L’assemblea approva il rifacimento della facciata o del tetto, sceglie l’impresa, stabilisce il costo dei lavori e divide la spesa tra i condòmini in numerose rate. Nel verbale, però, non viene costituito alcun fondo speciale.

È sufficiente prevedere un piano di rateizzazione oppure la delibera rischia di essere invalida?

La risposta in breve

Quando l’assemblea approva definitivamente lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’art. 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile impone la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Esiste un’alternativa: se il contratto con l’impresa prevede pagamenti graduali collegati allo stato di avanzamento dei lavori (SAL), il fondo può essere costituito progressivamente in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Non è però sufficiente, da sola, una generica rateizzazione delle quote poste a carico dei condòmini. La Corte di Cassazione ha più volte precisato che la costituzione del fondo rappresenta una condizione di validità della delibera e che una decisione assembleare non può semplicemente aggirare le modalità previste dalla legge. Condominio

Che cos’è il fondo speciale per i lavori straordinari

L’art. 1135 c.c. attribuisce all’assemblea la competenza sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, imponendo contestualmente la costituzione del fondo speciale.

La disciplina attualmente vigente consente due modalità:

• un fondo pari all’intero ammontare dei lavori;
• se il contratto prevede pagamenti graduali in funzione dell’avanzamento delle opere, un fondo costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La funzione del fondo non è puramente contabile. La Cassazione, con l’ordinanza n. 9388 del 5 aprile 2023, ha evidenziato che la disposizione tutela sia il corretto funzionamento della gestione condominiale sia il singolo condomino, riducendo il rischio che chi ha regolarmente adempiuto debba rispondere verso il creditore anche delle quote non pagate dai morosi. Condominio

Il fondo deve essere pari al costo dei lavori

Un primo principio importante è stato affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16953 del 25 maggio 2022.

La Corte ha chiarito che dalla stessa deliberazione con la quale vengono approvate le opere deve emergere il prezzo dei lavori e che, nell’ipotesi ordinaria, l’importo del fondo deve essere equivalente a tale prezzo.

Non è quindi corretto procedere al contrario, costituendo un fondo per un certo importo e presumendo poi che quello rappresenti il costo effettivamente approvato.

Secondo la Cassazione, l’allestimento del fondo costituisce una vera e propria condizione di validità della delibera di approvazione delle opere. Il Caso

Rateizzare la spesa non significa necessariamente costituire il fondo

È uno degli aspetti più importanti nella pratica.

Un’assemblea potrebbe approvare, ad esempio, lavori per 100.000 euro e stabilire che i condòmini versino le rispettive quote nell’arco di uno o due anni. Questo piano di rateizzazione, da solo, non corrisponde necessariamente al meccanismo consentito dall’art. 1135 c.c.

Il secondo sistema previsto dalla legge presuppone infatti che sia il contratto relativo ai lavori a stabilire pagamenti graduali in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.

La questione è stata affrontata espressamente dalla Cassazione n. 9388/2023. Nel caso esaminato erano stati approvati lavori per 487.000 euro e la spesa era stata suddivisa in tre rate iniziali e in ulteriori 57 rate. La Corte ha osservato che non risultava né la costituzione del fondo per l’intero importo né l’esistenza di un contratto con l’impresa che prevedesse pagamenti graduali collegati ai SAL. Condominio

La semplice scelta assembleare di dilazionare nel tempo i versamenti dei condòmini, quindi, non può sostituire automaticamente il fondo speciale previsto dalla legge.

Quando nasce concretamente l’obbligo di costituire il fondo?

Su questo punto è particolarmente utile la sentenza della Cassazione n. 20541 del 21 luglio 2025.

Non ogni decisione preparatoria relativa a futuri lavori obbliga immediatamente a costituire il fondo. Secondo la Corte, l’obbligo diventa ineludibile quando l’assemblea approva una deliberazione di manutenzione straordinaria che individua concretamente gli elementi essenziali dell’intervento: le opere da realizzare, l’oggetto dell’appalto e il prezzo dei lavori.

Una delibera meramente programmatica — per esempio quella con cui si decide di acquisire preventivi, approfondire un progetto o preparare una successiva decisione — può quindi avere natura diversa. Il Caso

Questo chiarimento è rilevante perché, nella realtà condominiale, i lavori complessi vengono spesso decisi attraverso più assemblee: una prima fase esplorativa, la raccolta delle offerte, la scelta dell’impresa e infine l’approvazione definitiva dell’intervento.

Il contenuto effettivo di ciascun verbale deve quindi essere esaminato con attenzione: non basta il titolo attribuito al punto dell’ordine del giorno.

Il denaro deve essere già tutto versato prima dell’inizio dei lavori?

Occorre distinguere due questioni.

La giurisprudenza citata è netta nel richiedere che la delibera di approvazione definitiva dei lavori preveda correttamente il fondo, per l’intero importo o secondo il meccanismo dei SAL previsto dal contratto.

È invece opportuno non trasformare questo principio in un’affermazione ulteriore e assoluta secondo cui, in qualsiasi situazione, ogni singolo euro debba essere già materialmente accreditato sul conto condominiale prima dell’apertura del cantiere.

Le pronunce esaminate parlano di costituzione e di allestimento anticipato del fondo e vietano di sostituire il sistema legale con una generica dilazione delle quote. Per stabilire concretamente le scadenze dei versamenti occorre però coordinare il verbale assembleare, il contratto d’appalto, il calendario dei pagamenti e gli eventuali SAL.

È quindi soprattutto la coerenza tra delibera, fondo e contratto che deve essere verificata.

Cosa succede se l’amministratore ha già fatto eseguire i lavori?

La situazione cambia quando la spesa è stata sostenuta prima della preventiva autorizzazione assembleare.

Per i lavori straordinari realmente urgenti, l’art. 1135 c.c. consente all’amministratore di intervenire senza attendere l’assemblea, con l’obbligo di riferirne nella prima riunione. Vedi a questo proposito: https://www.avvmassimoronchi.it/lavori-urgenti-condominio/

La sentenza n. 20541/2025 ha però chiarito anche un’altra ipotesi: l’assemblea può ratificare successivamente spese straordinarie sostenute dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche quando non avevano carattere urgente, e può approvarne il consuntivo.

Quando procede a questa ratifica, tuttavia, la Cassazione precisa che deve essere contestualmente predisposto il fondo speciale oppure, se il contratto prevede pagamenti collegati ai SAL, il relativo frazionamento.

La ratifica, quindi, non rende irrilevante la disciplina del fondo.

Che cosa accade se il fondo speciale manca?

L’ordinanza n. 9388/2023 è particolarmente significativa: secondo la Corte, una deliberazione maggioritaria non può decidere di omettere il fondo né modificarne le modalità legali di costituzione, nemmeno quando l’appaltatore abbia acconsentito a una diversa modalità. La Cassazione ha qualificato una simile deliberazione come nulla. Cassazione 9388/2023

Ciò può avere conseguenze anche quando il condominio richieda successivamente il pagamento delle quote ai singoli proprietari, come dimostra proprio il caso deciso nel 2023, nato da un’opposizione a decreto ingiuntivo.

Non sarebbe però corretto dedurne che, se la delibera è invalida, i lavori già eseguiti diventino automaticamente gratuiti o che ogni rapporto con l’impresa scompaia. La validità della deliberazione, il contratto d’appalto, le opere materialmente realizzate e le eventuali successive deliberazioni o ratifiche costituiscono questioni che devono essere esaminate separatamente.

Quando si valuta la contestazione di una decisione assembleare è inoltre necessario distinguere nullità e annullabilità e individuare correttamente rimedio e tempi. (Impugnazione delibera condominiale)

Quali documenti è opportuno controllare

Per verificare se il fondo speciale sia stato correttamente costituito sono particolarmente utili:

• l’avviso di convocazione e il verbale integrale dell’assemblea;
• il preventivo approvato e l’indicazione precisa del costo dei lavori;
• il contratto stipulato con l’impresa;
• le clausole relative a acconti e stati di avanzamento;
• la deliberazione con cui viene costituito il fondo;
• il piano di riparto tra i condòmini;
• le richieste di pagamento dell’amministratore;
• i SAL, le fatture e le eventuali delibere successive di modifica o ratifica.

È importante leggere questi documenti congiuntamente. Una singola espressione contenuta nel verbale può non essere sufficiente a ricostruire l’intero procedimento assembleare.

Gli errori da evitare

Il primo errore è considerare automaticamente equivalente al fondo speciale qualsiasi rateizzazione.

Il secondo è approvare definitivamente lavori e impresa senza indicare con chiarezza il costo dell’intervento e senza coordinare la costituzione del fondo con le modalità di pagamento concordate.

Il terzo è esaminare isolatamente una delibera senza verificare quelle precedenti e successive. La Cassazione n. 20541/2025 dimostra quanto possa essere importante stabilire se una determinata decisione sia definitiva oppure soltanto preparatoria.

Infine, chi ritiene invalida la delibera non dovrebbe limitarsi a sospendere unilateralmente i versamenti. Prima di decidere come procedere occorre verificare natura del vizio, eventuali delibere successive, documenti contrattuali e strumenti processuali applicabili.

Le principali pronunce della Cassazione

Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 25 maggio 2022, n. 16953: il fondo speciale è condizione di validità della delibera e il prezzo dei lavori deve risultare dalla stessa deliberazione, con corrispondente importo del fondo nella modalità ordinaria. Corte di Cassazione

Cass. civ., Sez. II, ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388: l’assemblea non può omettere il fondo o modificarne le modalità legali neppure con il consenso dell’appaltatore; nel caso esaminato la Corte ha confermato la nullità della delibera. Cassazione 9388/2023

Cass. civ., Sez. II, sentenza 21 luglio 2025, n. 20541: il fondo diventa necessario con la delibera che approva concretamente l’intervento individuando opere e prezzo; inoltre, in caso di ratifica di spese straordinarie non preventivamente autorizzate, deve essere contestualmente predisposto il fondo o il suo frazionamento secondo i SAL. Corte di Cassazione

FAQ

Il fondo speciale è sempre obbligatorio per i lavori straordinari?

Quando l’assemblea approva definitivamente interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’art. 1135 c.c. ne impone la costituzione. Una deliberazione soltanto programmatica o preparatoria va invece valutata in base al suo effettivo contenuto.

Il fondo deve essere uguale all’intero costo dei lavori?

In linea generale sì. Se però il contratto stabilisce pagamenti graduali in funzione dei SAL, il fondo può essere costituito progressivamente in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Basta dividere la spesa in rate mensili?

No, non automaticamente. La possibilità di costituire progressivamente il fondo è collegata dalla legge a un contratto che preveda pagamenti in funzione dell’avanzamento dei lavori.

Una delibera senza fondo speciale è nulla?

La Cassazione n. 9388/2023 ha qualificato come nulla la deliberazione che approvi lavori straordinari disattendendo l’obbligo e le modalità di costituzione del fondo previste dall’art. 1135 c.c. Il singolo caso deve però essere esaminato anche alla luce del contenuto della delibera e degli eventuali atti successivi.

L’assemblea può ratificare lavori già ordinati dall’amministratore?

Sì. La Cassazione n. 20541/2025 ammette la ratifica anche di spese straordinarie prive del carattere di urgenza sostenute senza preventiva autorizzazione. In tal caso deve però essere contestualmente predisposto il fondo speciale secondo l’art. 1135 c.c.

Se manca il fondo posso smettere di pagare le rate?

Non è prudente trarre questa conseguenza automaticamente. Occorre verificare la delibera, il contratto, la natura del vizio, le eventuali delibere successive e gli strumenti di tutela concretamente utilizzabili.

Conclusione

Il fondo speciale non è un dettaglio contabile da aggiungere dopo l’approvazione dei lavori. È parte della disciplina stessa con cui l’assemblea assume una decisione di manutenzione straordinaria o di innovazione.

Per verificare la regolarità della procedura occorre mettere a confronto il verbale, il costo approvato, il contratto con l’impresa, le modalità di pagamento e l’eventuale previsione dei SAL. Particolare attenzione deve essere prestata anche alle delibere precedenti o successive, perché una decisione preparatoria, una deliberazione definitiva e una ratifica producono effetti differenti.

Quando il fondo manca o appare costituito in modo non conforme alla legge, è quindi opportuno far valutare l’intera documentazione prima di assumere iniziative o sospendere i pagamenti.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.