AFFITTO NON PAGATO: QUANDO LA MOROSITÀ CONSENTE DAVVERO LO SFRATTO?

“Avvocato, l’inquilino non paga. Devo aspettare mesi prima di poter fare lo sfratto?”

È una delle domande più frequenti in materia di locazioni abitative.

Molti proprietari pensano di dover sopportare una lunga serie di mancati pagamenti prima di poter agire. Molti inquilini, al contrario, credono che un semplice ritardo non possa avere conseguenze immediate.

La realtà giuridica è più precisa.

Nelle locazioni abitative, il mancato pagamento del canone può diventare giuridicamente rilevante anche in tempi relativamente brevi e consentire al locatore di agire con lo sfratto per morosità.

Che cosa dice la legge

Il riferimento principale è l’art. 5 della Legge 27 luglio 1978, n. 392.

La norma prevede che, salvo quanto disposto dall’art. 55 della stessa legge, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza costituisce motivo di risoluzione del contratto.

In altre parole, per le locazioni abitative non è necessario aspettare mesi di insolvenza: anche il mancato pagamento di un solo canone, se il ritardo supera venti giorni dalla scadenza pattuita, può essere sufficiente a fondare la morosità.

La stessa norma aggiunge che costituisce motivo di risoluzione anche il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Quindi basta una sola mensilità non pagata?

In linea generale, sì, se si tratta di locazione abitativa e se sono trascorsi oltre venti giorni dalla scadenza del canone senza pagamento.

Questo è uno degli aspetti che spesso sorprendono chi non ha familiarità con la materia: non occorrono necessariamente tre, quattro o sei mesi di morosità per agire.

Naturalmente ogni caso va esaminato in concreto.

Occorre verificare:

il tipo di contratto;
la data di scadenza del canone;
l’effettivo importo non pagato;
eventuali pagamenti parziali;
la presenza di precedenti ritardi;
la documentazione disponibile.

Ma il punto di partenza è chiaro: la morosità può maturare anche molto prima di quanto molti credano.

Come agisce il proprietario

Quando la morosità sussiste, il locatore può promuovere il procedimento di intimazione di sfratto per morosità, disciplinato dagli artt. 657 e 658 c.p.c.

Si tratta della procedura con cui il proprietario chiede al Tribunale:

la convalida dello sfratto;
la risoluzione del contratto;
il rilascio dell’immobile;
normalmente anche la condanna al pagamento dei canoni scaduti e degli eventuali accessori dovuti.

In termini pratici, non si tratta di una semplice lettera di protesta, ma di un vero procedimento giudiziario.

Il proprietario deve sempre aspettare o mandare molti solleciti?

No.

Dal punto di vista strettamente giuridico, se la morosità è maturata nei termini previsti dalla legge, il locatore può agire senza essere obbligato a tollerare ulteriori ritardi.

Naturalmente, sul piano pratico, a volte può essere utile un sollecito preventivo o un tentativo di soluzione bonaria, soprattutto se si tratta di un ritardo episodico o se vi è la concreta possibilità di un pagamento immediato.

Ma non esiste una regola per cui il proprietario debba necessariamente aspettare “un po’ di mesi” o inviare infinite diffide prima di tutelarsi.

L’inquilino può ancora rimediare?

Sì, in certi casi.

Ed è qui che entra in gioco l’art. 55 della Legge n. 392/1978, che disciplina la cosiddetta sanatoria della morosità.

Nelle locazioni abitative, il conduttore può evitare la convalida dello sfratto se paga:

tutti i canoni scaduti;
gli oneri accessori dovuti;
gli interessi;
le spese processuali liquidate dal giudice.

La legge prevede inoltre che, in presenza di determinate condizioni, il giudice possa concedere un termine di grazia, cioè un termine per consentire all’inquilino di regolarizzare la morosità. Questo solo per le locazioni abitative, per quello commerciali, per esempio la locazione di un negozio, tale regola non vale.

Questo significa che per gli inquilini lo sfratto per morosità non è sempre una “porta chiusa in faccia” immediata e irreversibile, ma non significa affatto che il mancato pagamento resti senza conseguenze.

Attenzione: non tutti i ritardi sono uguali, ma nemmeno tutti sono innocui

Un errore frequente è minimizzare.

Frasi come:

“Pago appena posso”;
“È solo un mese”;
“Tanto il proprietario non può fare nulla subito”;

possono indurre l’inquilino a sottovalutare il problema.

Dall’altra parte, anche il proprietario può commettere errori se agisce in modo improvvisato, senza controllare i termini, senza ricostruire correttamente i pagamenti o senza distinguere tra locazione abitativa e non abitativa.

In questa materia, la precisione conta molto.

Quali documenti servono al proprietario

Per valutare correttamente un’azione di sfratto per morosità, il locatore dovrebbe avere a disposizione:

il contratto di locazione;
eventuali proroghe o rinnovi;
la prova della registrazione;
il prospetto dei canoni dovuti e di quelli pagati;
eventuali bonifici ricevuti;
i conteggi degli oneri accessori;
eventuali comunicazioni inviate al conduttore.

Più la situazione è chiara documentalmente, più l’azione può essere impostata in modo corretto ed efficace.

E se l’inquilino paga in ritardo ma prima della causa?

Se il pagamento interviene prima dell’avvio dell’azione, occorre valutare con attenzione se la morosità sia stata effettivamente superata e se residuino altre somme dovute.

Se invece il pagamento avviene nel corso del procedimento, bisogna verificare se ricorrano i presupposti per la sanatoria e quale sia l’effetto processuale del pagamento, in qualsiasi caso si potrà chiedere al Giudice di liquidare le spese del procedimento.

Anche qui, quindi, non basta dire “ha pagato” o “non ha pagato”: bisogna vedere quando, quanto e a che titolo.

Conclusione

Nelle locazioni abitative, il mancato pagamento del canone può consentire al proprietario di agire con sfratto per morosità anche senza attendere mesi.

In particolare, il ritardo di oltre venti giorni nel pagamento del canone può già integrare una morosità rilevante ai sensi della legge.

Questo non significa che ogni vicenda sia automatica o identica alle altre.

Occorre sempre verificare il contratto, i pagamenti, gli eventuali oneri accessori, la documentazione disponibile e la possibilità di sanatoria.

Per il proprietario, agire tardi può aggravare il danno.
Per l’inquilino, sottovalutare la morosità può portare a conseguenze serie.

Studio Legale Avv. Massimo Ronchi – Bresso (MI)
Assistenza in materia di locazioni, sfratti per morosità e tutela del locatore e del conduttore.

FAQ

Basta una sola mensilità non pagata per avviare lo sfratto?
Nelle locazioni abitative, il mancato pagamento del canone oltre venti giorni dalla scadenza può essere sufficiente a integrare la morosità rilevante ai sensi dell’art. 5 della Legge n. 392/1978.

Il proprietario deve inviare molti solleciti prima di agire?
Non necessariamente. Se la morosità è maturata nei termini di legge, il locatore può promuovere il procedimento di sfratto per morosità.

L’inquilino può evitare lo sfratto pagando?
In certi casi sì. Nelle locazioni abitative la legge prevede la possibilità di sanare la morosità, anche attraverso il cosiddetto termine di grazia, se ricorrono i presupposti previsti dall’art. 55 della Legge n. 392/1978.

Gli oneri accessori non pagati contano?
Sì. Il mancato pagamento degli oneri accessori può essere rilevante quando l’importo supera quello di due mensilità del canone.

Qual è il giudice competente per lo sfratto?
Il procedimento di sfratto si propone davanti al Tribunale competente per territorio.

Riferimenti normativi

Art. 5, Legge 27 luglio 1978, n. 392 – Inadempimento del conduttore e rilevanza della morosità nelle locazioni abitative.
Art. 55, Legge 27 luglio 1978, n. 392 – Sanatoria della morosità e termine di grazia.
Art. 657 c.p.c. – Intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione.
Art. 658 c.p.c. – Intimazione di sfratto per morosità.
Art. 1455 c.c. – Importanza dell’inadempimento, richiamato dal sistema della risoluzione contrattuale.