L’unità esterna del condizionatore di un appartamento è installata sul terrazzo o sul muro appartenente a un’altra proprietà.

È necessario che esista un atto notarile che costituisca formalmente la servitù? Oppure il diritto può essere riconosciuto anche se non risulta da un contratto autonomo e non è stato trascritto?

La Corte di Cassazione, con la sentenza 25 giugno 2026, n. 21769, ha affrontato il problema nell’ambito di una controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare.

La risposta della Corte è particolarmente importante: quando l’opera è stata realizzata prima della separazione delle proprietà, è visibile, permanente e oggettivamente destinata al servizio di uno degli immobili, può sorgere una servitù per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 del codice civile. Non è quindi indispensabile un autonomo atto negoziale di costituzione perché venga costituita.

Il caso esaminato dalla Cassazione

La controversia traeva origine da un contratto preliminare stipulato per l’acquisto di un appartamento.

Il promissario acquirente aveva versato una caparra confirmatoria di 55.000 euro. L’immobile promesso in vendita avrebbe dovuto essere dotato di un impianto di condizionamento, ma l’unità esterna dell’impianto era stata collocata sul terrazzo di un immobile confinante, successivamente trasferito a un terzo.

Secondo l’acquirente, la società costruttrice avrebbe dovuto costituire formalmente e trascrivere una servitù a favore dell’appartamento oggetto del preliminare.

Ritenendo che tale obbligo non fosse stato adempiuto, l’acquirente aveva contestato un grave inadempimento della venditrice e aveva chiesto la restituzione del doppio della caparra.

La società costruttrice sosteneva, invece, che la servitù fosse già sorta per destinazione del padre di famiglia.

L’unità esterna del condizionatore, infatti, sarebbe stata installata quando entrambi gli immobili appartenevano ancora alla società. Successivamente, con la vendita separata delle due unità immobiliari, la situazione di fatto preesistente si sarebbe trasformata automaticamente in una vera e propria servitù.

Le prime decisioni e il precedente giudizio di Cassazione

In un primo momento, il Tribunale aveva ritenuto inadempiente la società venditrice.

Secondo il giudice, la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia non poteva essere considerata equivalente alla costituzione negoziale della servitù prevista nel contratto preliminare.

La decisione era stata confermata in appello.

La società aveva quindi proposto ricorso per Cassazione.

Con una precedente pronuncia, la Cassazione aveva cassato la decisione, chiarendo che la servitù per destinazione del padre di famiglia, qualora effettivamente esistente, è pienamente equivalente, quanto agli effetti, a una servitù costituita mediante contratto.

Il giudice del rinvio avrebbe dovuto verificare concretamente:

• se l’unità esterna fosse stata installata prima della vendita dell’immobile confinante;
• se l’impianto fosse stabilmente destinato al servizio dell’appartamento promesso in vendita;
• se si trattasse di un’opera visibile e permanente.

Che cos’è la servitù per destinazione del padre di famiglia

L’art. 1062 del codice civile disciplina una particolare modalità di costituzione delle servitù.

La norma si applica quando due fondi o due unità immobiliari, inizialmente appartenenti allo stesso proprietario, vengono successivamente trasferiti a proprietari diversi.

Finché i due immobili appartengono alla stessa persona non può esistere, in senso tecnico, una servitù, perché nessuno può avere una servitù sopra un bene proprio.

Può tuttavia accadere che il proprietario unico abbia predisposto una situazione materiale nella quale una parte dell’immobile sia stabilmente destinata al servizio dell’altra.

Al momento della separazione delle proprietà, questa situazione può trasformarsi automaticamente in una servitù.

L’art. 1062 c.c. richiede che lo stato dei luoghi, predisposto o lasciato dall’originario proprietario, dimostri in modo oggettivo l’esistenza del rapporto di servizio tra i due fondi.

Non occorre, pertanto, dimostrare una specifica volontà negoziale di costituire la servitù.

Occorre invece verificare la presenza di opere visibili, permanenti e inequivocabilmente destinate all’esercizio del diritto.

I requisiti della servitù

Perché possa essere riconosciuta una servitù per destinazione del padre di famiglia devono ricorrere alcuni presupposti fondamentali.

1. Originaria appartenenza allo stesso proprietario

I due immobili devono essere appartenuti, prima della loro separazione, al medesimo proprietario.

Nel caso deciso dalla Cassazione, sia l’appartamento sia l’immobile sul quale era collocata l’unità esterna del condizionatore appartenevano inizialmente alla società costruttrice.

2. Esistenza dell’opera prima della separazione

L’opera destinata all’esercizio della servitù deve esistere nel momento in cui i due immobili cessano di appartenere allo stesso soggetto.

Non sarebbe sufficiente, quindi, che l’unità esterna fosse stata collocata sul terrazzo confinante soltanto dopo la vendita di quest’ultimo.

3. Visibilità e permanenza dell’opera

La servitù deve essere apparente.

Devono cioè esistere opere visibili e permanenti dalle quali possa essere riconosciuta, in modo non equivoco, la situazione di asservimento di un fondo a vantaggio dell’altro.

Un collegamento occasionale, precario o facilmente confondibile con una semplice tolleranza non sarebbe sufficiente.

4. Destinazione oggettiva al servizio dell’altro immobile

L’opera deve essere stabilmente preordinata all’utilità del fondo dominante.

Nel caso esaminato, l’unità esterna era collegata all’impianto di condizionamento dell’appartamento promesso in vendita ed era quindi oggettivamente destinata al servizio di tale unità immobiliare.

5. Assenza di una volontà contraria

La servitù non sorge se, al momento della separazione delle proprietà, il proprietario manifesta una volontà incompatibile con il mantenimento della situazione di asservimento.

La volontà contraria deve però emergere dal titolo di separazione o da una clausola incompatibile con la costituzione della servitù. Non può essere semplicemente desunta da comportamenti successivi o da circostanze equivoche.

La decisione della Corte d’appello in sede di rinvio

Nel giudizio di rinvio, la Corte d’appello aveva accertato che l’unità esterna del condizionatore:

• era stata installata quando entrambi gli immobili appartenevano ancora alla società costruttrice;
• era stabilmente destinata al servizio dell’appartamento oggetto del preliminare;
• era infissa al muro ed aveva carattere permanente;
• era visibile e riconoscibile.

La Corte aveva valorizzato diversi elementi probatori, tra cui una comunicazione nella quale lo stesso acquirente faceva riferimento all’unità esterna già collocata sulla proprietà confinante e una fotografia che ne mostrava l’installazione.

Era stata quindi riconosciuta l’esistenza della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Di conseguenza, il venditore non poteva essere considerato inadempiente per la mancata stipulazione di un autonomo atto costitutivo della servitù.

Al contrario, era stato dichiarato inadempiente il promissario acquirente, con riconoscimento del diritto della società venditrice a trattenere la caparra.

La sentenza n. 21769 del 2026

Con la sentenza n. 21769 del 25 giugno 2026, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione pronunciata in sede di rinvio.

La Corte ha ribadito che la servitù per destinazione del padre di famiglia produce effetti equivalenti, quanto all’esistenza del vincolo reale, a quella costituita mediante un atto negoziale.

Quando ricorrono i presupposti dell’art. 1062 c.c., la servitù sorge per effetto della legge al momento della separazione dei fondi.

Non è quindi necessario che il promittente venditore stipuli un ulteriore contratto di servitù, né che il diritto risulti da un distinto titolo formalmente trascritto, perché in questo caso nasce non da un contratto ma da una situazione oggettiva.

Conseguentemente la mancanza di un atto autonomo non significa che la servitù non esista.

La Cassazione ha inoltre ritenuto correttamente motivato l’accertamento compiuto dal giudice di merito in ordine alla visibilità e alla permanenza dell’unità esterna.

Il ricorso del promissario acquirente è stato pertanto rigettato.

La servitù deve necessariamente risultare dai registri immobiliari?

La questione richiede una precisazione.

La servitù volontaria costituita mediante contratto deve normalmente risultare da un atto scritto ed essere trascritta per essere opponibile ai terzi secondo le regole della pubblicità immobiliare.

La servitù per destinazione del padre di famiglia, invece, costituisce un modo di acquisto previsto direttamente dalla legge.

Il diritto sorge quando vengono separati gli immobili e, in quel momento, sussistono le opere visibili e permanenti che dimostrano il rapporto di servizio.

La sua esistenza può quindi essere accertata anche in mancanza di un autonomo atto costitutivo.

Ciò non significa, tuttavia, che la situazione sia sempre semplice da dimostrare.

Chi invoca la servitù deve provare:

• l’originaria proprietà comune;
• la data della separazione degli immobili;
• la preesistenza delle opere;
• il carattere visibile e permanente delle stesse;
• la loro destinazione al servizio del fondo dominante;
• l’assenza di disposizioni contrarie contenute negli atti di trasferimento.

Quali sono le conseguenze per chi acquista un immobile?

La sentenza evidenzia l’importanza di non limitarsi alla consultazione dell’atto di provenienza e delle formalità presenti nei registri immobiliari.

Prima dell’acquisto occorre verificare anche lo stato materiale dei luoghi.

Tubazioni, scarichi, condotte, passaggi, canne fumarie, accessi, aperture e impianti collocati sulla proprietà confinante possono rivelare l’esistenza di servitù non espressamente indicate nell’atto.

La stessa verifica deve essere effettuata quando è l’immobile acquistato a sopportare impianti o opere destinate al servizio di un’altra proprietà.

Un sopralluogo accurato e l’esame della documentazione tecnica e catastale possono evitare controversie successive.

Il vicino può chiedere la rimozione del condizionatore?

Non necessariamente.

Se l’unità esterna è collocata sulla proprietà altrui senza alcun titolo e senza che ricorrano i presupposti dell’usucapione o della destinazione del padre di famiglia, il proprietario può chiedere la cessazione dell’occupazione e la rimozione dell’impianto.

La situazione cambia, però, se è dimostrata l’esistenza di una servitù.

In tal caso il proprietario del fondo servente deve tollerare l’esercizio del diritto nei limiti del suo contenuto.

Rimangono naturalmente distinte le questioni relative:

• alle immissioni di rumore o calore;
• alle distanze legali;
• alla sicurezza dell’impianto;
• all’aggravamento della servitù;
• alle modalità di accesso per la manutenzione;
• agli eventuali danni arrecati alla proprietà servente.

Il fatto che esista una servitù non autorizza il proprietario del fondo dominante a utilizzare il bene altrui senza limiti o ad aggravare unilateralmente il peso esistente.

Che cosa insegna questa sentenza

La decisione della Cassazione non riguarda soltanto gli impianti di condizionamento.

Il principio può trovare applicazione in molte situazioni frequenti negli edifici e nei rapporti di vicinato:

• tubazioni idriche o del gas;
• condotte di scarico;
• canne fumarie;
• passaggi pedonali o carrabili;
• cavi e impianti tecnologici;
• accessi a cortili o terrazzi;
• opere destinate al deflusso delle acque;
• strutture stabilmente collocate su una proprietà a servizio dell’altra.

In tutti questi casi, l’assenza di un autonomo contratto di servitù non è necessariamente decisiva.

Occorre ricostruire la storia delle proprietà e verificare lo stato dei luoghi nel momento in cui gli immobili hanno cessato di appartenere allo stesso proprietario.

Conclusioni

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21769 del 25 giugno 2026, ha confermato che la servitù per destinazione del padre di famiglia produce gli stessi effetti di una servitù costituita mediante contratto.

Quando l’opera è stata predisposta dall’originario proprietario unico, esiste già al momento della separazione degli immobili ed è visibile, permanente e chiaramente destinata al servizio di uno di essi, il diritto può sorgere automaticamente ai sensi dell’art. 1062 c.c.

Il promissario acquirente non può quindi pretendere necessariamente la stipulazione di un autonomo atto costitutivo se la servitù esiste già in forza della legge.

Ogni situazione deve comunque essere valutata sulla base degli atti di provenienza, della successione dei trasferimenti, della documentazione tecnica e dell’effettivo stato dei luoghi.

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Riferimenti normativi

• art. 1027 c.c. – Contenuto del diritto di servitù;
• art. 1061 c.c. – Servitù non apparenti;
• art. 1062 c.c. – Destinazione del padre di famiglia;
• art. 1385 c.c. – Caparra confirmatoria;
• artt. 2643 e seguenti c.c. – Trascrizione degli atti immobiliari.

Riferimento giurisprudenziale

Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 25 giugno 2026, n. 21769.

FAQ

Una servitù può esistere senza un atto notarile?

Sì. La servitù per destinazione del padre di famiglia può sorgere direttamente ai sensi dell’art. 1062 c.c. quando due immobili, originariamente appartenenti allo stesso proprietario, vengono separati e sussistono opere visibili e permanenti che dimostrano il rapporto di servizio tra essi.

L’unità esterna del condizionatore sulla proprietà del vicino costituisce sempre una servitù?

No. Occorre dimostrare che l’impianto esistesse prima della separazione delle proprietà, fosse visibile e permanente e fosse oggettivamente destinato al servizio dell’altro immobile.

È necessaria la trascrizione della servitù?

La servitù costituita per destinazione del padre di famiglia non nasce da un contratto da trascrivere, ma direttamente dalla legge. La sua esistenza deve però poter essere provata attraverso i titoli di proprietà e lo stato dei luoghi.

Il proprietario può chiedere la rimozione del condizionatore del vicino?

Può farlo se l’impianto occupa la sua proprietà senza alcun titolo. Non può invece pretenderne la rimozione se esiste una servitù validamente costituita, salvo abusi, aggravamenti, immissioni intollerabili o violazioni di altre norme.

La servitù per destinazione del padre di famiglia equivale a quella costituita per contratto?

Sì. La Cassazione ha chiarito che, quanto agli effetti, la servitù costituita ai sensi dell’art. 1062 c.c. produce gli stessi effetti di quella negoziale.