Un proprietario pubblica il proprio appartamento su Airbnb. Poco dopo l’amministratore gli comunica che il regolamento vieterebbe gli affitti brevi. Il condominio può davvero imporgli di rimuovere l’annuncio?

La risposta in sintesi

Una semplice delibera approvata a maggioranza, di regola, non può introdurre un nuovo divieto di destinare un appartamento agli affitti brevi. Una limitazione alla proprietà esclusiva può però essere valida quando deriva da una clausola di natura contrattuale, formulata in modo chiaro e opponibile al proprietario interessato.

Occorre esaminare il regolamento, il rogito, l’eventuale trascrizione e l’attività concretamente svolta. Locazione breve, B&B e affittacamere non sono infatti la stessa cosa.

Affitto breve, B&B e affittacamere: perché la distinzione è decisiva

Airbnb è una piattaforma, non una categoria giuridica. Attraverso una piattaforma può essere offerta una semplice locazione oppure un’attività ricettiva organizzata.

Ai fini fiscali, l’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017 definisce come locazioni brevi i contratti abitativi di durata non superiore a trenta giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’impresa, anche tramite portali. Possono comprendere servizi strettamente collegati, come biancheria e pulizia.

Il B&B è invece una struttura ricettiva disciplinata anche dalla normativa regionale. In Lombardia, per esempio, è un’attività a conduzione familiare e non continuativa che offre alloggio e prima colazione entro i limiti previsti dalla disciplina regionale. Anche l’affittacamere e la casa vacanze organizzata come struttura ricettiva hanno caratteristiche e adempimenti propri.

Per approfondire queste differenze e gli adempimenti amministrativi è possibile consultare l’articolo sulle regole della locazione turistica.

La distinzione è importante anche in condominio: una clausola che vieta espressamente pensioni, affittacamere o B&B non può essere automaticamente applicata a ogni contratto di locazione di pochi giorni. Il significato del divieto deve essere ricostruito senza interpretazioni estensive e confrontato con l’attività realmente esercitata.

Una delibera assembleare può vietare gli affitti brevi?

L’assemblea può disciplinare l’uso delle parti comuni, gli orari, la sicurezza, il rispetto della quiete e gli altri aspetti della vita condominiale. Non può però, con una semplice maggioranza, creare liberamente nuovi vincoli sulle modalità di godimento degli appartamenti di proprietà esclusiva.

L’articolo 1138 del Codice civile tutela i diritti dei singoli condomini risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Un divieto che comprima stabilmente il diritto del proprietario configura, secondo la giurisprudenza, un peso assimilabile a una servitù reciproca. Per introdurlo occorre quindi una volontà contrattuale, normalmente espressa dal consenso di tutti i proprietari interessati, non una normale delibera di gestione.

Anche senza un divieto generale, l’assemblea può intervenire sui comportamenti che incidono sulle parti comuni o violano regole condominiali legittime.

Quando il regolamento contrattuale può contenere un divieto valido

Il regolamento predisposto dall’originario costruttore e accettato nei successivi atti di acquisto, oppure approvato con il consenso di tutti i condomini, può contenere clausole limitative dell’uso delle proprietà esclusive.

Per stabilire se il divieto sia effettivamente applicabile occorre verificare almeno quattro elementi:

1. la natura della clausola, perché non ogni disposizione del regolamento è automaticamente contrattuale;
2. il testo esatto del divieto, che deve individuare con sufficiente chiarezza l’attività o il pregiudizio vietato;
3. l’adesione del proprietario, ricostruita attraverso il rogito e gli altri titoli;
4. l’opponibilità ai successivi acquirenti, che può dipendere dalla trascrizione della specifica clausola limitativa.

La sola intestazione “regolamento contrattuale” non risolve la questione. Un generico richiamo nel rogito non rende sempre opponibile ogni limitazione: occorre esaminare l’atto, l’eventuale accettazione espressa e la nota di trascrizione.

Il divieto deve essere chiaro: niente interpretazioni estensive

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14377 del 23 maggio 2024, ha ribadito che i limiti all’uso delle unità immobiliari devono risultare da espressioni che rivelino un intento chiaro ed esplicito. Proprio perché incidono sulla proprietà individuale, tali clausole non possono essere ampliate oltre il loro significato.

Una formula generica come “è vietato arrecare disturbo” può consentire di contestare rumori o condotte moleste concretamente dimostrabili, ma non equivale necessariamente a un divieto preventivo di stipulare locazioni brevi. Anche l’espressione “uso esclusivamente abitativo” richiede un esame accurato: il soggiorno temporaneo conserva normalmente una funzione abitativa, mentre un’attività ricettiva organizzata può presentare caratteristiche differenti.

Che cosa ha deciso la Cassazione sul B&B in condominio

L’ordinanza della Cassazione n. 2770 del 4 febbraio 2025 ha esaminato un caso riguardante un B&B esercitato da un conduttore. Il regolamento contrattuale vietava di destinare gli appartamenti a “casa di alloggio”. I giudici hanno ritenuto non illogica l’interpretazione secondo cui quel divieto comprendeva il B&B, attività che offre alloggio e prima colazione.

La pronuncia non afferma che ogni locazione pubblicizzata su Airbnb sia vietabile: riguardava un B&B e una specifica clausola. Ribadisce inoltre che le limitazioni devono essere chiare e opponibili.

Su quest’ultimo punto, la sentenza della Cassazione n. 15341 del 9 giugno 2025 ha precisato che le clausole costitutive di servitù reciproche devono essere trascritte secondo le regole vigenti all’epoca dell’atto. Per gli atti soggetti alla disciplina attuale, non è sufficiente un rinvio generico al regolamento: la nota deve rendere individuabile la specifica clausola limitativa. Anche per questa ragione non è prudente formulare conclusioni senza controllare la documentazione immobiliare.

Anche senza divieto, gli ospiti devono rispettare il condominio

L’assenza di una clausola valida non autorizza rumori notturni, occupazione dell’androne, abbandono di rifiuti o altre violazioni. Il proprietario dovrebbe informare gli ospiti e intervenire sulle segnalazioni circostanziate.

Le immissioni che superano la normale tollerabilità possono essere contestate ai sensi dell’articolo 844 del Codice civile. Per capire quando il disturbo assume rilevanza è utile l’approfondimento sui rumori in condominio.

Il condominio deve però distinguere tra l’attività in sé e i singoli comportamenti. La frequenza degli arrivi o la presenza di valigie non dimostrano, da sole, una violazione. Occorrono fatti specifici e prove utilizzabili.

Quali documenti e prove è opportuno conservare

Il proprietario dovrebbe acquisire e conservare:

• regolamento condominiale completo e relative tabelle o allegati;
• rogito di acquisto e precedenti titoli richiamati;
• nota di trascrizione delle eventuali clausole limitative;
• contratto utilizzato con gli ospiti;
• descrizione dell’annuncio e dei servizi effettivamente offerti;
• comunicazioni ricevute dall’amministratore;
• regole consegnate agli ospiti e segnalazioni gestite.

Il condominio che contesta l’attività dovrebbe conservare verbali, diffide, segnalazioni con date e orari, eventuali interventi delle autorità e altri elementi relativi a violazioni concrete. Le prove devono essere raccolte rispettando la riservatezza delle persone e senza forme di controllo invasivo.

Come muoversi ed errori da evitare

Prima di pubblicare l’annuncio, il proprietario dovrebbe verificare sia gli adempimenti amministrativi sia i titoli condominiali. Se riceve una contestazione, è preferibile chiedere l’indicazione precisa della clausola invocata e non limitarsi a una discussione informale in chat.

L’amministratore, prima di intimare la cessazione, dovrebbe distinguere la semplice locazione dall’attività ricettiva e verificare se il divieto sia realmente opponibile. Una diffida fondata soltanto su una delibera a maggioranza o su una formula generica rischia di non essere sufficiente.

Gli errori più frequenti sono:

• considerare Airbnb una specifica categoria giuridica;
• equiparare automaticamente locazione breve, B&B e affittacamere;
• dare per scontato che ogni regolamento sia contrattuale;
• ignorare il rogito e la nota di trascrizione;
• ritenere che la regolarità amministrativa renda inefficace un valido divieto condominiale;
• tentare di introdurre una nuova limitazione della proprietà con una semplice maggioranza.

Quando la contestazione rientra nella materia condominiale, prima della causa deve normalmente essere esperita la mediazione prevista dall’articolo 5 del d.lgs. n. 28/2010. Sul funzionamento della procedura è disponibile l’approfondimento sulla mediazione obbligatoria.

FAQ

L’assemblea può vietare Airbnb con una votazione a maggioranza?

Di regola no, se il divieto limita stabilmente l’uso dell’appartamento privato. Occorre una clausola contrattuale valida e opponibile. L’assemblea può invece regolare l’uso delle parti comuni e intervenire su comportamenti concretamente molesti.

La clausola “solo uso abitativo” vieta gli affitti brevi?

Non automaticamente. È necessario interpretare il testo senza estenderlo e verificare se l’attività concreta conservi natura di locazione abitativa temporanea oppure presenti le caratteristiche di una struttura ricettiva.

Il divieto di B&B comprende anche la locazione breve?

Non necessariamente. B&B e locazione breve sono istituti diversi. Contano le parole della clausola, l’intenzione ricavabile dall’atto e i servizi realmente offerti.

Il condominio può agire contro il conduttore che gestisce il B&B?

In presenza di una clausola opponibile, il condominio può domandare la cessazione dell’uso vietato anche nei confronti del conduttore. La controversia sull’esistenza del vincolo deve però coinvolgere anche il proprietario nei casi indicati dalla giurisprudenza.

Che cosa succede se gli ospiti fanno rumore?

Il rumore e gli altri comportamenti molesti possono essere contestati indipendentemente dall’esistenza di un divieto generale di affitti brevi. Servono tuttavia elementi concreti, non semplici supposizioni.

Prima della causa è obbligatoria la mediazione?

Per le controversie in materia di condominio e locazione la mediazione costituisce normalmente condizione di procedibilità della domanda giudiziale, salvo le eccezioni previste dalla legge.

Conclusioni

Il regolamento condominiale può limitare gli affitti brevi, ma non basta una generica contrarietà dell’assemblea. Bisogna stabilire se la clausola abbia natura contrattuale, se sia formulata con chiarezza, se vincoli l’attuale proprietario e se l’attività concretamente svolta rientri davvero nel divieto.

Prima di avviare l’attività o di intimarne la cessazione è quindi opportuno far esaminare regolamento, rogito, trascrizioni, annuncio e servizi offerti. Una valutazione documentale consente di distinguere un limite valido da una contestazione priva di adeguato fondamento.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.