Due appartamenti, due proprietari e alcune parti comuni: il tetto, le scale, il cortile o il cancello d’ingresso. Per anni la gestione dell’edificio procede senza particolari difficoltà, finché diventa necessario affrontare una spesa importante.

Uno dei proprietari vuole eseguire i lavori, mentre l’altro si oppone. Oppure uno dei due decide autonomamente di incaricare un’impresa e, successivamente, pretende che il vicino paghi la propria quota.

Come si prendono le decisioni quando il condominio è formato soltanto da due proprietari? È necessario essere sempre d’accordo? E cosa succede quando manca un amministratore?

La risposta è che anche il cosiddetto condominio minimo è soggetto alla disciplina condominiale. Tuttavia, quando i proprietari sono soltanto due, la formazione delle maggioranze può risultare particolarmente difficile.

In presenza di un contrasto che impedisce di adottare i provvedimenti necessari, può diventare indispensabile l’intervento dell’autorità giudiziaria.

Che cos’è il condominio minimo?

Il condominio minimo è un edificio nel quale esistono unità immobiliari appartenenti a due soli proprietari e parti destinate al loro servizio comune.

Si pensi a una villetta bifamiliare suddivisa in due appartamenti, ciascuno di proprietà di una persona diversa, con un tetto e un ingresso comuni.

Non è necessario sottoscrivere un atto costitutivo del condominio: la situazione condominiale nasce quando coesistono proprietà esclusive appartenenti a soggetti diversi e beni comuni a esse collegati.

L’articolo 1117 del Codice civile individua le parti che, salvo diverso titolo, sono considerate comuni, tra cui il suolo, le fondazioni, i muri portanti, il tetto e determinate installazioni.

Il numero ridotto dei proprietari non esclude quindi l’esistenza del condominio.

Questo principio è stato chiarito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006.

La Corte ha affermato che la disciplina del condominio negli edifici trova applicazione anche quando i partecipanti sono soltanto due.

È obbligatorio nominare un amministratore?

No. L’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.

In un condominio formato da due soli proprietari non esiste, pertanto, un obbligo generale di nominare un amministratore.

Ciò non significa che uno dei due possa assumere automaticamente il potere di decidere per entrambi.

I proprietari possono organizzare consensualmente la gestione dell’edificio e, quando necessario, conferire un incarico di amministrazione.

La mancanza di un amministratore non elimina però gli obblighi relativi alla conservazione delle parti comuni e alla partecipazione alle spese.

Occorre inoltre distinguere l’assenza dell’obbligo di nomina dagli eventuali adempimenti fiscali e amministrativi che possono riguardare il condominio.

Come si prendono le decisioni tra due proprietari?

Questo è il problema più delicato.

L’articolo 1136 del Codice civile disciplina la costituzione dell’assemblea e le maggioranze necessarie per adottare le deliberazioni.

Nel condominio minimo, tuttavia, la presenza di due soli partecipanti può impedire concretamente la formazione di una maggioranza.

Si consideri, per esempio, un edificio formato da due unità immobiliari di pari valore, appartenenti rispettivamente ad Antonio e Giuseppe.

Antonio vuole sostituire il cancello comune; Giuseppe ritiene che l’intervento non sia necessario.

Se ciascuno mantiene la propria posizione, non è possibile formare una maggioranza favorevole alla decisione.

Il problema non si risolve attribuendo automaticamente il potere di decidere a chi possiede l’appartamento più grande o a chi intende sostenere inizialmente la spesa.

Occorre applicare le regole pertinenti alla concreta situazione proprietaria e al tipo di intervento.

Un proprietario può deliberare da solo se l’altro non partecipa all’assemblea?

La Corte di Cassazione ha affrontato proprio questa situazione.

Con la sentenza della Seconda Sezione civile n. 5329 del 2 marzo 2017, ha esaminato il caso di un condominio minimo con due partecipanti titolari di quote paritarie sulle parti comuni.

Uno dei proprietari aveva convocato l’assemblea e, non essendosi presentato l’altro, aveva assunto autonomamente una deliberazione relativa alle spese dell’edificio.

La Cassazione ha escluso che la decisione dell’unico partecipante potesse considerarsi una valida deliberazione unanime.

Secondo la Corte, nell’ipotesi esaminata, l’unanimità presupponeva la partecipazione di entrambi i proprietari.

Quando invece manca l’accordo, oppure uno dei due non partecipa alla riunione, la situazione di stallo deve essere affrontata mediante gli strumenti previsti dalla legge.

La decisione riguarda specificamente due proprietari con diritti paritari: il principio non deve essere esteso automaticamente a ogni diversa configurazione delle quote senza verificarne i presupposti.

Cosa succede quando i due condòmini non trovano un accordo?

Il disaccordo può riguardare questioni differenti:

• la riparazione del tetto;
• la sostituzione di un impianto comune;
• la manutenzione del cortile;
• l’affidamento di lavori a un’impresa;
• la gestione di spese necessarie per conservare l’edificio.

Quando non si riescono ad adottare provvedimenti indispensabili, viene in considerazione l’articolo 1105 del Codice civile, applicabile nei limiti consentiti dall’articolo 1139, che rinvia alle norme sulla comunione.

L’articolo 1105 prevede che, se non vengono adottati i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune oppure non si forma una maggioranza, ciascun partecipante possa rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Il giudice può adottare i provvedimenti opportuni e anche nominare un amministratore.

Questo intervento ha una funzione diversa dalla nomina giudiziale prevista dall’articolo 1129 del Codice civile per i condomìni nei quali l’amministratore è obbligatorio.

Sul tema è disponibile anche l’approfondimento relativo alla nomina giudiziale dell’amministratore in caso di paralisi assembleare.

Naturalmente, il ricorso al giudice non è necessario per ogni divergenza di opinioni: occorre verificare che esista un’effettiva necessità di adottare provvedimenti relativi all’amministrazione comune.

Chi paga le spese nel condominio minimo?

Anche se i proprietari sono soltanto due, non è corretto presumere che ogni spesa debba essere necessariamente divisa a metà.

L’articolo 1123 del Codice civile prevede, come criterio generale, la ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni in proporzione al valore delle rispettive proprietà, salvo diversa convenzione.

Esistono inoltre criteri particolari per beni destinati a servire i condòmini in misura diversa o soltanto una parte dell’edificio.

Per esempio, due appartamenti possono avere dimensioni, caratteristiche e valori differenti.

In questa situazione, la ripartizione delle spese comuni non può essere stabilita semplicemente affermando che, essendoci due proprietari, ciascuno debba pagare il 50%.

E se non esistono tabelle millesimali?

L’assenza delle tabelle millesimali non significa che le parti comuni siano prive di proprietari oppure che non esistano obblighi contributivi.

Il criterio legale continua a essere applicabile, ma può essere necessario determinare tecnicamente il valore delle singole proprietà.

Inoltre, prima di ripartire una spesa, occorre controllare gli atti di acquisto e gli eventuali accordi validamente esistenti.

La mancanza delle tabelle può rendere la gestione meno agevole, ma non autorizza a scegliere arbitrariamente il criterio di ripartizione.

Un proprietario può fare eseguire lavori e pretendere il rimborso?

Non sempre.

È necessario distinguere i lavori preventivamente autorizzati dagli interventi eseguiti autonomamente.

L’articolo 1134 del Codice civile stabilisce che il condomino che assume la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Il principio si applica anche al condominio minimo.

Le Sezioni Unite, nella già citata sentenza n. 2046/2006, hanno infatti escluso che la presenza di due soli proprietari consentisse di applicare automaticamente la disciplina meno rigorosa prevista dall’articolo 1110 per la comunione ordinaria.

Quando una spesa è davvero urgente?

L’urgenza deve essere valutata concretamente.

Si immagini che una parte del tetto venga danneggiata durante un temporale e che l’acqua stia penetrando negli appartamenti.

Un intervento immediato per mettere in sicurezza la copertura potrebbe presentare i requisiti dell’urgenza.

Diversa è la situazione nella quale il tetto necessita di una manutenzione programmabile e uno dei proprietari decide, senza accordarsi con l’altro, di affidare un completo rifacimento a un’impresa.

Il semplice fatto che un lavoro sia utile o necessario non significa automaticamente che sia urgente.

Per il rimborso è quindi fondamentale dimostrare le circostanze che rendevano impossibile differire l’intervento senza provocare danni o pericoli.

La questione è approfondita anche nell’articolo dedicato ai lavori urgenti in condominio e alle spese anticipate dai singoli condòmini.

Quali documenti è importante conservare?

Quando nasce una controversia tra i proprietari di un piccolo edificio, la documentazione può essere decisiva.

È opportuno conservare:

• gli atti di acquisto delle unità immobiliari;
• le eventuali tabelle millesimali e gli accordi sulla ripartizione delle spese;
• le comunicazioni inviate all’altro proprietario;
• gli avvisi di convocazione e gli eventuali verbali;
• i preventivi delle imprese;
• le fotografie delle parti danneggiate;
• le relazioni di tecnici e professionisti;
• le fatture e le prove dei pagamenti effettuati.

Se viene invocata l’urgenza di un intervento, assumono particolare importanza anche le prove relative alle condizioni dell’immobile prima dell’esecuzione dei lavori.

Come evitare che il disaccordo diventi una causa?

La gestione di un condominio minimo richiede alcune precauzioni.

Anzitutto, è opportuno individuare con precisione quali beni siano effettivamente comuni e quali siano invece di proprietà esclusiva.

Successivamente, prima di commissionare lavori non urgenti, è consigliabile richiedere preventivi comparabili e comunicarli all’altro proprietario, cercando di raggiungere un accordo documentabile.

Anche quando manca un amministratore, l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente a ciascun condomino di convocare l’assemblea, nel rispetto delle modalità previste.

Un accordo scritto sulle opere da eseguire, sull’impresa incaricata e sulla ripartizione dei costi può prevenire numerose contestazioni.

Viceversa, è rischioso procedere unilateralmente confidando nella possibilità di ottenere successivamente il rimborso.

Se il contrasto riguarda provvedimenti necessari per la conservazione o l’amministrazione dell’edificio, occorre valutare il ricorso previsto dall’articolo 1105 del Codice civile.

FAQ

Due appartamenti con proprietari diversi formano automaticamente un condominio?

Sì, quando esistono parti comuni strutturalmente o funzionalmente collegate alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, salvo le verifiche necessarie sui titoli.

In un condominio di due proprietari serve un amministratore?

No, la nomina non è obbligatoria. I proprietari possono comunque concordare una gestione comune o nominare un amministratore.

Se l’altro proprietario non si presenta, posso decidere da solo?

Non bisogna presumere di poterlo fare. La Cassazione ha escluso questa possibilità nel caso di un condominio minimo con due partecipanti titolari di quote paritarie.

Se anticipo i soldi per riparare il tetto, posso chiedere il rimborso?

Dipende. In assenza di autorizzazione, occorre dimostrare i requisiti dell’urgenza previsti dall’articolo 1134 del Codice civile.

Senza tabelle millesimali le spese si dividono sempre al 50%?

No. Occorre verificare il valore delle proprietà, la natura delle parti comuni e gli eventuali criteri particolari o accordi validi.

Se non troviamo un accordo, dobbiamo lasciare l’edificio senza manutenzione?

No. Quando non vengono adottati i provvedimenti necessari, può essere valutato il ricorso all’autorità giudiziaria previsto dall’articolo 1105 del Codice civile.

Conclusione

Il condominio minimo presenta una caratteristica particolare: pur essendo formato soltanto da due proprietari, rimane soggetto alle regole che disciplinano le parti comuni degli edifici.

La ridotta dimensione non attribuisce a ciascun partecipante il potere di decidere unilateralmente, né elimina gli obblighi relativi alle spese necessarie.

Quando manca l’accordo, occorre distinguere tra interventi urgenti, manutenzioni programmabili e decisioni gestionali che richiedono un provvedimento comune.

Prima di procedere con lavori, richieste di rimborso o iniziative giudiziarie, è quindi opportuno fare valutare la situazione concreta, esaminando titoli di proprietà, quote, comunicazioni e documentazione tecnica.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.