L’amministratore si dimette, oppure deve essere sostituito, ma l’assemblea non riesce a nominare un successore. I condòmini si dividono tra più candidati, nessuno raggiunge la maggioranza necessaria e, assemblea dopo assemblea, il condominio rimane senza una gestione stabile.

In una situazione del genere bisogna continuare a convocare riunioni senza risultato oppure è possibile chiedere al Tribunale di nominare l’amministratore?

La risposta in breve

Quando i condòmini sono più di otto e l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore, l’art. 1129, primo comma, del Codice civile consente a uno o più condòmini oppure all’amministratore dimissionario di rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo la nomina.

Non occorre quindi che tutti i proprietari siano d’accordo nel rivolgersi al giudice: l’iniziativa può essere assunta anche da un singolo condomino.

Il ricorso serve però a supplire alla mancata nomina da parte dell’assemblea. Non attribuisce al Tribunale un generale potere di sostituirsi ai condòmini in ogni decisione sulla gestione dell’edificio.

Quando la nomina dell’amministratore è obbligatoria

L’art. 1129 c.c. stabilisce che, quando i condòmini sono più di otto, deve essere nominato un amministratore.

La prima competenza rimane naturalmente dell’assemblea. L’intervento del giudice è soltanto sostitutivo: diventa possibile quando l’assemblea, pur dovendo provvedere, non riesce a nominare l’amministratore.

La situazione può verificarsi, ad esempio, perché nessun candidato ottiene i voti necessari, perché si contrappongono gruppi di condòmini di peso sostanzialmente equivalente oppure perché, nonostante le convocazioni, non si forma concretamente una maggioranza utile.

La legge non utilizza l’espressione “paralisi assembleare” come presupposto tecnico autonomo: ciò che conta, ai fini dell’art. 1129, è che l’assemblea non abbia provveduto alla nomina.

Quale maggioranza serve per nominare l’amministratore

La nomina dell’amministratore richiede una maggioranza specifica.

L’art. 1136 c.c. stabilisce che le deliberazioni relative alla nomina e alla revoca dell’amministratore devono essere sempre approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma della stessa disposizione: occorre quindi la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè almeno 500 millesimi.

È proprio questa doppia maggioranza che, in alcuni condomìni, può rendere impossibile raggiungere una decisione anche dopo ripetute assemblee.

Prima di ritenere che vi sia un’effettiva paralisi, occorre però verificare che l’assemblea sia stata regolarmente convocata e che la nomina fosse effettivamente posta all’ordine del giorno.

Sul tema delle modalità di convocazione è possibile consultare anche l’approfondimento sulla convocazione dell’assemblea condominiale via email ordinaria. Convocazione dell’assemblea condominiale via email ordinaria: è valida?

Chi può presentare il ricorso al Tribunale

L’art. 1129 individua espressamente i soggetti legittimati:

• uno o più condòmini;
• l’amministratore dimissionario.

Non è quindi necessaria una preventiva deliberazione assembleare che autorizzi il singolo condomino a presentare il ricorso: se fosse richiesta una nuova maggioranza assembleare, il rimedio perderebbe gran parte della propria utilità proprio nei casi di maggiore conflittualità.

Il ricorso deve essere presentato al Tribunale competente per il luogo in cui si trova il condominio e viene trattato nell’ambito della volontaria giurisdizione. Le pagine ufficiali dei Tribunali di Milano e Monza ricomprendono espressamente tra tali procedimenti la nomina dell’amministratore di condominio.

Che cosa occorre dimostrare

Il punto essenziale è documentare che l’assemblea non è riuscita a svolgere la funzione che la legge le attribuisce.

Le schede operative pubblicate dai Tribunali indicano normalmente, tra i documenti più importanti, il verbale dell’assemblea dal quale risulti la mancata nomina.

A seconda del caso concreto sarà quindi opportuno raccogliere:

• avviso di convocazione dell’assemblea;
• prova della regolare convocazione dei condòmini;
• ordine del giorno contenente la nomina dell’amministratore;
• verbale dell’assemblea con i risultati delle votazioni;
• eventuali verbali delle precedenti assemblee rimaste senza esito;
• documentazione idonea a dimostrare la qualità di condomino del ricorrente;
• eventuali dimissioni dell’amministratore in carica;
• comunicazioni dalle quali risulti il protrarsi dello stallo.

Il Tribunale di Monza, nella propria scheda informativa, indica espressamente l’allegazione del verbale negativo dell’assemblea quale elemento utile a dimostrare la necessità dell’intervento giudiziale.

Come si svolge il procedimento

Il procedimento ha natura di volontaria giurisdizione.

Una volta depositato il ricorso, il giudice può fissare un’udienza e stabilire le modalità attraverso le quali il ricorso e il decreto devono essere portati a conoscenza degli altri condòmini. Le concrete modalità operative devono essere verificate presso il Tribunale territorialmente competente.

Anche sul requisito dell’assistenza tecnica è prudente controllare le indicazioni dell’ufficio interessato: alcune schede ufficiali, come quella del Tribunale di Monza, indicano che la domanda di nomina può essere proposta senza assistenza legale, mentre altre prassi giudiziarie possono richiedere modalità differenti.

Il fatto che il procedimento riguardi il condominio non comporta, inoltre, la necessità di esperire preventivamente la mediazione obbligatoria. L’art. 5, comma 6, lettera f), del d.lgs. 28/2010 esclude espressamente dalla condizione di procedibilità i procedimenti in camera di consiglio.

Che posizione ha l’amministratore nominato dal Tribunale

L’amministratore giudizialmente nominato non diventa un ausiliario del giudice.

La Corte di Cassazione, con la sentenza della Terza Sezione civile n. 11717 del 5 maggio 2021, ha chiarito che l’amministratore nominato dal Tribunale instaura con i condòmini un rapporto riconducibile al mandato, pur distinguendosi dall’amministratore scelto direttamente dall’assemblea perché la sua investitura deriva dalla necessità di superare l’inerzia del condominio.

La stessa pronuncia ha precisato un aspetto particolarmente importante: l’anno previsto dall’art. 1129 non costituisce necessariamente una durata minima inderogabile dell’incarico giudiziale.

Se vengono meno le ragioni che avevano determinato l’intervento del giudice — ad esempio perché l’assemblea riesce successivamente a nominare un proprio amministratore — l’incarico giudiziale può cessare anche prima.

L’intervento del Tribunale, quindi, non sottrae definitivamente all’assemblea il potere di scegliere chi deve amministrare il condominio.

Chi paga le spese del procedimento?

Anche sotto questo profilo il procedimento non va confuso con una normale causa contenziosa.

La Cassazione, con ordinanza 20 gennaio 2022, n. 1799, ha ribadito che il procedimento per la nomina giudiziale dell’amministratore appartiene alla volontaria giurisdizione e ha natura non contenziosa.

Per questa ragione non opera normalmente il meccanismo tipico della causa civile basato sulla contrapposizione tra parte vittoriosa e parte soccombente e sulla conseguente condanna alle spese secondo gli ordinari criteri processuali.

Restano naturalmente i costi necessari per instaurare la procedura e gli eventuali compensi professionali, da verificare secondo la situazione concreta e le indicazioni aggiornate del Tribunale competente.

Che cosa succede se i condòmini sono otto o meno?

Qui occorre una distinzione importante.

La nomina obbligatoria prevista dall’art. 1129 riguarda i condomìni con più di otto condòmini. Se i partecipanti sono otto o meno, non può essere automaticamente applicato lo stesso meccanismo soltanto perché i proprietari non riescono a trovare un accordo.

Ciò non significa però che una situazione di paralisi gestionale debba necessariamente rimanere senza rimedio.

Per le questioni non specificamente disciplinate dalle norme sul condominio può venire in considerazione, attraverso il rinvio dell’art. 1139 c.c., la disciplina della comunione e in particolare l’art. 1105 c.c.

La Cassazione, con ordinanza n. 15705 del 23 luglio 2020, ha ricordato, con riferimento al condominio minimo, che quando non può formarsi la decisione necessaria è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.

Si tratta tuttavia di un rimedio diverso dalla semplice nomina obbligatoria prevista dall’art. 1129 e richiede di verificare concretamente quale provvedimento sia necessario per superare la paralisi. In questo caso sarà il Giudice ad adottare il provvedimento più opportuno, pur rimanendo nell’ambito della Volontaria Giurisdizione.

Nomina giudiziale e revoca giudiziale non sono la stessa cosa

Un altro errore frequente è confondere la nomina con la revoca.

La nomina giudiziale interviene quando manca un amministratore che l’assemblea avrebbe dovuto nominare.

La revoca giudiziale, invece, riguarda un amministratore già in carica e presuppone le specifiche situazioni previste dalla legge, tra cui le gravi irregolarità contemplate dall’art. 1129 c.c.

I presupposti e la funzione dei due procedimenti sono quindi differenti. La semplice insoddisfazione nei confronti dell’amministratore non trasforma automaticamente una questione di revoca in un problema di nomina giudiziale.

Quali errori evitare

Prima di presentare un ricorso è importante ricostruire correttamente ciò che è accaduto in assemblea.

Non è prudente rivolgersi al Tribunale senza poter documentare il tentativo assembleare di nomina oppure utilizzare l’art. 1129 quando il problema riguarda in realtà una singola decisione gestionale, una lite tra proprietari o un condominio nel quale la soglia numerica prevista dalla norma non è raggiunta.

Se lo stallo riguarda invece interventi urgenti sull’edificio, occorre ricordare che esistono regole specifiche sui poteri dell’amministratore in presenza di un’effettiva urgenza. Su questo tema è disponibile l’approfondimento dedicato ai lavori urgenti in condominio. Lavori urgenti in condominio: l’amministratore può agire senza assemblea?

Se, invece, il problema deriva dalla validità di una deliberazione già adottata, devono essere valutate le diverse regole sull’impugnazione della delibera condominiale, comprese le relative decadenze. Impugnazione della delibera condominiale: termini, vizi e cosa fare

FAQ

Basta che una sola assemblea non nomini l’amministratore?

La legge richiede che l’assemblea non abbia provveduto. Il verbale negativo costituisce quindi un documento particolarmente importante. La necessità di ulteriori tentativi deve essere valutata alla luce delle circostanze concrete e anche delle indicazioni del Tribunale competente.

Può fare ricorso un solo condomino?

Sì. Nei condomìni con più di otto condòmini l’art. 1129 consente espressamente il ricorso di uno o più condòmini.

Può presentare il ricorso anche l’amministratore che si è dimesso?

Sì. L’art. 1129 attribuisce espressamente questa possibilità anche all’amministratore dimissionario.

Prima del ricorso bisogna fare la mediazione?

No. Il procedimento camerale di nomina giudiziale rientra nell’esclusione prevista dall’art. 5, comma 6, lettera f), del d.lgs. 28/2010.

Dopo la nomina del Tribunale l’assemblea può scegliere un altro amministratore?

Sì. La Cassazione n. 11717/2021 ha chiarito che l’incarico giudiziale può cessare anche prima dell’anno quando vengono meno le ragioni che avevano determinato la nomina, ad esempio perché il condominio riesce finalmente a nominare il proprio amministratore.

Conclusioni

La nomina giudiziale dell’amministratore rappresenta uno strumento destinato a impedire che l’incapacità dell’assemblea di raggiungere la maggioranza necessaria lasci il condominio privo dell’organo di gestione richiesto dalla legge.

Quando i condòmini sono più di otto, anche un singolo proprietario può chiedere al Tribunale di intervenire se l’assemblea non riesce a nominare l’amministratore.

Prima di procedere è però necessario verificare la composizione del condominio, la regolarità delle convocazioni, i verbali delle assemblee, le maggioranze effettivamente raggiunte e la reale natura dello stallo. Nei condomìni più piccoli o quando il problema riguarda specifiche decisioni gestionali possono infatti essere applicabili strumenti differenti.

La soluzione dipende sempre dai documenti e dalle circostanze del caso concreto.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.