Il proprietario conserva naturalmente la proprietà dell’immobile, ma durante la locazione ne trasferisce al conduttore il godimento.

Questo significa che, fino alla cessazione del contratto e alla riconsegna delle chiavi, il locatore non può entrare liberamente nell’appartamento soltanto perché ne è proprietario.

Nemmeno il possesso di una copia delle chiavi gli attribuisce un diritto generale di accesso.

La casa affittata diventa il domicilio dell’inquilino

Con la consegna dell’immobile, il conduttore acquista il diritto di utilizzarlo secondo quanto previsto dal contratto e di escludere dall’abitazione anche il proprietario.

L’articolo 1575 del Codice civile impone infatti al locatore di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata per tutta la durata del rapporto.

Il proprietario deve quindi astenersi da comportamenti che interferiscano arbitrariamente con l’uso dell’appartamento.

L’ingresso nell’abitazione senza il consenso dell’inquilino può inoltre assumere rilievo penale. L’articolo 614 del Codice penale punisce chi si introduce nell’abitazione altrui contro la volontà, espressa o tacita, di chi ha il diritto di escluderlo.

Ai fini della tutela del domicilio non è decisivo chi sia proprietario dell’immobile, ma chi abbia in quel momento il diritto di utilizzarlo come propria abitazione.

Il proprietario può conservare una copia delle chiavi?

La semplice conservazione di una copia delle chiavi non attribuisce al locatore il diritto di utilizzarla liberamente.

La questione dovrebbe essere regolata con chiarezza al momento della consegna dell’immobile. In ogni caso, anche quando il proprietario dispone materialmente di una copia, non può servirsene per entrare senza autorizzazione.

Una clausola contrattuale che consenta al locatore di effettuare verifiche non equivale, inoltre, a un’autorizzazione permanente e indiscriminata.

L’accesso deve essere giustificato, concordato preventivamente e svolgersi secondo modalità compatibili con le esigenze del conduttore.

Quando il proprietario può chiedere di visitare l’immobile?

Il locatore può avere un interesse legittimo ad accedere all’appartamento, ad esempio:

• per verificare la necessità di lavori o riparazioni;
• per consentire l’intervento di tecnici;
• per controllare lo stato dell’immobile in presenza di circostanze concrete;
• per mostrare l’abitazione a potenziali acquirenti;
• per farla visitare a futuri conduttori quando il contratto è prossimo alla scadenza.

In questi casi il proprietario può chiedere l’accesso, ma deve normalmente concordare con l’inquilino il giorno e l’orario.

Il conduttore, da parte sua, deve utilizzare l’immobile con diligenza e comportarsi secondo correttezza e buona fede. Non può quindi rifiutare qualsiasi visita senza una ragione plausibile, soprattutto quando l’accesso sia necessario per eseguire interventi urgenti o indispensabili.

Il diritto del proprietario alla conservazione del bene e quello dell’inquilino alla riservatezza devono essere contemperati in modo ragionevole.

È sufficiente avvisare l’inquilino?

No. Un semplice messaggio del tipo “domani entrerò nell’appartamento” non sostituisce il consenso del conduttore.

L’avviso unilaterale non autorizza il locatore a utilizzare le chiavi e a entrare in assenza dell’inquilino.

Il proprietario dovrebbe formulare una richiesta, indicare il motivo dell’accesso e concordare una data compatibile con entrambe le parti.

Quando il conduttore non può essere presente, può eventualmente autorizzare per iscritto l’ingresso del proprietario, dell’amministratore o del tecnico incaricato.

Che cosa accade nelle situazioni di emergenza?

Una situazione diversa può verificarsi in presenza di un pericolo attuale e concreto, come:

• una grave perdita d’acqua;
• una fuga di gas;
• un principio di incendio;
• il rischio immediato di danni all’edificio o agli appartamenti vicini.

In tali circostanze può rendersi necessario un intervento immediato anche quando l’inquilino non sia reperibile.

L’emergenza, però, deve essere effettiva e documentabile. Non può essere invocata genericamente per giustificare un normale controllo dell’immobile.

Quando possibile, è opportuno tentare di contattare il conduttore, coinvolgere l’amministratore di condominio e, nei casi più gravi, richiedere l’intervento dei Vigili del fuoco o delle autorità competenti.

E se l’inquilino non paga il canone?

La morosità non autorizza il proprietario a entrare nell’abitazione, cambiare la serratura, rimuovere i beni del conduttore o riprendersi direttamente l’immobile.

Fino all’effettiva riconsegna o all’esecuzione del provvedimento di rilascio, l’alloggio rimane nella disponibilità del conduttore.

Il proprietario deve utilizzare gli strumenti previsti dalla legge, come l’intimazione di sfratto per morosità e la successiva esecuzione tramite ufficiale giudiziario.

Qualsiasi iniziativa diretta rischia di esporlo a conseguenze civili e, nei casi più gravi, anche penali.

Che cosa può fare il proprietario se l’inquilino rifiuta sempre l’accesso?

Occorre anzitutto inviare una richiesta scritta, specificando:

• il motivo della visita;
• la sua necessità;
• i nominativi delle persone che dovranno entrare;
• alcune possibili date e fasce orarie.

Se il rifiuto continua senza una valida giustificazione e impedisce lavori necessari, controlli espressamente previsti dal contratto o interventi indispensabili per evitare danni, il comportamento del conduttore può assumere rilievo come inadempimento.

Non è però consigliabile entrare con la forza o utilizzare autonomamente una copia delle chiavi. Il proprietario dovrà eventualmente rivolgersi al giudice per ottenere il provvedimento più appropriato.

Conclusioni

Essere proprietari dell’appartamento non significa poter entrare liberamente durante la locazione.

La regola generale è semplice: il proprietario può chiedere di accedere all’immobile per motivi legittimi, ma deve concordare la visita con il conduttore.

L’ingresso senza consenso è ammissibile soltanto in autentiche situazioni di emergenza e nei limiti strettamente necessari per evitare un danno imminente.

Allo stesso tempo, l’inquilino non può opporre rifiuti pretestuosi quando l’accesso sia ragionevolmente necessario per la manutenzione, la sicurezza o la conservazione dell’immobile.

Una richiesta scritta, motivata e formulata con adeguato preavviso è normalmente il modo migliore per prevenire contestazioni.

Ogni situazione deve comunque essere valutata considerando il contratto, le comunicazioni intercorse e le ragioni concrete per le quali viene richiesto l’accesso.

FAQ

Il proprietario può entrare quando l’inquilino non è in casa?

Solo con il consenso dell’inquilino oppure in presenza di una situazione di emergenza effettiva che richieda un intervento immediato.

Il proprietario può usare la copia delle chiavi?

Il possesso delle chiavi non costituisce un’autorizzazione all’ingresso. Il loro utilizzo deve essere preventivamente consentito dal conduttore, salvo autentiche emergenze.

Il contratto può prevedere visite periodiche?

Sì, ma la clausola deve essere applicata secondo correttezza. Le visite devono avere una ragione concreta, essere preannunciate e concordate quanto a giorno e orario.

L’inquilino può rifiutare qualsiasi controllo?

Non arbitrariamente. Può chiedere modalità e orari ragionevoli, ma un rifiuto sistematico e immotivato potrebbe costituire un inadempimento, soprattutto quando impedisca lavori necessari o interventi urgenti.

Il mancato pagamento dell’affitto consente al proprietario di riprendersi la casa?

No. Il proprietario deve promuovere lo sfratto e attendere la restituzione spontanea oppure l’esecuzione del rilascio tramite ufficiale giudiziario.

Il proprietario può mostrare la casa a potenziali acquirenti?

Può chiedere di organizzare le visite, soprattutto quando il contratto lo preveda, ma non può imporre accessi improvvisi o entrare senza il consenso dell’inquilino.

RIFERIMENTI NORMATIVI

• Art. 1575 c.c. – obblighi del locatore e garanzia del pacifico godimento.
• Art. 1587 c.c. – obbligo del conduttore di usare la cosa con diligenza.
• Artt. 1175 e 1375 c.c. – correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto.
• Art. 614 c.p. – violazione di domicilio.
• Art. 14 Cost. – inviolabilità del domicilio.