Un genitore concede gratuitamente un appartamento al figlio affinché possa abitarci con la propria famiglia. Non viene previsto un canone e, magari, non viene neppure stabilita una data per la restituzione.

Dopo alcuni anni, il proprietario ha bisogno di recuperare l’immobile e chiede al figlio di lasciarlo libero. Quest’ultimo, però, si oppone, sostenendo di avere diritto a continuare ad abitarvi.

Il proprietario può pretendere la restituzione della casa in qualsiasi momento?

La risposta è: non sempre.

La possibilità di ottenere la restituzione dipende dal contenuto degli accordi, dall’eventuale durata del comodato e, soprattutto, dall’uso per il quale l’immobile è stato concesso.

La distinzione è particolarmente importante quando l’abitazione è stata destinata alle esigenze di un nucleo familiare.

Che cos’è il comodato gratuito di un immobile?

Il comodato è disciplinato dall’articolo 1803 del Codice civile.

Si tratta del contratto con il quale una persona, chiamata comodante, consegna un bene a un’altra persona, il comodatario, affinché possa utilizzarlo per un determinato periodo o per uno specifico scopo, con l’obbligo di restituirlo.

La caratteristica essenziale del comodato è la gratuità.

Chi riceve l’immobile non deve corrispondere un canone per il suo godimento. Questa circostanza distingue il comodato dalla locazione, nella quale il conduttore paga un corrispettivo.

È una distinzione fondamentale anche sul piano giuridico.

Le regole sulla durata e sulla cessazione di una locazione abitativa non si applicano automaticamente al comodato.

Quando il comodato prevede una scadenza

La situazione più semplice si verifica quando le parti hanno concordato un termine preciso.

Si pensi, ad esempio, a un proprietario che conceda gratuitamente un appartamento a un familiare per due anni.

In questo caso si applica l’articolo 1809 del Codice civile.

Il comodatario è obbligato a restituire il bene alla scadenza del termine convenuto.

Se una data non è stata stabilita, la restituzione può essere collegata al completamento dell’uso previsto dal contratto.

La legge contempla inoltre un’eccezione importante: quando, durante il periodo concordato, sopravviene un bisogno urgente e impreveduto del comodante, quest’ultimo può esigere la restituzione immediata.

Non è però sufficiente un generico ripensamento.

Occorre dimostrare l’esistenza di un’esigenza effettiva, sopravvenuta e caratterizzata dai requisiti richiesti dalla norma.

Comodato senza scadenza: la casa deve essere restituita a semplice richiesta?

L’articolo 1810 del Codice civile disciplina il comodato senza determinazione di durata.

La disposizione stabilisce che, quando non è stato previsto un termine e questo non può essere ricavato dall’uso al quale il bene era destinato, il comodatario deve restituirlo non appena il comodante lo richiede.

È il cosiddetto comodato precario.

In questa situazione il proprietario non deve necessariamente dimostrare un bisogno urgente e impreveduto per ottenere la restituzione.

Attenzione, però: l’assenza di una data scritta non significa automaticamente che il comodato sia precario.

È necessario verificare se le parti abbiano destinato l’immobile a uno scopo particolare dal quale possa desumersi una durata, anche non espressamente indicata.

Questo è il punto sul quale nascono molte controversie.

La casa concessa al figlio per viverci con la famiglia

Una situazione frequente riguarda i genitori che mettono gratuitamente a disposizione del figlio un appartamento per consentirgli di viverci con il coniuge e gli eventuali figli.

Il contratto potrebbe non prevedere una scadenza.

Il proprietario potrebbe quindi ritenere di poter invocare l’articolo 1810 del Codice civile e ottenere immediatamente l’immobile.

La questione, tuttavia, è più complessa.

Quando risulta che l’abitazione è stata concessa proprio per soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare, tale destinazione può attribuire al comodato una durata determinabile in relazione allo scopo concordato.

In questa ipotesi trova applicazione l’articolo 1809 del Codice civile, anziché la disciplina del comodato precario.

Di conseguenza, il proprietario non può necessariamente ottenere la restituzione per il solo fatto di averla richiesta.

La Cassazione del 2025: attenzione alla destinazione familiare dell’immobile

La Corte di Cassazione è intervenuta su questa delicata questione con l’ordinanza della Terza Sezione civile n. 573 del 9 gennaio 2025.

Consulta il testo integrale dell’ordinanza n. 573/2025.

La controversia riguardava un immobile concesso in comodato mediante un contratto che permetteva al beneficiario di utilizzarlo per vivere con la propria famiglia.

Tra le clausole contrattuali figurava anche l’obbligo di restituire l’immobile entro trenta giorni dalla richiesta.

Il proprietario riteneva che questa previsione gli consentisse di ottenere il rilascio.

La Cassazione ha invece confermato la decisione che aveva escluso la natura precaria del rapporto.

Secondo la Corte, la specifica destinazione dell’immobile alla vita familiare permetteva di individuare una durata collegata all’uso concordato.

La clausola sulla restituzione entro trenta giorni doveva quindi essere interpretata insieme alle altre disposizioni contrattuali, senza attribuirle automaticamente il significato di una facoltà di recesso esercitabile liberamente.

Il ricorso è stato rigettato.

Che cosa insegna questa decisione?

La pronuncia evidenzia un aspetto particolarmente importante.

Non basta leggere isolatamente una clausola contrattuale per stabilire quando una casa debba essere restituita.

Occorre esaminare l’intero accordo, verificare quale fosse la volontà delle parti e ricostruire la destinazione concretamente attribuita all’immobile.

Non significa che qualunque comodato a favore di un familiare sia automaticamente destinato a durare indefinitamente.

Significa, piuttosto, che la natura familiare del rapporto non può essere ignorata quando costituisce lo scopo specificamente concordato.

Che cosa succede se la coppia si separa?

La separazione dei coniugi può rendere ancora più complessa la questione.

Si pensi a un immobile concesso dai genitori del marito affinché la coppia vi stabilisca la propria abitazione familiare.

Successivamente i coniugi si separano e la casa viene assegnata al genitore presso il quale vivono i figli.

Il proprietario può pretendere che l’ex coniuge lasci l’appartamento?

Anche in questo caso occorre distinguere.

Quando il comodato era effettivamente destinato alle esigenze della famiglia, la crisi coniugale non determina necessariamente la cessazione del rapporto di comodato.

La tutela dell’abitazione familiare deve però essere collegata al contenuto originario del comodato e alla permanenza delle esigenze che ne giustificavano la destinazione.

Non sarebbe quindi corretto sostenere che un provvedimento di assegnazione della casa attribuisca sempre, e indipendentemente dal contratto, un diritto opponibile al proprietario.

Devono essere esaminati gli accordi iniziali, l’eventuale presenza di figli, il provvedimento giudiziale e le circostanze concrete.

Quando il proprietario può ottenere la restituzione anticipata?

Anche in presenza di un comodato con durata stabilita o desumibile dall’uso, il proprietario non è completamente privo di tutela.

L’articolo 1809, secondo comma, consente la restituzione anticipata quando sopravviene un bisogno urgente e impreveduto.

Il bisogno deve essere concreto e non semplicemente ipotetico.

Ad esempio, una sopravvenuta necessità abitativa del proprietario potrebbe assumere rilievo, ma occorrerà verificarne effettività, urgenza e imprevedibilità.

La semplice intenzione di vendere l’immobile o il desiderio di destinarlo a un diverso utilizzo non costituiscono, di per sé, una prova sufficiente dei requisiti richiesti dalla legge.

Un’altra ipotesi riguarda l’inadempimento del comodatario.

L’articolo 1804 del Codice civile impone di custodire e conservare il bene diligentemente, di utilizzarlo secondo la destinazione concordata e di non concederne il godimento a terzi senza il consenso del comodante.

La violazione di questi obblighi può giustificare la richiesta di restituzione immediata, oltre all’eventuale risarcimento del danno.

Chi paga le spese della casa concessa in comodato?

Il fatto che l’immobile sia utilizzato gratuitamente non significa che ogni spesa debba essere sostenuta dal proprietario.

L’articolo 1808 del Codice civile stabilisce che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi del bene.

Può invece ottenere il rimborso delle spese straordinarie necessarie e urgenti per la sua conservazione.

La distinzione è importante anche rispetto alla locazione, per la quale valgono regole differenti, illustrate nell’articolo sulle riparazioni nella casa in affitto e sulla ripartizione delle spese.

In ogni caso occorre distinguere gli obblighi contrattuali tra proprietario e comodatario da quelli eventualmente esistenti nei confronti del condominio o dei fornitori.

Come chiedere concretamente la restituzione dell’immobile

Quando il proprietario intende ottenere la riconsegna, è opportuno evitare iniziative improvvisate.

Il primo passaggio consiste nella verifica del contratto e dell’effettiva natura del rapporto.

Occorre poi stabilire se sia applicabile l’articolo 1809 oppure l’articolo 1810 del Codice civile.

Una volta chiarito questo aspetto, la richiesta di restituzione dovrebbe essere formalizzata mediante una comunicazione scritta, specificando le ragioni della richiesta e, quando appropriato, un termine per il rilascio.

Se il comodatario non restituisce spontaneamente l’immobile, potrà rendersi necessario promuovere un’azione giudiziaria per ottenere un provvedimento di rilascio.

Non è invece consigliabile cambiare autonomamente la serratura, impedire l’accesso all’abitazione o rimuovere i beni dell’occupante.

La proprietà dell’immobile non autorizza, da sola, a recuperarlo mediante iniziative di forza privata.

La riforma Cartabia, modificando l’art. 657 c.p.c., ha esteso anche ai contratti di comodato di beni immobili il procedimento speciale per convalida, consentendo al comodante di intimare la licenza prima della scadenza del rapporto oppure lo sfratto dopo la sua cessazione.

Per approfondire il funzionamento del procedimento di convalida, le sue diverse fasi e le conseguenze dell’eventuale opposizione, si può consultare l’articolo dedicato allo sfratto per finita locazione, tenendo presente che i presupposti per ottenere il rilascio di un immobile concesso in comodato sono differenti da quelli previsti per la locazione.

Quali documenti conservare?

Prima di contestare il diritto del comodatario a continuare a utilizzare l’abitazione è opportuno raccogliere:

• l’eventuale contratto di comodato e la documentazione della sua registrazione;
• le comunicazioni intercorse tra le parti;
• gli elementi che dimostrano lo scopo originario della concessione;
• le eventuali richieste di restituzione e le relative prove di ricezione;
• la documentazione relativa a un sopravvenuto bisogno urgente e impreveduto;
• gli eventuali provvedimenti giudiziari riguardanti l’assegnazione della casa familiare;
• le prove di eventuali violazioni degli obblighi del comodatario.

Anche in assenza di un contratto scritto possono assumere rilievo i comportamenti delle parti e gli elementi idonei a dimostrare gli accordi effettivamente intervenuti.

Gli errori più frequenti da evitare

Il primo errore è ritenere che, trattandosi di una concessione gratuita, il proprietario possa sempre pretendere immediatamente la restituzione.

Il secondo consiste nel considerare automaticamente precario qualsiasi comodato privo di una data di scadenza.

Il terzo è pensare che la destinazione familiare garantisca necessariamente il godimento dell’immobile per tutta la vita del beneficiario.

Infine, è rischioso utilizzare clausole generiche senza chiarire l’uso consentito, la durata e le modalità di restituzione.

Una corretta predisposizione degli accordi può evitare controversie particolarmente delicate, soprattutto quando il rapporto riguarda familiari.

FAQ

Se il comodato è verbale, il proprietario può chiedere subito la casa?

Non necessariamente. Anche un comodato concluso verbalmente può essere collegato a un uso dal quale risulti una durata. Occorre ricostruire gli accordi e verificare quale disciplina sia applicabile.

Se nel contratto non c’è una scadenza, la casa deve essere restituita?

Se non è previsto alcun termine e questo non risulta neppure dall’uso concordato, trova applicazione l’articolo 1810 del Codice civile. Diversamente, può operare l’articolo 1809.

Il proprietario può chiedere la casa perché vuole venderla?

La volontà di vendere non attribuisce automaticamente un diritto alla restituzione anticipata. Occorre esaminare il contratto e verificare se esistano i presupposti giuridici del rilascio.

La separazione del figlio fa terminare il comodato?

Non sempre. Se la casa era destinata alle esigenze familiari, occorre valutare l’originario accordo e l’eventuale permanenza delle esigenze tutelate.

Chi deve pagare le spese di utilizzo dell’immobile?

In linea generale, il comodatario sostiene le spese per servirsi del bene. L’articolo 1808 prevede il rimborso delle spese straordinarie di conservazione, quando siano necessarie e urgenti.

Il proprietario può cambiare la serratura se il comodatario non esce?

No, non può considerare legittima un’iniziativa di autotutela soltanto perché è proprietario. Se manca una riconsegna volontaria occorre valutare gli strumenti giudiziari appropriati.

Conclusioni

La restituzione di una casa concessa in comodato gratuito non dipende esclusivamente dalla volontà del proprietario.

La differenza tra comodato con durata determinata, comodato precario e comodato destinato alle esigenze abitative familiari è decisiva.

L’ordinanza della Cassazione n. 573/2025 conferma l’importanza di interpretare il contratto nel suo complesso, senza fermarsi alla semplice presenza o assenza di una data di scadenza.

Prima di formulare una richiesta di rilascio o di opporvisi, è quindi opportuno far valutare gli accordi, la documentazione disponibile e le circostanze concrete.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.