Il contratto di locazione è arrivato alla sua scadenza, il locatore ha comunicato per tempo di non volerlo rinnovare, ma l’inquilino continua a rimanere nell’appartamento.

Che cosa può fare il proprietario?

In questo casi quando il contratto è effettivamente cessato e l’immobile non viene riconsegnato, il locatore può ricorrere al procedimento di sfratto per finita locazione.

Prima di agire, però, occorre verificare con attenzione un punto fondamentale: che la locazione sia realmente terminata. Soprattutto nei contratti abitativi 4+4 e 3+2, la semplice presenza di una data di scadenza nel contratto non significa necessariamente che il rapporto possa cessare in quel momento.

Prima domanda: il contratto è davvero scaduto?

È il controllo più importante.

Nelle locazioni abitative disciplinate dalla legge n. 431/1998 esistono regole specifiche sulla durata, sui rinnovi e sulla disdetta. In particolare, alla prima scadenza il locatore di un contratto 4+4 o 3+2 non può normalmente limitarsi a dichiarare di non voler proseguire il rapporto: il diniego del rinnovo è consentito soltanto nelle ipotesi previste dall’art. 3 della legge n. 431/1998 e deve essere comunicato con almeno sei mesi di preavviso.

Anche alle scadenze successive occorre rispettare la disciplina prevista dall’art. 2 della stessa legge e i relativi termini di comunicazione. Una disdetta tardiva o inefficace può comportare il rinnovo del contratto.

Su questo aspetto ho già approfondito le differenze nell’articolo dedicato a affitto 3+2 o 4+4 e disdetta del locatore.

Di conseguenza, prima di parlare di sfratto per finita locazione è necessario ricostruire esattamente:

• quale tipo di contratto è stato stipulato;
• quando è iniziato;
• quali rinnovi sono intervenuti;
• quale sia la sua effettiva scadenza;
• se era necessaria una disdetta;
• quando e come la disdetta è stata comunicata.

Un errore in questa fase può compromettere l’intera procedura.

Licenza per finita locazione e sfratto per finita locazione: non sono la stessa cosa

L’art. 657 c.p.c. consente al locatore di utilizzare il procedimento speciale anche prima che il contratto sia scaduto.

In questo caso si parla di licenza per finita locazione: il locatore agisce in anticipo per ottenere un provvedimento che accerti la futura cessazione del rapporto e consenta il rilascio alla scadenza.

Se invece la scadenza è già intervenuta e il conduttore continua a occupare l’immobile, si parla propriamente di sfratto per finita locazione. La distinzione risulta direttamente dall’art. 657 c.p.c.

La possibilità di agire prima della scadenza può essere particolarmente utile quando vi sono ragioni concrete per temere che l’immobile non venga riconsegnato spontaneamente. In questo caso tuttavia il Giudice che convalida lo sfratto non porrà in capo al conduttore le spese legali della procedura di sfratto, in quanto in realtà non è ancora provato che il conduttore non sarebbe uscito spontaneamente dall’immobile.

Naturalmente anche in questo caso occorre avere correttamente rispettato gli eventuali termini di disdetta previsti dalla legge o dal contratto.

Lo sfratto per finita locazione è diverso dallo sfratto per morosità

I due procedimenti vengono spesso confusi, ma il presupposto è diverso.

Nello sfratto per morosità il problema è l’inadempimento del conduttore che non paga il canone o, in determinate condizioni, gli oneri accessori.

Nello sfratto per finita locazione, invece, il conduttore potrebbe avere sempre pagato regolarmente: ciò che rileva è che il rapporto sia cessato e che l’immobile non venga riconsegnato.

Per le regole relative al mancato pagamento è possibile consultare l’approfondimento sullo sfratto per morosità e affitto non pagato.

Come funziona il procedimento di convalida?

La procedura è disciplinata dagli artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile.

La citazione deve essere proposta davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile: la competenza prevista dall’art. 661 c.p.c. è inderogabile.

L’atto contiene l’intimazione di licenza o sfratto e la contestuale citazione del conduttore per l’udienza di convalida.

La disciplina attualmente vigente dell’art. 660 c.p.c. prevede, tra l’altro, che tra la notificazione dell’intimazione e l’udienza intercorrano almeno venti giorni liberi, salva la possibilità di abbreviazione nei casi previsti dalla norma. Nell’atto deve essere inoltre chiaramente indicato che, se l’intimato non compare oppure compare ma non si oppone, il giudice può convalidare la licenza o lo sfratto. Si consiglia comunque di lasciare uno spazio maggiore tra la notifica e l’udienza, per evitare problemi che possono insorgere proprio dalla notifica: atto non ritirato, cartolina di ritorno ancora non consegnata al mittente, ecc.

Se il conduttore non compare o non propone opposizione e ricorrono i presupposti di legge, il procedimento può quindi concludersi con l’ordinanza di convalida.

Se invece il conduttore si oppone, la controversia può proseguire nella fase di cognizione secondo le regole previste dal codice.

Non è quindi possibile stabilire in astratto quanto durerà uno sfratto: i tempi dipendono anche dall’eventuale opposizione, dall’organizzazione del Tribunale e, successivamente, dall’eventuale necessità di procedere all’esecuzione forzata.

Bisogna fare la mediazione prima dello sfratto?

Questa è una precisazione importante.

Le controversie in materia di locazione rientrano normalmente tra quelle soggette alla mediazione obbligatoria prevista dal d.lgs. n. 28/2010.

La legge prevede però espressamente un’eccezione per i procedimenti di convalida di licenza o sfratto: la condizione di procedibilità della mediazione non opera nella fase sommaria fino al mutamento del rito previsto dall’art. 667 c.p.c.

In sostanza, non occorre avviare preventivamente la mediazione per iniziare il procedimento di convalida; se però vi è opposizione e il giudizio prosegue dopo il mutamento del rito, entra in gioco la disciplina della mediazione obbligatoria.

E se, nonostante la convalida, l’inquilino non lascia l’immobile?

Ottenere il provvedimento giudiziale e recuperare materialmente l’appartamento sono due momenti diversi.

Se il conduttore non provvede spontaneamente al rilascio, può essere necessario procedere con l’esecuzione forzata per rilascio, disciplinata dagli artt. 605 e seguenti c.p.c.

È quindi sbagliato pensare che, ottenuto lo sfratto, il locatore possa autonomamente cambiare la serratura, entrare nell’appartamento o rimuovere i beni del conduttore.

Anche quando il diritto al rilascio è stato giudizialmente riconosciuto, occorre seguire la procedura prevista dalla legge fino all’effettiva riconsegna dell’immobile.

Che cosa deve pagare l’inquilino che rimane nell’immobile dopo la scadenza?

L’art. 1591 c.c. disciplina espressamente il ritardo nella restituzione dell’immobile.

Il conduttore che rimane nell’immobile dopo che avrebbe dovuto riconsegnarlo è tenuto, in linea generale, a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla restituzione, fermo restando l’eventuale maggior danno, che deve però essere dimostrato.

Ciò significa anche che l’eventuale richiesta di un danno ulteriore rispetto al corrispettivo dovuto per il periodo di ritardo non può essere formulata in modo generico: occorre dimostrarne concretamente l’esistenza e l’ammontare.

Una recente Cassazione sui limiti del giudicato dello sfratto

Un’altra pronuncia particolarmente interessante è la Cassazione, Sezione III, ordinanza n. 33880 del 23 dicembre 2025.

La Corte ha affermato che l’ordinanza di convalida della licenza per finita locazione produce giudicato relativamente all’accertamento della scadenza del contratto e alla legittimità del rilascio, ma non si estende automaticamente ai diritti di credito derivanti dal rapporto di locazione.

Nel caso concreto la questione riguardava una successiva domanda di restituzione proposta dal conduttore ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392/1978. Il principio è però utile anche sul piano pratico: ottenere la convalida non significa che ogni questione economica sorta durante il rapporto locatizio sia stata definitivamente decisa. In sostanza, aver subito una convalida di sfratto o licenza per finita locazione non fa perdere al conduttore il diritto di contestare in un secondo momento somme indebitamente corrisposte al locatore durante la vita del contratto. Massima ufficiale Cass. n. 33880/2025 nella Rassegna della Corte di Cassazione

Quali documenti è opportuno conservare?

Prima di iniziare una procedura per finita locazione è opportuno ricostruire documentalmente l’intero rapporto.

In particolare possono essere necessari il contratto di locazione e la relativa registrazione, eventuali proroghe o accordi successivi, le comunicazioni di disdetta e la prova della loro ricezione, la documentazione relativa agli eventuali rinnovi, la corrispondenza con il conduttore e le eventuali comunicazioni sulla riconsegna dell’immobile.

Se viene richiesto anche il maggior danno derivante dalla ritardata restituzione, devono inoltre essere conservati gli elementi concretamente idonei a dimostrarlo.

È utile documentare anche la riconsegna effettiva dell’immobile e delle chiavi, possibilmente attraverso un verbale nel quale siano indicati la data, lo stato dei locali e il numero delle chiavi restituite.

Gli errori più frequenti da evitare

Il primo è considerare sufficiente la data indicata nel contratto senza controllare rinnovi e disciplina della disdetta.

Il secondo è inviare una comunicazione tardiva o non coerente con il tipo di contratto stipulato.

Il terzo è confondere morosità e finita locazione: sono situazioni diverse e richiedono presupposti differenti.

Infine, è rischioso tentare di recuperare autonomamente l’immobile impedendo l’accesso al conduttore o sostituendo le serrature prima dell’effettiva riconsegna o dell’esecuzione del provvedimento.

La materia delle locazioni e degli sfratti richiede quindi una verifica preventiva del contratto e della documentazione, perché spesso il punto decisivo non è soltanto ciò che è scritto nell’ultima pagina del contratto, ma l’intera storia del rapporto.

FAQ sullo sfratto per finita locazione

Si può iniziare la procedura prima che il contratto scada?

Sì. L’art. 657 c.p.c. prevede la licenza per finita locazione, che consente di agire prima della scadenza, purché siano rispettati i presupposti e i termini applicabili.

L’inquilino deve essere moroso?

No. Nello sfratto per finita locazione il presupposto è la cessazione del contratto e la mancata restituzione dell’immobile, non il mancato pagamento dei canoni.

Bisogna fare la mediazione prima di notificare lo sfratto?

No. Nel procedimento di convalida l’obbligo di mediazione non opera fino al mutamento del rito previsto dall’art. 667 c.p.c.

Il proprietario può cambiare la serratura dopo la scadenza del contratto?

Non per il solo fatto che sia arrivata la scadenza. Se il conduttore non riconsegna spontaneamente l’immobile occorre utilizzare gli strumenti giudiziari e, se necessario, la procedura esecutiva di rilascio.

Il conduttore deve pagare qualcosa per il periodo successivo alla scadenza?

In linea generale sì. L’art. 1591 c.c. prevede il pagamento del corrispettivo convenuto fino alla restituzione, oltre all’eventuale maggior danno che il locatore riesca a dimostrare.

Quanto tempo occorre per recuperare l’immobile?

Non esiste un termine uguale per tutti i casi. Incidono l’eventuale opposizione del conduttore, i tempi del Tribunale e, se il rilascio non avviene spontaneamente, quelli della successiva fase esecutiva.

Conclusione

Lo sfratto per finita locazione è uno strumento specificamente previsto per ottenere il rilascio di un immobile quando il rapporto è cessato e il conduttore non provvede spontaneamente alla riconsegna.

Il passaggio più delicato viene però prima della causa: stabilire con certezza se e quando il contratto sia realmente terminato.

Durata della locazione, rinnovi, tipo di contratto, termini e contenuto della disdetta devono essere verificati caso per caso. Soltanto dopo questo controllo è possibile stabilire quale procedura sia corretta e se sia preferibile attendere la scadenza oppure valutare anticipatamente una licenza per finita locazione.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.