“Il proprietario mi ha comunicato che ha venduto l’appartamento in cui vivo. Devo firmare un nuovo contratto? Il nuovo proprietario può cambiare il canone o chiedermi di lasciare la casa?”

La vendita di un immobile già affittato pone una serie di problemi pratici sia per il conduttore sia per chi acquista: occorre capire che cosa accade al contratto esistente, a chi devono essere pagati i canoni, quali obblighi passano al nuovo proprietario e quali rapporti rimangono invece riferibili al precedente locatore.

La risposta in sintesi

La vendita dell’appartamento, di regola, non determina la cessazione del contratto di locazione.

Quando ricorrono le condizioni previste dalla legge perché la locazione sia opponibile all’acquirente, quest’ultimo subentra nella posizione del precedente locatore, senza necessità di stipulare un nuovo contratto e senza che occorra il consenso del conduttore.

Il principio deriva principalmente dagli articoli 1599 e 1602 del Codice civile.

Questo significa anche che l’acquisto di una casa già locata deve essere valutato tenendo conto del contratto esistente: il nuovo proprietario non può considerare automaticamente l’immobile come libero soltanto perché ne è divenuto proprietario.

Quando il contratto di locazione è opponibile al nuovo proprietario?

Il punto di partenza è l’art. 1599 c.c.

La norma stabilisce, come regola generale, che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente quando ha data certa anteriore all’alienazione dell’immobile.

Nella pratica, per una normale locazione abitativa regolarmente stipulata e registrata prima della vendita, il nuovo proprietario acquista quindi l’immobile tenendo conto del rapporto locativo già esistente.

Esistono però situazioni particolari nelle quali l’opponibilità della locazione richiede verifiche ulteriori: ad esempio quando il contratto non sia stato regolarmente formalizzato, quando sorgano questioni sulla sua data o quando la durata pattuita ecceda determinati limiti.

Per questo motivo, soprattutto prima dell’acquisto di un immobile occupato, è opportuno controllare non soltanto il rogito, ma anche il contratto di locazione e la relativa registrazione.

Il nuovo proprietario subentra automaticamente nel contratto

Una volta accertato che la locazione deve essere rispettata, entra in gioco l’art. 1602 c.c.

Il terzo acquirente subentra, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Non si tratta quindi, normalmente, di stipulare un nuovo contratto tra acquirente e inquilino.

Il contratto continua ad essere quello originario: cambia il soggetto che occupa la posizione del locatore.

La Corte di Cassazione ha ribadito questo principio con l’ordinanza della Terza Sezione n. 18536 del 13 luglio 2018: in mancanza di una diversa volontà dei contraenti, la vendita o la donazione dell’immobile locato comporta la surrogazione dell’acquirente o del donatario nei diritti e negli obblighi del precedente locatore, senza necessità del consenso del conduttore.

Il nuovo proprietario può chiedere di firmare un altro contratto?

Il semplice trasferimento della proprietà non rende necessario sottoscrivere un nuovo contratto di locazione.

Il conduttore conserva, in linea generale, la posizione derivante dal contratto originariamente stipulato.

Ciò significa che l’acquirente non può utilizzare la vendita come strumento per modificare unilateralmente la durata della locazione, aumentare il canone o introdurre nuove condizioni.

Naturalmente proprietario e conduttore possono successivamente raggiungere nuovi accordi, quando la legge lo consenta, ma si tratta di un’altra questione: la modifica richiede un accordo e non deriva automaticamente dal cambio di proprietà.

A chi devono essere pagati i canoni dopo la vendita?

L’acquirente subentra nel rapporto senza necessità del consenso del conduttore e ha precisato che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni al nuovo proprietario dalla data in cui riceve una comunicazione della vendita in una forma idonea.

È quindi opportuno che il trasferimento venga comunicato chiaramente all’inquilino, indicando anche le nuove modalità di pagamento.

Per il conduttore, soprattutto quando riceva richieste contemporanee o contraddittorie, è prudente non modificare il destinatario dei pagamenti sulla base di una semplice comunicazione informale proveniente da soggetti la cui posizione non sia chiara.

Quali diritti e obblighi passano al nuovo proprietario?

Il subentro riguarda i diritti e gli obblighi derivanti dal rapporto di locazione che prosegue dopo l’acquisto.

Il nuovo proprietario diventa quindi il nuovo locatore e, per il periodo successivo al trasferimento, assume la posizione contrattuale che apparteneva al precedente proprietario.

Questo comporta, ad esempio, il diritto di ricevere i canoni successivi e l’assunzione degli obblighi del locatore connessi alla prosecuzione del rapporto.

E se nel contratto esiste una fideiussione?

La questione è stata affrontata dalla sentenza della Cassazione n. 2711/2021.

La garanzia personale non passa automaticamente al nuovo proprietario per il solo fatto di essere collegata economicamente alla locazione.

La Corte ha precisato che il subentro può riguardare anche il rapporto di garanzia soltanto quando l’obbligazione del fideiussore possa essere considerata effettivamente derivante dal contratto di locazione, in particolare perché ne costituisce una clausola inscindibile, e non sia venuta meno per specifici accordi tra le parti originarie.

È quindi necessario esaminare concretamente il testo del contratto e della garanzia.

Anche due acquirenti possono subentrare come nuovi locatori?

Sì.

Se l’immobile viene acquistato in comproprietà, la posizione locatrice conseguente alla proprietà dell’immobile può fare capo ai nuovi comproprietari secondo le regole applicabili al rapporto.

Il nuovo proprietario può mandare via l’inquilino perché ha comprato la casa?

Non per il solo fatto di averla acquistata.

L’acquirente subentra in un rapporto già esistente e deve rispettarne la durata e le condizioni, quando il contratto gli è opponibile.

La cessazione della locazione dovrà quindi avvenire secondo le regole applicabili a quel contratto: scadenza, eventuale disdetta nei casi e nei termini previsti dalla legge, risoluzione per inadempimento oppure accordo tra le parti.

Acquistare un immobile locato e acquistare un immobile libero sono, sotto questo profilo, operazioni molto diverse.

Che cosa dovrebbe controllare chi acquista una casa già affittata?

Prima del rogito è particolarmente importante acquisire e verificare:

• il contratto di locazione completo;
• gli estremi della registrazione;
• la durata e la data di scadenza;
• il canone pattuito e gli eventuali aggiornamenti;
• la situazione dei pagamenti;
• il deposito cauzionale;
• eventuali fideiussioni o altre garanzie;
• eventuali contestazioni già insorte con il conduttore;
• eventuali disdette o comunicazioni già inviate.

Non basta quindi sapere che “c’è un inquilino”.

Occorre conoscere esattamente quale rapporto giuridico si sta acquistando insieme all’immobile.

Che cosa dovrebbe conservare il conduttore?

Anche l’inquilino dovrebbe conservare con particolare attenzione:

• il contratto registrato;
• le ricevute o le prove dei pagamenti effettuati;
• la comunicazione relativa al cambio di proprietà;
• le indicazioni ricevute sulle nuove modalità di pagamento;
• eventuali comunicazioni del precedente e del nuovo proprietario;
• la documentazione relativa al deposito cauzionale e alle spese.

La tracciabilità delle comunicazioni diventa particolarmente importante nel periodo immediatamente successivo alla compravendita.

Errori da evitare dopo la vendita dell’immobile

Per il nuovo proprietario, un errore frequente è ritenere che l’acquisto consenta automaticamente di rinegoziare il contratto o ottenere il rilascio dell’immobile.

Per il conduttore, invece, può essere rischioso ignorare una comunicazione documentata relativa al cambio di proprietà e continuare a pagare il precedente locatore senza verificare la situazione.

Un ulteriore errore, per entrambe le parti, consiste nel dare per scontato che tutti i crediti e tutti i debiti precedenti alla vendita passino automaticamente al nuovo proprietario.

La data in cui è sorto il singolo diritto o obbligo e il contenuto degli accordi intervenuti possono essere determinanti.

FAQ

Se il proprietario vende la casa, il contratto di affitto finisce?

No, non automaticamente. Quando la locazione è opponibile all’acquirente, il contratto continua e il nuovo proprietario subentra nella posizione del precedente locatore.

L’inquilino deve autorizzare la vendita?

No. Il consenso del conduttore non è necessario perché l’acquirente subentri nel rapporto locativo nei casi previsti dagli artt. 1599 e 1602 c.c.

Devo firmare un nuovo contratto con chi ha comprato la casa?

Di regola no. Il contratto originario continua con il nuovo proprietario nella posizione di locatore.

Da quando devo pagare l’affitto al nuovo proprietario?

Secondo la giurisprudenza della Cassazione, di regola dal momento in cui il conduttore riceve una comunicazione idonea dell’avvenuto trasferimento.

Il nuovo proprietario può aumentare subito il canone?

Non semplicemente perché ha acquistato l’immobile. Le condizioni del contratto esistente non possono essere modificate unilateralmente per effetto della vendita.

Il nuovo proprietario può chiedere subito la restituzione della casa?

Non per il solo fatto dell’acquisto. Occorre verificare durata, scadenza, eventuale disdetta e tutte le altre condizioni previste dalla legge e dal contratto.

Conclusioni

La vendita di una casa affittata non cancella automaticamente la locazione.

Quando il contratto è opponibile al nuovo proprietario, l’acquirente subentra nel rapporto e ne assume, dal momento dell’acquisto, i diritti e gli obblighi secondo quanto previsto dagli artt. 1599 e 1602 c.c.

La regola generale è relativamente semplice; più complessa può essere la gestione delle singole situazioni pregresse: deposito cauzionale, garanzie, morosità, spese, danni, comunicazioni già inviate e crediti sorti prima del trasferimento.

Per questo, sia per chi acquista un immobile già locato sia per il conduttore che riceve la comunicazione della vendita, la soluzione concreta deve essere verificata sulla base del contratto, del rogito e della documentazione relativa al rapporto.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.