Stai per acquistare una casa, hai già firmato una proposta o un preliminare e, durante i controlli precedenti al rogito, il tecnico scopre che lo stato reale dell’immobile non corrisponde perfettamente ai titoli edilizi depositati in Comune. Una parete è stata spostata, una veranda non risulta autorizzata, un sottotetto è utilizzato come abitazione oppure una parte dell’edificio è stata realizzata diversamente dal progetto approvato.

Che cosa succede? L’acquisto può essere comunque concluso? Il contratto è nullo? E soprattutto: quali rischi assume chi compra?

La risposta richiede una distinzione fondamentale: non tutte le difformità edilizie hanno la stessa gravità e la presenza di un abuso non rende automaticamente nulla qualsiasi compravendita. Tuttavia, acquistare senza avere chiarito la situazione può significare assumersi problemi amministrativi, costi di regolarizzazione, limitazioni nell’utilizzo o nella futura rivendita dell’immobile e, nei casi più seri, anche il rischio di un ordine di demolizione.

Per questo la verifica urbanistica dell’immobile dovrebbe precedere, per quanto possibile, l’assunzione di obblighi definitivi.

Non ogni difformità è necessariamente un abuso insanabile

Il primo errore consiste nel parlare genericamente di “abuso edilizio” ogni volta che lo stato dei luoghi non coincide perfettamente con una vecchia planimetria.

Il Testo unico dell’edilizia distingue situazioni molto diverse: interventi eseguiti senza titolo, opere in totale difformità, variazioni essenziali, difformità parziali e irregolarità che possono invece rientrare nelle tolleranze previste dalla legge.

Le modifiche introdotte dal cosiddetto “Salva Casa” hanno inoltre inciso sulla determinazione dello stato legittimo dell’immobile, sulle tolleranze costruttive ed esecutive e sulle possibilità di regolarizzazione di alcune difformità. L’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001 disciplina oggi in modo più articolato la ricostruzione dello stato legittimo, mentre l’art. 34-bis individua le ipotesi che possono essere considerate tolleranze e quindi non costituiscono violazioni edilizie.

Questo significa che una differenza riscontrata dal tecnico non deve essere automaticamente qualificata come abuso grave.

Occorre prima ricostruire i titoli edilizi dell’immobile, verificare quando siano state realizzate le opere, confrontare i documenti con lo stato effettivo dei luoghi e stabilire quale disciplina sia applicabile.

Un immobile abusivo può essere venduto?

È probabilmente la domanda più importante.

La risposta è più articolata di quanto normalmente si pensi.

L’art. 46 del d.P.r. 380/2001 prevede specifiche cause di nullità degli atti di trasferimento immobiliare quando manchino le dichiarazioni urbanistiche richieste dalla legge. La disciplina cambia anche in relazione all’epoca di costruzione dell’immobile e si coordina, per gli edifici più risalenti, con l’art. 40 della legge n. 47 del 1985.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno chiarito un punto decisivo: la nullità urbanistica è una nullità testuale.

In sostanza, quando nell’atto sono indicati gli estremi di un titolo edilizio realmente esistente e riferibile proprio all’immobile compravenduto, la presenza di una difformità tra quanto autorizzato e quanto materialmente realizzato non comporta, da sola, la nullità del contratto.

È una distinzione fondamentale.

La validità civilistica dell’atto e la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile non coincidono necessariamente.

Può quindi accadere che un acquirente diventi validamente proprietario di un immobile che presenta comunque irregolarità edilizie.

E proprio qui nasce il problema pratico.

Quando invece la dichiarazione urbanistica può compromettere la validità della vendita

Il principio appena visto non significa che sia sufficiente inserire nel rogito una qualsiasi dichiarazione formale.

Il titolo edilizio indicato deve realmente esistere ed essere riferibile all’immobile.

Una recente ordinanza della Seconda Sezione civile della Cassazione, n. 7972 del 31 marzo 2026, ha affrontato il caso di una vendita nella quale la dichiarazione relativa al titolo urbanistico si fondava su una domanda di condono non idonea a legittimare l’immobile.

La Corte ha ribadito che una dichiarazione mendace relativa all’esistenza del titolo non può essere equiparata alla corretta indicazione di un titolo realmente esistente: in una situazione del genere può quindi tornare in gioco la nullità prevista dalla normativa urbanistica.

Bisogna quindi distinguere tra immobile che possiede un titolo edilizio ma presenta difformità rispetto ad esso e immobile per il quale il titolo dichiarato in realtà non esiste o non è riferibile al bene trasferito.

Le conseguenze possono essere molto diverse.

Quali rischi assume concretamente l’acquirente?

Il fatto che il rogito possa essere valido non elimina il problema edilizio.

Per gli interventi più gravi, l’art. 31 del d.P.r. 380/2001 prevede che l’ordine di rimozione o demolizione venga rivolto non soltanto al responsabile dell’abuso, ma anche al proprietario dell’immobile. In caso di mancata ottemperanza possono inoltre prodursi le ulteriori conseguenze previste dalla stessa disposizione.

Chi acquista un immobile interessato da un abuso preesistente può quindi trovarsi proprietario di un bene sul quale continua a gravare il problema amministrativo.

A ciò possono aggiungersi altre conseguenze: costi per l’eventuale sanatoria o per il ripristino, difficoltà nell’eseguire nuovi lavori, diminuzione del valore dell’immobile, problemi nella successiva rivendita oppure difficoltà nell’ottenere un finanziamento quando la banca richieda specifiche verifiche tecniche.

Naturalmente tutto dipende dalla natura concreta della difformità.

Un piccolo scostamento rientrante nelle tolleranze previste dalla legge non può essere equiparato a un ampliamento realizzato senza alcun titolo.

Quali diritti ha l’acquirente nei confronti del venditore?

La regolarità urbanistica rileva anche nei rapporti tra venditore e compratore.

Con l’ordinanza n. 17148 del 21 giugno 2024, la Seconda Sezione civile della Cassazione ha ribadito che, quando una costruzione presenta una difformità rispetto al titolo edilizio, la questione non costituisce normalmente un vizio materiale della cosa ai sensi dell’art. 1490 c.c., ma può rientrare nella disciplina dell’art. 1489 c.c. relativa agli oneri che incidono sul godimento del bene.

La tutela presuppone, in particolare, che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto e non fosse conosciuta dall’acquirente.

L’incidenza concreta dell’irregolarità è però essenziale.

Una difformità minima e facilmente regolarizzabile non può essere valutata allo stesso modo di una situazione che impedisca l’utilizzo di una parte rilevante dell’abitazione, ne riduca significativamente il valore o esponga concretamente alla demolizione.

A seconda delle circostanze possono quindi venire in considerazione rimedi differenti, compresa la riduzione del prezzo o, nelle situazioni che ne presentino i presupposti, la risoluzione del contratto.

Se il problema emerge quando esiste soltanto il preliminare, occorre inoltre esaminare attentamente ciò che il venditore aveva dichiarato o garantito, la gravità della difformità, l’eventuale possibilità di regolarizzazione e le clausole relative alla caparra e alla stipula del definitivo.

Su quest’ultimo aspetto può essere utile anche l’approfondimento dedicato alla caparra confirmatoria nel preliminare di vendita.

Il catasto non basta per verificare la regolarità urbanistica

Un altro equivoco frequente consiste nel ritenere che una planimetria catastale conforme allo stato dell’appartamento dimostri automaticamente la sua regolarità edilizia.

Non è così.

Per verificare la situazione urbanistica occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile attraverso i titoli edilizi e gli altri documenti previsti dalla normativa, secondo quanto stabilisce l’art. 9-bis del Testo unico dell’edilizia.

La documentazione catastale svolge una funzione diversa e non sostituisce l’esame dei titoli presenti negli archivi comunali.

Per questo, soprattutto quando l’immobile è stato modificato più volte nel corso degli anni, può essere opportuno incaricare un tecnico di effettuare un accesso agli atti e confrontare la documentazione amministrativa con lo stato reale dei luoghi.

Il “Salva Casa” ha sanato automaticamente le vecchie difformità?

No.

Le modifiche introdotte nel 2024 hanno ampliato e semplificato alcuni strumenti utilizzabili per dimostrare lo stato legittimo e regolarizzare determinate irregolarità, ma non hanno trasformato qualsiasi abuso edilizio in un’opera automaticamente legittima.

Le linee interpretative pubblicate dal Ministero delle infrastrutture il 30 gennaio 2025 distinguono espressamente tra stato legittimo, tolleranze, parziali difformità e procedure di regolarizzazione.

Prima di concludere che una difformità sia “sanabile con il Salva Casa” occorre quindi verificare concretamente quale sia l’intervento, quando sia stato realizzato, quale titolo esista e quali condizioni richieda la normativa applicabile.

Quali documenti controllare prima dell’acquisto?

Prima di assumere obblighi definitivi è utile disporre almeno dei titoli edilizi relativi alla costruzione e alle successive modifiche, delle eventuali pratiche di condono o sanatoria, delle pratiche edilizie successive, della planimetria catastale aggiornata e della documentazione relativa all’agibilità quando rilevante.

Una relazione tecnica che confronti stato di fatto e documentazione comunale può consentire di individuare le criticità prima del rogito.

Se emerge una difformità, è inoltre importante conservare la proposta d’acquisto, il preliminare, le dichiarazioni del venditore, la documentazione consegnata dall’agenzia immobiliare, le relazioni tecniche e tutte le comunicazioni nelle quali sia stata eventualmente garantita la regolarità dell’immobile.

Il problema delle difformità edilizie è diverso dai normali difetti materiali della casa: per infiltrazioni, umidità o altri problemi occulti dopo l’acquisto si può consultare l’approfondimento sui vizi occulti dell’immobile dopo il rogito.

Che cosa fare se l’abuso viene scoperto prima del rogito

Non è prudente limitarsi alla promessa secondo cui “si sistemerà tutto dopo”.

Occorre prima stabilire con un tecnico quale sia esattamente la difformità, se possa essere regolarizzata, quali siano tempi e costi e chi debba sostenerli.

Se le parti intendono comunque proseguire, questi aspetti possono essere disciplinati espressamente nel preliminare o in un successivo accordo, stabilendo ciò che il venditore deve fare prima della stipula definitiva.

Particolare cautela è opportuna prima di dichiarare unilateralmente risolto il contratto, rifiutare il rogito o pretendere il doppio della caparra: la legittimità di tali iniziative dipende dalla gravità dell’inadempimento e dal contenuto concreto degli accordi.

Una panoramica più generale delle verifiche nelle operazioni immobiliari è disponibile nella pagina dedicata al contratto di compravendita immobiliare e al contratto preliminare.

FAQ

Un piccolo abuso rende nullo il rogito?

Non necessariamente. La Cassazione distingue la validità dell’atto dalla conformità edilizia dell’immobile. Occorre però verificare la natura dell’irregolarità e le dichiarazioni urbanistiche contenute nel contratto.

Se la planimetria catastale è corretta posso stare tranquillo?

No. La conformità catastale e la regolarità urbanistico-edilizia sono questioni differenti. Per quest’ultima occorre verificare i titoli edilizi e lo stato legittimo dell’immobile.

Se l’abuso è stato realizzato dal precedente proprietario, il Comune può rivolgersi a me?

Per gli abusi disciplinati dall’art. 31 d.P.r. 380/2001 l’ingiunzione alla demolizione è rivolta anche al proprietario. L’acquisto dell’immobile non elimina quindi automaticamente il problema amministrativo.

Il venditore può regolarizzare l’immobile dopo il rogito?

È possibile assumere obblighi contrattuali in tal senso, ma prima dell’acquisto è essenziale accertare che la regolarizzazione sia effettivamente possibile. Una semplice promessa non garantisce che il Comune possa rilasciare il titolo necessario.

Con il “Salva Casa” oggi tutti gli abusi sono sanabili?

No. La nuova disciplina ha modificato tolleranze, stato legittimo e procedure di regolarizzazione di alcune difformità, ma la possibilità di sanare deve essere verificata caso per caso.

Conclusioni

Acquistare un immobile che presenta una difformità edilizia non significa necessariamente acquistare un bene incommerciabile o stipulare un contratto nullo.

Significa però dover capire prima dell’acquisto quale sia esattamente il problema.

La distinzione tra tolleranza, difformità parziale, abuso più grave e titolo edilizio inesistente può cambiare completamente le conseguenze dell’operazione.

Per questo, quando emergono irregolarità urbanistiche, è opportuno coordinare la verifica tecnica con quella giuridica, esaminando i titoli edilizi, il preliminare, le dichiarazioni del venditore e le concrete possibilità di regolarizzazione prima di assumere decisioni definitive.

La soluzione dipende sempre dai documenti disponibili e dalle circostanze del singolo caso.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.