Affittare un appartamento al mare, in montagna o in una città d’arte può sembrare semplice: si pubblica un annuncio, si concordano il prezzo e le date, si consegnano le chiavi.

In realtà, prima di iniziare è necessario chiarire quale attività si intende svolgere. La cosiddetta “casa vacanze”, infatti, può essere concessa mediante una semplice locazione per finalità turistiche oppure può essere gestita come una vera e propria struttura ricettiva.

La distinzione non è soltanto terminologica. Cambiano la disciplina applicabile, i servizi che possono essere offerti, gli adempimenti amministrativi e, in alcuni casi, anche la natura imprenditoriale dell’attività.

Locazione turistica e casa vacanze sono la stessa cosa?

Nel linguaggio comune si parla spesso di “casa vacanze” per indicare qualsiasi appartamento affittato a turisti.

Dal punto di vista giuridico, tuttavia, occorre distinguere.

La locazione per finalità turistiche

Nella locazione turistica il proprietario concede all’ospite il godimento dell’immobile per un periodo determinato, in cambio di un corrispettivo, senza fornire servizi tipici di una struttura ricettiva.

Si tratta quindi di un vero e proprio contratto di locazione, regolato principalmente dalle disposizioni del Codice civile. Le locazioni stipulate esclusivamente per finalità turistiche sono espressamente escluse dalla disciplina ordinaria della legge n. 431 del 1998 relativa alle locazioni abitative (art. 1, comma 2, lett. c).

Questo significa, ad esempio, che non devono rispettare le durate minime previste per i normali contratti abitativi, come il contratto “4+4” o il contratto a canone concordato “3+2”.

La durata viene liberamente stabilita dalle parti in relazione al soggiorno turistico: può trattarsi di pochi giorni, alcune settimane oppure di un periodo superiore.

La casa vacanze come struttura ricettiva

Diversa è la situazione della “casa o appartamento per vacanze” organizzata come struttura turistico-ricettiva.

In questo caso non si concede semplicemente l’immobile in locazione, ma si esercita un’attività regolata anche dalla legislazione regionale. Possono essere offerti servizi ulteriori, secondo quanto consentito dalla disciplina locale, e possono rendersi necessari adempimenti amministrativi specifici.

Le denominazioni e le regole applicabili alle strutture ricettive extralberghiere possono variare da una Regione all’altra.

Prima di pubblicizzare l’immobile è quindi opportuno verificare:

• la normativa nazionale;
• la legge regionale sul turismo;
• gli eventuali regolamenti comunali;
• gli adempimenti richiesti dal Comune o dalla Regione;
• le regole fiscali applicabili al caso concreto.

Non basta, pertanto, attribuire all’alloggio il nome commerciale di “casa vacanze” per stabilire quale disciplina debba essere applicata: conta il modo in cui l’attività viene concretamente organizzata.

Che cosa sono le locazioni brevi?

La locazione turistica non coincide necessariamente con la locazione breve.

Per locazione breve, ai fini della disciplina fiscale, si intende il contratto di locazione di un immobile abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa (art. 4 D.L. 24 aprile 2017, n. 50).

Nella locazione breve possono essere compresi anche alcuni servizi strettamente collegati all’utilizzo dell’immobile, come:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• la fornitura delle utenze;
• l’uso della connessione internet;
• l’aria condizionata.

Non dovrebbero invece essere forniti, nell’ambito di una semplice locazione, servizi propri dell’attività alberghiera o ricettiva, come la somministrazione della colazione, dei pasti, la disponibilità continuativa di personale o servizi organizzati durante il soggiorno.

La durata di trenta giorni è rilevante soprattutto sotto il profilo fiscale e della registrazione, ma non identifica da sola tutte le locazioni turistiche.

Una locazione turistica può infatti avere anche una durata superiore a trenta giorni.

Il contratto deve essere scritto?

Anche quando il soggiorno dura pochi giorni, è fortemente opportuno predisporre un contratto scritto.

Affidarsi soltanto agli accordi contenuti nei messaggi, nelle conversazioni telefoniche o nella pagina di prenotazione di una piattaforma può lasciare irrisolte molte questioni.

Il contratto consente di provare:

• chi sono le parti;
• quale immobile viene concesso;
• la durata esatta del soggiorno;
• il prezzo concordato;
• le modalità di pagamento;
• le condizioni di utilizzo;
• gli obblighi dell’ospite;
• le conseguenze di eventuali cancellazioni o inadempimenti.

Il documento dovrebbe specificare espressamente che l’immobile viene concesso esclusivamente per finalità turistiche, indicando possibilmente anche il motivo del soggiorno.

Non è sufficiente attribuire al contratto il titolo di “locazione turistica” quando, in concreto, l’immobile viene utilizzato per soddisfare esigenze abitative ordinarie e non temporanee.

La qualificazione del rapporto dipende infatti anche dalla sua effettiva funzione, non soltanto dal nome utilizzato dalle parti.

Quando il contratto deve essere registrato?

I contratti di locazione di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno con il medesimo conduttore non sono soggetti all’obbligo ordinario di registrazione, salvo il caso in cui vengano volontariamente registrati o ricorrano circostanze particolari.

Quando la durata supera trenta giorni, il contratto deve invece essere normalmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro il termine previsto dalla legge.

Nel calcolare il limite occorre prestare attenzione anche a eventuali più contratti conclusi durante l’anno con la stessa persona.

L’assenza dell’obbligo di registrazione non significa, tuttavia, che sia inutile redigere il contratto. Anche per un soggiorno di pochi giorni il documento scritto resta essenziale per regolare correttamente il rapporto.

Quali clausole dovrebbe contenere il contratto?

Un buon contratto di locazione turistica non dovrebbe limitarsi a indicare le date e il prezzo.

1. Identificazione delle parti

Devono essere indicati i dati completi del locatore e del conduttore:

• nome e cognome;
• luogo e data di nascita;
• codice fiscale;
• residenza;
• estremi del documento di identità;
• recapiti utili.

Quando la prenotazione viene effettuata da una persona per conto di un gruppo, è opportuno identificare anche gli altri occupanti secondo le procedure previste dalla normativa.

2. Descrizione dell’immobile

Il contratto deve individuare con precisione l’alloggio, indicando:

• indirizzo;
• piano e interno;
• eventuali pertinenze;
• numero dei locali;
• posti letto disponibili;
• arredi e dotazioni principali;
• eventuale posto auto, box, giardino o terrazzo.

Può essere utile allegare un inventario dei beni presenti nell’appartamento, soprattutto quando l’immobile contiene elettrodomestici, mobili o oggetti di particolare valore.

3. Finalità turistica

È opportuno dichiarare che il conduttore utilizzerà l’immobile esclusivamente per un soggiorno turistico e che l’alloggio non verrà destinato a propria residenza stabile o domicilio abituale.

Questa clausola contribuisce a distinguere il contratto turistico dalle normali locazioni abitative.

4. Durata del soggiorno

Devono essere indicati con precisione:

• il giorno e l’ora di ingresso;
• il giorno e l’ora di uscita;
• le modalità di consegna e restituzione delle chiavi;
• le conseguenze di un eventuale ritardo nel rilascio.

È inoltre opportuno precisare che il rapporto cessa automaticamente alla scadenza, senza necessità di disdetta.

5. Corrispettivo

Il contratto deve indicare:

• il prezzo complessivo;
• l’eventuale acconto;
• il saldo;
• le modalità e le scadenze di pagamento;
• gli importi inclusi nel prezzo;
• le spese eventualmente escluse.

Occorre specificare, per esempio, se il prezzo comprende consumi, pulizia finale, biancheria e altre prestazioni compatibili con la locazione.

6. Caparra, acconto e deposito cauzionale

Caparra, acconto e deposito cauzionale non sono la stessa cosa.

L’acconto costituisce un’anticipazione del prezzo.

La caparra confirmatoria può avere anche la funzione di predeterminare alcune conseguenze dell’inadempimento, secondo quanto previsto dall’articolo 1385 del Codice civile.

Il deposito cauzionale serve invece a garantire eventuali danni all’immobile, la mancata restituzione delle chiavi o altre obbligazioni del conduttore.

Il contratto dovrebbe precisare:

• l’importo versato;
• la sua funzione;
• quando verrà restituito;
• in quali casi potrà essere trattenuto;
• come verranno documentati eventuali danni.

Il proprietario non dovrebbe trattenere automaticamente la cauzione sulla base di contestazioni generiche. È opportuno verificare lo stato dell’immobile all’ingresso e all’uscita, possibilmente mediante inventario, verbale e fotografie.

7. Numero degli occupanti

Deve essere indicato il numero massimo delle persone autorizzate a soggiornare nell’immobile.

È possibile vietare l’ingresso o il pernottamento di persone ulteriori non preventivamente comunicate, nel rispetto delle norme applicabili.

La clausola è importante sia per ragioni di sicurezza sia per evitare un uso dell’alloggio diverso da quello concordato.

8. Divieto di sublocazione e cessione

Il contratto dovrebbe vietare al conduttore di:

• sublocare l’immobile;
• cedere il contratto;
• concedere gratuitamente l’alloggio a terzi;
• utilizzare l’immobile per feste, eventi o attività commerciali.

9. Regole di comportamento

È possibile richiamare le principali regole riguardanti:

• il rispetto della quiete;
• gli orari condominiali;
• l’uso delle parti comuni;
• il divieto di fumare;
• la gestione dei rifiuti;
• l’utilizzo degli impianti;
• il risparmio energetico;
• il divieto di svolgere attività illecite.

Quando l’appartamento si trova in condominio, l’ospite deve rispettare anche le norme del regolamento condominiale che riguardano l’utilizzo dell’edificio e delle parti comuni.

Il locatore può consegnarne un estratto o allegare al contratto le regole più rilevanti.

10. Animali domestici

Il contratto dovrebbe specificare se gli animali sono ammessi e a quali condizioni.

Si possono disciplinare:

• numero e tipologia degli animali;
• obbligo di preventiva comunicazione;
• responsabilità per danni;
• pulizia aggiuntiva;
• uso degli spazi comuni.

Un divieto o un’autorizzazione non dovrebbero essere lasciati a semplici accordi verbali.

11. Danni e responsabilità

Il conduttore risponde dei danni causati da lui, dagli altri occupanti e dalle persone ammesse nell’immobile.

Il contratto dovrebbe prevedere l’obbligo di comunicare tempestivamente:

• guasti;
• perdite d’acqua;
• malfunzionamenti;
• rotture;
• situazioni pericolose.

Non è però possibile inserire clausole che escludano indiscriminatamente ogni responsabilità del proprietario, soprattutto per vizi dell’immobile, difetti degli impianti o situazioni pericolose di cui il locatore era o avrebbe dovuto essere a conoscenza.

12. Cancellazione e recesso

È importante stabilire che cosa accade quando l’ospite annulla il soggiorno.

Il contratto può prevedere:

• cancellazione gratuita entro una determinata data;
• perdita dell’acconto o applicazione della caparra;
• pagamento di una percentuale del prezzo;
• rimborso in caso di impossibilità imputabile al proprietario;
• disciplina degli eventi di forza maggiore.

Le condizioni devono essere formulate in modo chiaro, proporzionato e coerente con le eventuali regole della piattaforma utilizzata per la prenotazione.

Quando il conduttore è un consumatore e il locatore opera professionalmente, devono inoltre essere rispettate le norme inderogabili poste a tutela del consumatore.

13. Accesso del proprietario

Durante il soggiorno il proprietario non può entrare liberamente nell’immobile soltanto perché ne conserva la proprietà.

Può essere prevista la possibilità di accesso:

• in caso di emergenza;
• per eseguire interventi urgenti;
• per effettuare riparazioni necessarie;
• previo accordo con l’ospite negli altri casi.

14. Legge applicabile e controversie

Il contratto può indicare la legge applicabile e il giudice territorialmente competente, ma occorre prestare particolare attenzione quando il conduttore è un consumatore.

Una clausola che imponga al consumatore un foro diverso da quello previsto dalla normativa potrebbe essere inefficace o vessatoria.

Il Codice Identificativo Nazionale: che cos’è il CIN?

Gli immobili destinati alle locazioni brevi o alle locazioni per finalità turistiche sono soggetti alla disciplina del Codice Identificativo Nazionale, comunemente denominato CIN.

La base normativa è l’art. 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, il cui ambito applicativo è stato definito dal decreto del Ministro del turismo 6 giugno 2024, prot. 16726/24 (il cosiddetto “decreto interoperabilità”).

Il codice viene attribuito attraverso la Banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o turistica (BDSR), gestita dal Ministero del Turismo. L’obbligo di richiesta è divenuto pienamente sanzionabile dal 2 gennaio 2025, a seguito del differimento disposto con l’avviso ministeriale del 22 ottobre 2024.

Il CIN deve essere:

• esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’immobile, nel rispetto degli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici (quando il regolamento condominiale non consente l’affissione di un cartello, il Ministero ammette modalità alternative purché sia garantita idonea evidenza del codice al pubblico);
• indicato negli annunci pubblicati online o con altri mezzi;
• riportato anche dagli intermediari e dalle piattaforme che pubblicizzano l’alloggio.

L’obbligo riguarda sia le strutture ricettive sia gli immobili concessi in locazione breve o per finalità turistica. La piattaforma ufficiale del Ministero consente anche ai cittadini di verificare l’esistenza del codice.

La violazione di questi obblighi è sanzionata amministrativamente: da 800 a 8.000 euro per la mancata richiesta del CIN, e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione o indicazione negli annunci, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

Resta necessario controllare gli eventuali ulteriori codici regionali o locali e le procedure previste nel territorio in cui si trova l’immobile: il CIN si affianca a questi, non li sostituisce.

La novità del 2026: il Regolamento UE 2024/1028

Dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile in tutta l’Unione Europea il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi alle locazioni brevi.

Per chi affitta in Italia questo comporta, in sintesi:

• il numero di registrazione richiesto dal regolamento europeo coincide con il CIN, quindi chi è già in regola non deve richiedere codici ulteriori;
• le piattaforme di intermediazione (Airbnb, Booking.com e simili) sono tenute a trasmettere mensilmente alle autorità competenti i dati relativi a immobili, prenotazioni e ospiti, attraverso un punto di accesso digitale unico;
• le piattaforme devono verificare la presenza di un codice di registrazione valido prima ancora di pubblicare l’annuncio, e sono tenute a rimuovere gli annunci privi di codice.

In pratica, dal 20 maggio 2026 la mancanza del CIN non comporta soltanto il rischio di sanzione, ma anche l’impossibilità stessa di pubblicare l’annuncio sulle principali piattaforme.

Quali dispositivi di sicurezza sono obbligatori?

Le unità immobiliari destinate a locazioni brevi o turistiche devono rispettare specifici requisiti di sicurezza, previsti dall’art. 13-ter, comma 7, del D.L. 145/2023.

Questi obblighi sono operativi dal 2 novembre 2024 (60° giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso che ha annunciato l’entrata in funzione della BDSR), e riguardano, secondo le indicazioni del Ministero del Turismo, anche le locazioni esercitate in forma non imprenditoriale, che devono essere dotate di:

• dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili;
• dispositivi funzionanti per la rilevazione del monossido di carbonio;
• estintori portatili collocati in posizioni accessibili e visibili.

Le unità gestite in forma imprenditoriale devono inoltre rispettare, in aggiunta, i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale vigente.

L’obbligo riguarda anche la locazione di singole porzioni dell’immobile.

L’esonero dai rilevatori può riguardare gli immobili privi di impianti a gas quando sia escluso con certezza il rischio di fughe di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.

Gli estintori devono essere installati all’interno dell’unità immobiliare anche quando lo stabile condominiale dispone già di estintori nelle parti comuni.

I dispositivi devono essere conformi alle norme tecniche applicabili, mantenuti efficienti e installati secondo le istruzioni del produttore.

La mancanza di questi requisiti espone a una sanzione amministrativa che, per le attività imprenditoriali, va da 600 a 6.000 euro.

Deve essere presentata una SCIA?

Per le attività esercitate in forma imprenditoriale è previsto l’obbligo della segnalazione certificata di inizio attività, la cosiddetta SCIA, presso lo sportello competente del Comune.

La verifica sulla natura imprenditoriale non dipende soltanto dal fatto che il proprietario possieda una partita IVA.

Occorre considerare:

• il numero degli immobili gestiti;
• la continuità dell’attività;
• l’organizzazione predisposta;
• i servizi offerti;
• le presunzioni stabilite dalla normativa;
• le disposizioni regionali applicabili.

La disciplina fiscale delle locazioni brevi prevede inoltre specifiche conseguenze quando vengono destinati alla locazione breve più immobili nel corso del periodo d’imposta.

Prima di avviare un’attività organizzata e continuativa è quindi opportuno effettuare una verifica amministrativa e fiscale completa.

Gli ospiti devono essere comunicati alla Questura?

Il locatore deve identificare gli ospiti e trasmetterne le generalità alla Questura territorialmente competente attraverso il portale Alloggiati Web.

La comunicazione deve essere effettuata, in via generale, entro ventiquattro ore dall’arrivo. Per soggiorni di durata inferiore alle ventiquattro ore, la trasmissione deve avvenire entro il termine più breve previsto dalla disciplina di pubblica sicurezza.

Non è sufficiente che la prenotazione sia stata effettuata attraverso una piattaforma online: l’obbligo di identificazione e comunicazione grava comunque sul soggetto che ospita.

La procedura di accreditamento può variare operativamente tra le diverse Questure ed è quindi opportuno attivarla prima di ricevere i primi ospiti.

Occorre comunicare i dati anche per finalità statistiche?

Oltre alla comunicazione alla Questura, possono essere previsti obblighi regionali o provinciali di trasmissione dei flussi turistici a fini statistici.

Si tratta di un adempimento distinto dalla comunicazione Alloggiati Web.

Il proprietario deve quindi verificare presso la Regione, il Comune o l’ente turistico competente:

• quale portale utilizzare;
• quali dati trasmettere;
• con quale periodicità;
• se occorra comunicare anche l’assenza di ospiti.

L’imposta di soggiorno

Quando il Comune ha istituito l’imposta di soggiorno, il locatore o il gestore può essere tenuto a:

• riscuoterla dagli ospiti;
• rilasciare la relativa documentazione;
• presentare dichiarazioni o comunicazioni periodiche;
• riversare gli importi al Comune;
• conservare i dati relativi ai soggiorni e alle eventuali esenzioni.

Le aliquote, le esenzioni e le procedure variano da Comune a Comune.

È quindi necessario consultare il regolamento del Comune nel quale si trova l’immobile.

Attenzione anche al regolamento condominiale

La presenza dell’immobile in condominio richiede un’ulteriore verifica.

In linea generale, il condominio non può vietare l’uso lecito della proprietà esclusiva attraverso una semplice delibera assembleare.

Un divieto di destinare l’appartamento a locazioni turistiche può tuttavia derivare da un regolamento condominiale di natura contrattuale, purché la limitazione sia formulata in modo chiaro e inequivocabile.

Occorre quindi esaminare:

• il regolamento condominiale;
• gli atti di acquisto;
• le eventuali clausole trascritte;
• la concreta attività esercitata;
• l’incidenza dell’uso sulle parti comuni.

Anche in assenza di un divieto, il proprietario resta responsabile del rispetto delle regole condominiali da parte degli ospiti e deve intervenire quando si verificano rumori, occupazioni improprie delle parti comuni o altri comportamenti molesti.

È possibile utilizzare un modello scaricato da Internet?

Un fac-simile può costituire una base di partenza, ma non sempre è sufficiente.

Il contratto dovrebbe essere adattato:

• al tipo di attività effettivamente svolta;
• alla durata del soggiorno;
• alle caratteristiche dell’immobile;
• ai servizi offerti;
• alle modalità di prenotazione;
• alle regole condominiali;
• alla normativa regionale e comunale;
• alla posizione professionale o non professionale del locatore.

Un contratto genericamente denominato “casa vacanze” potrebbe contenere clausole incompatibili con una semplice locazione turistica oppure omettere obblighi importanti.

Conclusioni

Affittare un appartamento per le vacanze non significa soltanto stabilire un prezzo e consegnare le chiavi.

Prima di iniziare occorre determinare se si intende effettuare una semplice locazione turistica oppure gestire una struttura ricettiva, verificando la normativa nazionale, regionale e comunale applicabile.

Un contratto scritto, dettagliato e coerente con l’attività realmente esercitata consente di prevenire molte controversie riguardanti:

• cancellazioni;
• mancati pagamenti;
• danni all’immobile;
• restituzione della cauzione;
• numero degli ospiti;
• animali;
• rispetto del regolamento condominiale;
• rilascio tardivo dell’appartamento.

Accanto al contratto devono inoltre essere rispettati gli adempimenti relativi al CIN, alla sicurezza dell’immobile, all’identificazione degli ospiti, ai flussi turistici e, quando prevista, all’imposta di soggiorno. Dal 20 maggio 2026, inoltre, la regolarità del CIN condiziona anche la possibilità stessa di pubblicare l’annuncio sulle principali piattaforme, per effetto del Regolamento UE 2024/1028.

Prima di pubblicare l’annuncio è quindi consigliabile effettuare una verifica complessiva della posizione dell’immobile e predisporre un contratto adeguato al caso concreto.