è particolarmente importante quando si discute dell’impugnazione di una delibera, perché esiste contemporaneamente il termine perentorio di trenta giorni.

La normativa sulla mediazione prevede che, dal momento in cui la relativa comunicazione perviene alle altre parti, la domanda produca gli effetti previsti sulla prescrizione e impedisca la decadenza per una sola volta. Per questa ragione, quando si sospetta un vizio di convocazione, è opportuno controllare immediatamente le date senza attendere.

Quali documenti è utile conservare

Quando nasce una contestazione sulla regolarità della convocazione, diventano importanti soprattutto i documenti che permettono di ricostruire come e quando l’avviso è stato trasmesso.

È quindi opportuno conservare l’email ricevuta completa dei dati di invio, le ricevute PEC, la busta e la documentazione relativa alla raccomandata, l’eventuale avviso di giacenza, la copia dell’avviso consegnato a mano, il regolamento condominiale, il verbale dell’assemblea e la comunicazione successiva del verbale.

Anche eventuali precedenti messaggi con i quali il condomino aveva indicato un determinato indirizzo email possono essere utili per ricostruire i fatti, pur non essendo sufficienti, alla luce della Cassazione n. 16399/2025, a rendere valida la convocazione tramite posta elettronica ordinaria.

Cosa dovrebbe fare l’amministratore

La soluzione più prudente è semplice: per la convocazione formale dell’assemblea utilizzare uno dei mezzi espressamente previsti dall’art. 66 e conservare la prova della relativa comunicazione.

Una normale email può eventualmente essere utilizzata in aggiunta, come comunicazione di cortesia o promemoria. Il problema nasce quando viene utilizzata come unico strumento sul quale si fonda la regolarità della convocazione.

Le pronunce più recenti da ricordare

La decisione centrale è dunque Cass. civ., Sez. II, ordinanza 18 giugno 2025, n. 16399, Rv. 675524-01: l’email ordinaria non costituisce una valida modalità di convocazione e la disciplina dell’art. 66 è inderogabile nei termini precisati dalla Corte.

A essa si affianca Cass. civ., Sez. II, ordinanza 21 luglio 2025, n. 20535, Rv. 675530-01, che conferma la natura recettizia dell’avviso di convocazione e la necessità di verificare quando esso sia effettivamente pervenuto all’indirizzo del destinatario.

FAQ

Una semplice email è sufficiente per convocare l’assemblea?

No. L’art. 66 prevede raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. La Cassazione n. 16399/2025 ha espressamente escluso la validità dell’email ordinaria come mezzo di convocazione.

Vale l’email se il condomino aveva autorizzato l’amministratore a usarla?

Non per la convocazione formale dell’assemblea. La Cassazione ha ritenuto irrilevante, nel caso esaminato, anche una precedente richiesta del condomino di ricevere le comunicazioni a un normale indirizzo email.

I cinque giorni si calcolano dalla spedizione?

No. L’avviso ha natura recettizia: deve pervenire all’indirizzo del destinatario nel termine previsto rispetto alla prima convocazione.

Cosa succede se la raccomandata non viene ritirata?

Secondo Cass. n. 20535/2025, quando la raccomandata non è consegnata per assenza del destinatario rileva, ai fini considerati dalla decisione, la data del rilascio dell’avviso di giacenza.

La delibera adottata dopo una convocazione irregolare è nulla?

Il vizio di omessa, tardiva o incompleta convocazione determina, secondo l’art. 66 disp. att. c.c., l’annullabilità della deliberazione. Occorre quindi prestare particolare attenzione al termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

Prima di impugnare occorre la mediazione?

Sì. Le controversie condominiali rientrano tra quelle assoggettate alla mediazione obbligatoria prevista dal d.lgs. 28/2010.

Conclusioni

L’utilizzo quotidiano dell’email può indurre a considerarla equivalente a qualsiasi altro sistema di comunicazione. Per la convocazione dell’assemblea condominiale, tuttavia, la legge richiede forme determinate e la Cassazione ha escluso che la semplice posta elettronica possa sostituirle.

Quando una delibera è stata preceduta da una convocazione inviata soltanto via email ordinaria, occorre verificare rapidamente il contenuto dell’avviso, le modalità di trasmissione, la posizione del condomino interessato, la data del verbale e la decorrenza dei termini.

La soluzione dipende sempre dalla documentazione e dalle circostanze concrete, soprattutto quando vi siano ulteriori vizi della deliberazione o questioni relative alla tempestività dell’impugnazione.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.