Il conduttore riconsegna l’immobile e chiede indietro la somma versata come cauzione all’inizio del contratto. Il proprietario, però, sostiene che ci siano danni, canoni non pagati o conti ancora da chiudere, e non restituisce nulla.

Può farlo? La risposta è no. Il deposito cauzionale serve a garantire il locatore, ma non gli dà il potere di accertare da solo l’esistenza di un proprio credito, quantificarlo e trattenersi la somma. In mancanza di un accordo con il conduttore, deve far valere le proprie ragioni davanti al giudice.

Che cos’è il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è la somma che il conduttore versa al proprietario all’inizio della locazione, a garanzia degli obblighi che nascono dal contratto. Non è un anticipo sui canoni, non è una somma già acquisita dal locatore e non è una penale dovuta automaticamente alla fine del rapporto.

Per le locazioni soggette all’articolo 11 della legge n. 392 del 1978, la cauzione non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali. La sua funzione di garanzia dura per tutta la locazione, ma al termine del rapporto la somma va restituita, salvo che il proprietario ottenga il consenso del conduttore a trattenerla oppure ne chieda l’attribuzione al giudice.

Quando nasce il diritto alla restituzione

Il diritto del conduttore a riavere la cauzione nasce quando si verificano due condizioni: la locazione è terminata e l’immobile è stato riconsegnato, di norma con la restituzione delle chiavi. Da quel momento, il locatore non può trattenere la somma in attesa di controlli generici o verifiche non meglio specificate.

La Cassazione ha chiarito che l’obbligo di restituzione sorge al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile. Se il proprietario continua a trattenere la cauzione senza presentare una domanda giudiziale per ottenerne l’attribuzione, il conduttore può pretenderne la restituzione (Cass. civ., sez. VI, ord. 25 febbraio 2015, n. 3882).

Il proprietario può trattenerla se sostiene che ci sono danni?

Non basta dichiarare genericamente che l’immobile è stato restituito “in cattive condizioni”. Per opporsi alla restituzione, il locatore deve indicare con precisione quali parti dell’immobile sono state danneggiate, in cosa consiste il danno, perché è imputabile al conduttore e non alla normale usura, e quale sia il costo del ripristino.

L’onere di provare tutto questo grava su chi contesta i danni, cioè sul proprietario. La prova può basarsi su verbale di consegna e di riconsegna, fotografie, video, inventario degli arredi, fatture, preventivi dettagliati, testimonianze o una relazione tecnica. Un preventivo da solo può aiutare a quantificare il danno, ma non dimostra automaticamente né la sua esistenza né la responsabilità del conduttore.

Se il conduttore riconosce il danno, le parti possono accordarsi sull’uso della cauzione per coprirlo. Se invece lo contesta, il proprietario non può decidere da solo: deve rivolgersi al giudice, chiedendo l’attribuzione totale o parziale del deposito. È esattamente il principio ribadito dalla Cassazione con l’ordinanza n. 194 del 5 gennaio 2023, secondo cui il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione solo proponendo domanda giudiziale per ottenere la cauzione a copertura di danni specifici o di importi rimasti impagati.

Normale usura o danno risarcibile?

Secondo l’articolo 1590 del codice civile, il conduttore deve restituire l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto. Non ogni differenza tra lo stato iniziale e quello finale è quindi un danno.

Rientrano di norma nella normale usura: lo scolorimento delle pareti dovuto al tempo, piccoli segni da uso quotidiano, l’usura dei pavimenti, il naturale invecchiamento di rubinetti, maniglie o serramenti, il deterioramento degli arredi legato al trascorrere degli anni.

Possono invece essere risarcibili: rotture, danni agli impianti da uso improprio, arredi mancanti o distrutti, modifiche non autorizzate, fori o interventi anomali, deterioramenti chiaramente superiori alla normale usura. Va anche considerata la durata della locazione: un appartamento lasciato dopo dieci anni non si valuta come uno consegnato pochi mesi prima.

Con o senza accordo: cosa cambia

Se proprietario e conduttore si mettono d’accordo, la cauzione può essere usata per coprire un debito riconosciuto, ad esempio danni o canoni non pagati. È preferibile che l’accordo sia scritto e indichi l’importo originario del deposito, il credito riconosciuto, la somma imputata e l’eventuale residuo da restituire.

Se manca l’accordo, il proprietario può contestare il credito e trattenere materialmente la somma nell’attesa, ma questo non gliela attribuisce in modo definitivo: dovrà proporre domanda giudiziale, e sarà il giudice a stabilire se il credito esiste, se è provato e in che misura la cauzione va attribuita al locatore.

Vale lo stesso principio, in senso opposto, per il conduttore: non può decidere da solo di non pagare gli ultimi canoni sostenendo che il proprietario si soddisferà sulla cauzione. Anche questo utilizzo richiede un accordo; in mancanza, il mancato pagamento può costituire morosità.

Il verbale di riconsegna

Il verbale di riconsegna è lo strumento più efficace per prevenire contestazioni. Dovrebbe indicare la data della restituzione, le chiavi consegnate, lo stato dei locali, la lettura dei contatori, eventuali danni rilevati, le osservazioni di entrambe le parti e le fotografie allegate.

Se il verbale attesta che l’immobile è stato riconsegnato in buono stato e senza riserve, una successiva contestazione del proprietario sarà più difficile da sostenere, salvo danni occulti non immediatamente visibili. Al contrario, un verbale che riconosce specifici danni può avere un peso probatorio importante contro il conduttore.

Quanto tempo ha il proprietario e cosa può fare il conduttore

La legge non fissa un termine preciso per la restituzione. Un breve periodo può essere giustificato dalla necessità di verificare le condizioni dei locali, ma il proprietario non può trattenere la somma per mesi limitandosi a dire che sono in corso dei controlli: deve restituirla, concordare un’imputazione diversa, contestare danni specifici, oppure agire in giudizio.

Se la cauzione non viene restituita, il conduttore può inviare una richiesta formale via raccomandata o PEC, indicando gli estremi del contratto, la data di cessazione e di riconsegna delle chiavi, l’importo dovuto e un termine per il pagamento. In presenza di prova scritta adeguata — contratto, prova del versamento, documentazione sulla cessazione e sulla riconsegna, richiesta di restituzione — può anche valutare un decreto ingiuntivo, a cui il locatore potrà opporsi facendo valere in quella sede le proprie pretese su danni o crediti.

La regola in sintesi

Alla fine della locazione, dopo la riconsegna dell’immobile, la cauzione va restituita. Se il proprietario sostiene di aver subito danni, deve indicarli e provarli specificamente. Se il conduttore li riconosce, le parti possono accordarsi; se non li riconosce, il proprietario non può trattenersi la somma da solo, ma deve chiedere al giudice di attribuirgliela, in tutto o in parte. La funzione di garanzia della cauzione non equivale a un diritto del locatore di farsi giustizia da sé.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

• Art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392
• Art. 1590 c.c.
• Artt. 1241 e seguenti c.c.
• Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655
• Cass. civ., sez. VI, ordinanza 25 febbraio 2015, n. 3882
• Cass. civ., sez. VI-III, ordinanza 5 gennaio 2023, n. 194

FAQ

Il proprietario può trattenere autonomamente il deposito cauzionale? No. Può contestare danni o crediti, ma in mancanza di accordo deve proporre domanda giudiziale per ottenere l’attribuzione, totale o parziale, del deposito.

È sufficiente che il proprietario affermi genericamente che ci sono danni? No. I danni vanno indicati, provati e quantificati in modo specifico. Una contestazione generica non consente di trattenere la cauzione in modo definitivo.

Chi deve provare i danni? Il proprietario che li contesta e chiede di trattenere il deposito per coprirli.

Il proprietario può compensare la cauzione con canoni non pagati? Sì, se c’è un accordo con il conduttore. Se il credito è contestato, deve rivolgersi al giudice e chiedere l’attribuzione della cauzione.

La normale usura giustifica il trattenimento della cauzione? No. Il conduttore non risponde del deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto e dal semplice trascorrere del tempo.

Quando nasce il diritto del conduttore alla restituzione? Alla cessazione della locazione, una volta che l’immobile è stato effettivamente riconsegnato al proprietario.