Hai ricevuto il verbale e ritieni che una spesa sia stata approvata senza la maggioranza necessaria? Non sei stato convocato, oppure l’assemblea ha deciso su un argomento assente dall’ordine del giorno? Si può contestare la delibera e quanto tempo c’è per farlo?

La risposta in breve

Una delibera condominiale contraria alla legge o al regolamento può essere impugnata, ma non ogni irregolarità produce le stesse conseguenze. Per i vizi che rendono la delibera annullabile, l’articolo 1137 del Codice civile prevede un termine perentorio di 30 giorni. Il termine decorre dalla data dell’assemblea per il condomino dissenziente o astenuto e dalla comunicazione della delibera per l’assente.

La semplice lettera all’amministratore non annulla la decisione e, di regola, non ne sospende l’esecuzione. Nelle controversie condominiali è inoltre necessario esperire la mediazione prima della causa. Per questo è opportuno far esaminare subito verbale, convocazione e documenti: classificare male il vizio o attendere troppo può compromettere la tutela.

Quando una delibera può essere contestata

Le deliberazioni approvate secondo le regole sono obbligatorie per tutti i condomini, anche per chi non ha partecipato o ha votato contro. Il dissenso, da solo, non basta quindi a sottrarsi alla decisione.

Occorre individuare un vizio giuridicamente rilevante. Tra le situazioni da verificare possono rientrare:

• omessa, tardiva o incompleta convocazione di un avente diritto;
• ordine del giorno non sufficientemente specifico rispetto a quanto poi deliberato;
• mancato raggiungimento dei quorum costitutivi o deliberativi richiesti;
• partecipazione o conteggio dei voti non conformi alle regole applicabili;
• decisione contraria alla legge o al regolamento condominiale;
• ripartizione di una spesa in violazione dei criteri applicabili;
• decisione su diritti individuali o su materie estranee alle attribuzioni dell’assemblea.

Il verbale va letto insieme all’avviso di convocazione, al regolamento, alle tabelle millesimali e ai documenti relativi alla delibera.

Chi può impugnare e come si calcolano i 30 giorni

L’articolo 1137 c.c. riconosce l’azione di annullamento al condomino assente, dissenziente o astenuto.

Per chi era presente e ha votato contro, oppure si è astenuto, i 30 giorni decorrono dalla data della deliberazione. Per l’assente decorrono dalla data in cui la deliberazione gli viene comunicata. È quindi essenziale conservare la prova della ricezione del verbale, per esempio la ricevuta della PEC o della raccomandata.

Chi ha votato a favore, in linea generale, non può chiedere l’annullamento ai sensi dell’articolo 1137 per un vizio di cui era partecipe. Restano però da esaminare separatamente le ipotesi di nullità e le situazioni in cui emerga un interesse specifico: anche qui non sono utili conclusioni automatiche.

Delibera annullabile e delibera nulla: la differenza è decisiva

Nel linguaggio comune ogni grave irregolarità viene spesso definita “nulla”. Giuridicamente la distinzione tra nullità e annullabilità è invece determinante, soprattutto per il termine di 30 giorni.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno chiarito che l’annullabilità rappresenta la regola generale, mentre la nullità ha carattere residuale. Sono riconducibili alla nullità, secondo il principio affermato dalla Corte, la mancanza originaria degli elementi essenziali, l’impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto, il difetto assoluto di attribuzioni e il contenuto illecito, contrario a norme imperative, ordine pubblico o buon costume.

Un esempio riguarda le spese. La delibera che, a maggioranza, modifica per il futuro i criteri generali di ripartizione previsti dalla legge o da una convenzione può essere nulla. È invece annullabile quella che applica male quei criteri a una spesa concreta: in questo caso opera il termine dell’articolo 1137 c.c.

Anche la convocazione irregolare è normalmente causa di annullabilità. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede espressamente che l’omessa, tardiva o incompleta convocazione renda la delibera annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati.

La mediazione è obbligatoria

L’impugnazione di una delibera rientra nelle controversie in materia di condominio. Il decreto legislativo n. 28 del 2010 impone quindi, prima della causa, il procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

La domanda va presentata a un organismo situato nel luogo del giudice territorialmente competente, salvo accordo delle parti sulla deroga, e deve indicare parti, oggetto e ragioni della pretesa. Nella mediazione obbligatoria le parti sono assistite dai rispettivi avvocati.

Il termine di 30 giorni richiede particolare attenzione. L’articolo 8 del d.lgs. n. 28/2010 stabilisce che, dal momento in cui la comunicazione della domanda di mediazione arriva a conoscenza delle altre parti, essa impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può comunicare direttamente la domanda già depositata, senza attendere l’organismo, fermo l’obbligo di quest’ultimo di procedere alla comunicazione.

In pratica non è prudente depositare la mediazione l’ultimo giorno o confidare in tempi tecnici non controllabili. Dopo la chiusura della procedura occorre inoltre programmare senza ritardo l’eventuale azione giudiziale, verificando con precisione il termine applicabile al caso concreto.

L’amministratore è legittimato ad attivare, aderire e partecipare alla mediazione per il condominio. L’eventuale accordo o la proposta del mediatore devono però essere sottoposti all’approvazione dell’assemblea con le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c.; senza approvazione entro il termine fissato, la conciliazione non si conclude.

L’impugnazione sospende la delibera?

No. L’articolo 1137 c.c. dispone che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo un ordine dell’autorità giudiziaria. Neppure la mediazione blocca automaticamente gli effetti della decisione.

Se l’esecuzione può provocare un pregiudizio serio e imminente, si può valutare una richiesta cautelare di sospensione. La scelta dipende dall’urgenza, dalla fondatezza della contestazione, dagli effetti della delibera e dalla possibilità di rimediare successivamente.

Un punto merita particolare cautela: l’istanza di sospensione presentata prima della causa di merito non sospende e non interrompe il termine per proporre l’impugnazione. Occorre quindi coordinare richiesta cautelare, mediazione e causa senza perdere la scadenza. Questo aspetto può essere rilevante, per esempio, quando l’assemblea approva lavori urgenti che l’amministratore può disporre o pagamenti prossimi.

Documenti e prove da conservare

Per una valutazione attendibile è utile raccogliere subito:

• avviso di convocazione e prova della data e modalità di ricezione;
• verbale integrale dell’assemblea e allegati;
• elenco dei presenti, deleghe, millesimi e risultato delle votazioni;
• regolamento condominiale e tabelle millesimali;
• preventivi, contratti, fatture, rendiconti e riparti collegati alla decisione;
• richieste di accesso ai documenti e risposte dell’amministratore;
• PEC, raccomandate e messaggi pertinenti;
• eventuali solleciti di pagamento o atti giudiziari;
• cronologia essenziale con date di assemblea, comunicazione e contestazioni.

La documentazione contabile va controllata tempestivamente. La Cassazione, con l’ordinanza n. 2460 del 2 febbraio 2025, ha ribadito che nell’opposizione al decreto ingiuntivo per contributi condominiali non assumono rilievo le generiche contestazioni sulla consistenza probatoria dei giustificativi di spesa rendicontati: quei documenti devono essere verificati nella fase di approvazione e dell’eventuale impugnazione del bilancio. Il caso concreto può naturalmente presentare ulteriori difese, ma attendere il recupero coattivo è spesso una scelta rischiosa.

Per approfondire i rapporti tra acquisto dell’immobile e spese pregresse si può consultare anche l’articolo sui debiti condominiali del nuovo proprietario.

Cosa fare e quali errori evitare

Un percorso prudente può essere questo:

1. annotare immediatamente la data dell’assemblea o della ricezione del verbale;
2. richiedere per iscritto i documenti mancanti, senza presumere che la richiesta fermi il termine;
3. ricostruire presenze, millesimi, voto espresso e contenuto esatto della decisione;
4. distinguere annullabilità, nullità e semplice dissenso sul merito;
5. depositare e comunicare tempestivamente la domanda di mediazione;
6. valutare se esistono i presupposti per chiedere la sospensione;
7. evitare compensazioni o sospensioni unilaterali dei pagamenti senza una specifica base giuridica.

Tra gli errori più frequenti vi sono l’invio di una semplice protesta all’amministratore, la convinzione che l’assenza renda automaticamente invalida la delibera, l’attesa di un decreto ingiuntivo e l’uso improprio della parola “nullità” per aggirare il termine. Anche una contestazione fondata può diventare inefficace se proposta con lo strumento o nei tempi sbagliati.

FAQ

Quanto tempo ho per impugnare una delibera annullabile?

Trenta giorni: dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti; dalla comunicazione per gli assenti. La decorrenza va verificata sui documenti.

Una PEC all’amministratore è sufficiente?

No. Può documentare la contestazione, ma non sostituisce la mediazione e l’eventuale domanda giudiziale e non sospende automaticamente la delibera.

Devo pagare mentre contesto la delibera?

L’impugnazione non sospende da sola l’esecuzione. Prima di interrompere i pagamenti occorre valutare la delibera, l’eventuale provvedimento di sospensione e i rischi di recupero coattivo.

La mediazione è sempre necessaria?

Per l’azione giudiziale relativa a una controversia condominiale la mediazione è, in via generale, condizione di procedibilità.

La mancata convocazione rende nulla la delibera?

Di regola la rende annullabile, non nulla. L’articolo 66 disp. att. c.c. richiama espressamente l’articolo 1137 e la relativa tutela.

Conclusione

Impugnare una delibera condominiale non significa semplicemente dichiararsi contrari. Occorre identificare il vizio, verificare chi può agire, rispettare il termine, attivare correttamente la mediazione e valutare se chiedere la sospensione. Poiché la soluzione dipende dal verbale, dalla convocazione, dal regolamento e dagli effetti concreti della decisione, è opportuno far esaminare tempestivamente la documentazione nell’ambito dell’assistenza in materia di condominio.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.