Una domanda che può sorgere nei complessi immobiliari è questa: se una parte del fabbricato o alcune unità immobiliari si separano dall’originario condominio, il proprietario può smettere di pagare le spese?
La risposta è: non sempre.
Se, dopo la separazione, restano beni, impianti o servizi ancora comuni, il proprietario continua a partecipare alle relative spese.
Il principio è stato confermato dalla Corte di Cassazione, Sezione II civile, con la sentenza n. 18203/2026, pubblicata il 5 giugno 2026.  

Il caso esaminato dalla Cassazione

La vicenda nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da un condominio per il pagamento di oneri condominiali.
Il destinatario del decreto si era opposto sostenendo, tra l’altro, di non essere più tenuto al pagamento perché alcune ville erano state separate dall’originario condominio.
Secondo questa impostazione, dopo la separazione non vi sarebbe più stata una piena appartenenza al condominio e, quindi, non sarebbero state più dovute le somme richieste.
La Cassazione non ha accolto questa tesi.

Il punto decisivo: quali beni sono rimasti comuni?

La Corte richiama un principio molto importante: anche quando vi è lo scioglimento o la separazione rispetto all’originario condominio, la disciplina condominiale continua ad applicarsi per le cose che restano comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. 
In altre parole, non basta la separazione dal condominio. Bisogna verificare se esistono ancora parti comuni, servizi comuni o beni che continuano a servire più proprietà.
Se questi beni esistono, continua a esserci un rapporto condominiale o, nei casi più complessi, una situazione assimilabile al supercondominio.

Esempi pratici

Il problema può riguardare, ad esempio: strade interne; cortili; cancelli; impianti comuni; illuminazione esterna; fognature; aree di accesso; muri o strutture comuni; servizi necessari all’intero complesso.
Se questi beni rimangono comuni, le relative spese non possono essere ignorate dal proprietario che utilizza o comunque conserva un diritto su tali parti.

L’assemblea può deliberare sulle parti rimaste comuni?

Sì, secondo la Cassazione.
La Corte ha ritenuto corretta la decisione di merito nella parte in cui aveva escluso che l’assemblea non potesse deliberare sulle parti rimaste comuni tra il condominio e gli immobili del ricorrente. 
Questo è un passaggio molto rilevante.
La separazione non elimina automaticamente ogni potere dell’assemblea.
L’assemblea può ancora deliberare sulle parti comuni residue, cioè su quei beni che continuano a riguardare più proprietari.

Decreto ingiuntivo per spese condominiali

La vicenda riguardava anche un decreto ingiuntivo per oneri condominiali.
In materia condominiale, il decreto ingiuntivo è uno strumento frequente, perché consente all’amministratore di agire per il recupero delle spese approvate.
Naturalmente, il condomino può proporre opposizione, ma deve fondare le proprie contestazioni su elementi giuridicamente rilevanti.
Non è sufficiente affermare genericamente di non far più parte del condominio, se in concreto permangono beni e servizi comuni.

Attenzione alla differenza tra separazione formale e comunione residua

Il principio pratico è molto semplice.
La separazione formale da un condominio non basta, da sola, a eliminare ogni obbligo di pagamento. Occorre invece sempre verificare: quali beni sono rimasti comuni; quali servizi continuano a essere utilizzati; quali delibere sono state approvate; se l’amministratore aveva titolo per agire; se le somme richieste sono effettivamente riferite a parti comuni residue. Naturalmente il proprietario che si è distaccato deve comunque essere convocato all’assemblea per quanto riguarda le residue parti di comunione che ancora esistono.
Solo questa verifica consente di capire se il decreto ingiuntivo sia fondato o se vi siano margini reali di opposizione.

Conclusione

La sentenza della Cassazione n. 18203/2026 conferma un principio importante: chi si separa da un condominio non è automaticamente libero da ogni spesa.
Se rimangono parti comuni, servizi comuni o beni destinati all’uso di più proprietari, continuano ad applicarsi le regole condominiali e continuano a essere dovuti i relativi oneri.
Prima di opporsi a un decreto ingiuntivo condominiale, quindi, è necessario verificare con attenzione la documentazione: delibere, tabelle, verbali, regolamento, atti di proprietà e natura delle parti comuni.
Un’opposizione generica rischia di essere respinta, con ulteriore aggravio di spese.

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1117 c.c. – Parti comuni dell’edificio
Art. 1117-bis c.c. – Ambito di applicabilità della disciplina condominiale
Art. 63 disp. att. c.c. – Riscossione dei contributi condominiali
Art. 645 c.p.c. – Opposizione a decreto ingiuntivo

GIURISPRUDENZA

Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 18203/2026, pubblicata il 5 giugno 2026.

FAQ

Se mi stacco dal condominio, devo ancora pagare le spese?

Sì, se dopo il distacco restano beni o servizi comuni. La separazione non elimina automaticamente ogni obbligo.

Che cosa sono le parti comuni residue?

Sono beni che continuano a servire più proprietà, come cortili, strade interne, cancelli, impianti, fognature o aree di accesso.

Il condominio può chiedere un decreto ingiuntivo?

Sì, se le spese sono state approvate e risultano dovute. Il decreto ingiuntivo è uno strumento ordinario per il recupero degli oneri condominiali.

Posso oppormi al decreto ingiuntivo?

Sì, ma l’opposizione deve fondarsi su contestazioni concrete: ad esempio inesistenza del debito, pagamento già avvenuto, errore di riparto o invalidità effettiva delle delibere.

Posso dire semplicemente che non faccio più parte del condominio?

No. Occorre verificare se esistono ancora beni comuni. Se esistono, le spese relative possono restare dovute.