Si torna a casa dopo una giornata di lavoro e si trova il parcheggio condominiale occupato. Oppure si nota che un vicino lascia abitualmente la propria automobile nello stesso posto, magari perché rientra dal lavoro prima degli altri.

Ma quel comportamento è legittimo? Chi arriva per primo può parcheggiare dove vuole? E cosa succede quando i posti auto non sono sufficienti per tutti?

La risposta dipende dalla natura del parcheggio e dalle regole che ne disciplinano l’utilizzo.

In particolare, occorre distinguere tra un posto auto di proprietà esclusiva, uno spazio assegnato a un determinato condomino e un’area comune nella quale tutti hanno diritto di parcheggiare.

Il parcheggio condominiale è sempre di proprietà comune?

L’articolo 1117 del Codice civile include espressamente le aree destinate a parcheggio tra le parti comuni dell’edificio, salvo che risulti diversamente dal titolo.

Questo significa che un cortile destinato alla sosta delle automobili può appartenere a tutti i condomini, ma non necessariamente ogni posto auto è comune.

In uno stesso edificio possono infatti esistere situazioni differenti:

• parcheggi di proprietà esclusiva, acquistati insieme all’appartamento oppure separatamente;
• posti auto comuni, utilizzabili da tutti gli aventi diritto;
• posti assegnati secondo un regolamento condominiale;
• aree comuni il cui utilizzo è disciplinato da turnazioni;
• spazi sui quali esistono particolari diritti risultanti dai titoli.

La distinzione è fondamentale perché determina quali comportamenti siano consentiti e quali strumenti possano essere utilizzati per tutelare i propri diritti.

La sola presenza di strisce, numeri dipinti sull’asfalto o cartelli non dimostra necessariamente che un posto appartenga in proprietà esclusiva a una persona.

Bisogna verificare gli atti di acquisto, il regolamento condominiale e le eventuali deliberazioni assembleari.

Un condomino può parcheggiare sempre nello stesso posto comune?

Sì. Il semplice fatto di parcheggiare abitualmente nello stesso posto non costituisce, di per sé, una violazione della legge.

Immaginiamo un cortile condominiale con cinque posti auto comuni e non assegnati.

Un condomino termina di lavorare alle quattro del pomeriggio, mentre gli altri rientrano generalmente dopo le sei.

Arrivando prima, trova quasi sempre libero lo stesso posto e vi parcheggia regolarmente.

Questo comportamento è normalmente legittimo, purché non siano previste regole differenti e non vengano lesi i diritti degli altri.

L’articolo 1102 del Codice civile stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Il concetto di pari uso non significa che tutti debbano utilizzare il parcheggio per lo stesso numero di ore oppure con identica frequenza.

Un condomino può quindi utilizzare una parte comune più intensamente degli altri senza che ciò costituisca automaticamente un abuso.

Occorre però che l’utilizzo rimanga compatibile con i diritti degli altri comproprietari.

Quando l’uso abituale diventa un’occupazione illegittima?

La situazione cambia quando il condomino non si limita a parcheggiare nel posto che trova libero, ma pretende di riservarselo stabilmente.

Pensiamo, per esempio, a chi lascia oggetti per impedire agli altri di parcheggiare, colloca una barriera senza averne titolo oppure sostiene che nessun altro possa utilizzare quello spazio.

Diverso è anche il caso di chi adotta comportamenti concretamente diretti a sottrarre una porzione comune al godimento degli altri.

In queste ipotesi non siamo più necessariamente di fronte al normale esercizio del diritto di utilizzare una parte comune.

Può invece configurarsi una violazione dei limiti stabiliti dall’articolo 1102 c.c.

Il criterio da applicare è quindi il seguente:

non conta soltanto quanto frequentemente un condomino parcheggi nello stesso posto, ma se il suo comportamento impedisca concretamente agli altri di esercitare il proprio diritto.

Il fatto che un condomino lasci la macchina parcheggiata per molto tempo non consente, da solo, di qualificare la condotta come illegittima.

Occorre verificare le circostanze concrete, le caratteristiche dell’area, la destinazione del parcheggio e le regole applicabili.

Che cosa dice la Corte di Cassazione sul pari uso delle parti comuni?

La giurisprudenza ha chiarito da tempo che il diritto di utilizzare la cosa comune non comporta necessariamente un’utilizzazione identica da parte di tutti i comproprietari.

La Corte di Cassazione, Seconda Sezione civile, con sentenza n. 18038 del 28 agosto 2020, ha ribadito che il pari uso previsto dall’articolo 1102 c.c. non deve essere inteso come utilizzo identico e contemporaneo.

Ciascun condomino può trarre dalla cosa comune un’utilità anche più intensa rispetto agli altri, a condizione che ciò rimanga compatibile con i loro diritti.

La controversia esaminata dalla Corte non riguardava specificamente i parcheggi, ma l’utilizzazione di muri comuni dell’androne condominiale per l’esposizione di vetrine commerciali.

Il principio giuridico espresso è tuttavia rilevante anche per comprendere i limiti generali dell’utilizzo dei parcheggi comuni.

Leggi il testo integrale della sentenza della Cassazione n. 18038/2020.

Un’altra decisione importante è la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 28972 del 17 dicembre 2020.

La Corte ha affrontato il problema della possibilità di costituire un diritto reale atipico di uso esclusivo su una parte condominiale.

Le Sezioni Unite hanno escluso che possa essere creato un diritto reale di uso esclusivo non previsto dall’ordinamento, tale da svuotare il diritto degli altri condomini di utilizzare il bene comune.

La pronuncia riguarda quindi una questione diversa da quella del semplice parcheggio abituale, ma è utile per distinguere l’utilizzo più intenso di un bene dalla costituzione di un vero diritto esclusivo.

La qualificazione delle attribuzioni eventualmente contenute nei titoli richiede un esame delle pattuizioni e degli strumenti giuridici concretamente utilizzati.

Leggi il testo integrale della sentenza delle Sezioni Unite n. 28972/2020.

Cosa succede se i posti auto sono meno degli appartamenti?

È una situazione frequente, soprattutto negli edifici costruiti quando il numero delle automobili per famiglia era inferiore a quello attuale.

Immaginiamo un condominio con dieci appartamenti e soltanto cinque posti disponibili nel cortile comune.

Se non esistono regole particolari, potrebbe essere seguito il criterio secondo cui chi arriva prima trova il parcheggio libero e può utilizzarlo.

Questo sistema, di per sé, non è necessariamente illegittimo.

Può tuttavia accadere che, per gli orari di lavoro o per le abitudini dei residenti, siano sempre gli stessi condomini a trovare posto.

In una situazione del genere è possibile valutare l’introduzione di regole diverse, ad esempio un sistema di turnazione.

La turnazione può consentire a più condomini di beneficiare dell’area comune, alternandone l’utilizzo secondo criteri prestabiliti.

La turnazione, però, non è automaticamente obbligatoria ogni volta che i parcheggi siano insufficienti.

Occorre valutare se il sistema esistente rispetti i diritti dei partecipanti e se vi siano ragioni per adottare una disciplina organizzativa differente.

L’assemblea può intervenire per regolamentare l’utilizzo delle parti comuni, nei limiti delle proprie attribuzioni e nel rispetto dei diritti individuali.

L’assemblea può assegnare i posti auto ai singoli condomini?

L’assemblea può disciplinare le modalità di utilizzo degli spazi comuni, ma bisogna distinguere tra un’assegnazione organizzativa e l’attribuzione di un diritto esclusivo.

Per esempio, potrebbe essere previsto che alcuni posti vengano utilizzati a rotazione oppure secondo modalità che consentano un godimento equilibrato del cortile.

Non sarebbe invece corretto ritenere che una semplice delibera possa trasformare arbitrariamente una porzione comune in proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Occorre inoltre prestare attenzione ai regolamenti contrattuali e ai diritti risultanti dai titoli di acquisto.

Non tutte le assegnazioni hanno infatti la stessa natura giuridica.

Se un condomino ritiene che una deliberazione abbia illegittimamente limitato il proprio diritto, dovrà verificare se esistano i presupposti per contestarla.

Per approfondire questo aspetto è possibile consultare l’articolo sull’impugnazione della delibera condominiale: termini, vizi e cosa fare.

Quali poteri ha l’amministratore di condominio?

L’articolo 1130 del Codice civile attribuisce all’amministratore, tra gli altri, il compito di curare l’osservanza del regolamento e disciplinare l’uso delle cose comuni nell’interesse collettivo.

Quando sorgono problemi relativi ai parcheggi condominiali, l’amministratore può quindi svolgere un ruolo importante.

Può richiamare i condomini al rispetto delle regole, verificare eventuali violazioni e dare esecuzione alle deliberazioni assembleari.

Può inoltre essere opportuno sottoporre all’assemblea la necessità di disciplinare diversamente il parcheggio.

L’amministratore non può però modificare unilateralmente i diritti di proprietà dei singoli né attribuire a qualcuno un diritto esclusivo che non gli spetta.

Allo stesso modo, non dispone di un potere generale e automatico di far rimuovere qualsiasi automobile parcheggiata in modo irregolare.

Il regolamento condominiale può vietare di parcheggiare?

Il regolamento condominiale può contenere disposizioni relative all’utilizzo delle parti comuni.

L’articolo 1138 c.c. prevede espressamente che il regolamento disciplini, tra le altre cose, l’uso dei beni comuni.

Possono quindi essere previste regole riguardanti le modalità di sosta, l’accesso ai parcheggi, gli spazi destinati alla manovra e l’organizzazione dell’area.

Le disposizioni regolamentari devono tuttavia rispettare i diritti individuali dei condomini risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Per questo bisogna prestare attenzione alla natura del regolamento e alle modalità con cui sono state introdotte eventuali limitazioni.

Non è possibile stabilire se un divieto sia valido senza esaminare il titolo, il regolamento e le caratteristiche del parcheggio.

Se il posto auto è di proprietà esclusiva, cosa cambia?

Quando il posto auto appartiene in proprietà esclusiva a un condomino, la situazione è diversa.

Un’altra persona non può occuparlo senza il consenso del proprietario o senza un diverso titolo che ne giustifichi l’utilizzo.

Se l’occupazione avviene ripetutamente, il proprietario può chiedere che cessi.

Quando ne ricorrono i presupposti, è possibile valutare anche una tutela giudiziaria.

L’eventuale richiesta di risarcimento del danno richiede però un esame specifico.

Non ogni occupazione occasionale comporta automaticamente il diritto a una somma di denaro.

Possono assumere rilevanza la durata dell’occupazione, la natura della lesione, la documentazione disponibile e le conseguenze concretamente subite.

Per esempio, il proprietario che sia stato costretto a sostenere costi per parcheggiare altrove potrà documentarli e valutare se esistano i presupposti per chiederne il rimborso.

E se a parcheggiare è un ospite oppure viene bloccato l’accesso?

Il fatto che un’automobile appartenga a un visitatore non rende automaticamente illegittima la sua presenza nel parcheggio condominiale.

Occorre verificare le regole applicabili e il diritto di utilizzo dell’area.

La situazione è invece diversa quando una vettura impedisce l’accesso a un’autorimessa, blocca un passaggio necessario o ostacola concretamente l’utilizzo di una parte comune.

In questi casi il problema non riguarda soltanto l’occupazione di uno spazio, ma anche l’impedimento all’esercizio di un diritto.

Resta comunque sconsigliabile procedere autonomamente allo spostamento del veicolo o adottare misure che possano danneggiarlo.

Gli strumenti di tutela devono essere individuati in relazione alla situazione concreta.

Quali documenti conservare quando nasce una controversia?

Prima di contestare l’utilizzo di un posto auto condominiale è importante chiarire quali diritti spettino effettivamente alle persone coinvolte.

Tra i documenti che possono essere utili rientrano:

• atto di acquisto e altri titoli rilevanti;
• regolamento condominiale;
• eventuali deliberazioni sull’assegnazione dei parcheggi;
• planimetrie e documentazione tecnica;
• fotografie delle occupazioni contestate;
• comunicazioni con l’amministratore;
• documentazione delle eventuali spese sostenute.

Se il problema si ripete, può essere utile annotare date, orari e circostanze degli episodi.

Occorre però ricordare che fotografare ripetutamente un’automobile parcheggiata nello stesso posto non dimostra, da solo, una violazione dell’articolo 1102 c.c.

Le prove devono consentire di individuare il comportamento effettivamente contestato e l’eventuale lesione del diritto altrui.

Cosa fare quando un condomino impedisce agli altri di parcheggiare?

La prima cosa da fare è verificare la natura del parcheggio e le regole che lo disciplinano.

Se il posto è comune e non assegnato, come già detto, non è sufficiente contestare il fatto che un condomino lo utilizzi frequentemente.

Bisogna individuare una condotta concretamente lesiva dei diritti altrui oppure una violazione del regolamento.

Se questa condotta esiste, può essere opportuno inviare una segnalazione documentata all’amministratore.

Quando il problema non viene risolto, si può valutare una diffida formale, indicando con precisione quali comportamenti debbano cessare.

Se invece il problema deriva dall’insufficienza dei posti disponibili, una soluzione può essere quella di chiedere all’assemblea una regolamentazione diversa.

Quando occorre tentare la mediazione?

Le controversie condominiali e quelle in materia di diritti reali rientrano tra le materie per le quali l’articolo 5 del decreto legislativo n. 28/2010 prevede, nei casi disciplinati dalla legge, la mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Prima di iniziare una causa può quindi essere necessario attivare un procedimento di mediazione.

La procedura consente alle parti di confrontarsi e, quando possibile, individuare una soluzione condivisa.

Nel caso dei parcheggi condominiali, per esempio, si potrebbe concordare una disciplina dell’utilizzo degli spazi oppure risolvere una controversia relativa a comportamenti che impediscono il godimento del bene.

Per comprendere alcuni aspetti del procedimento è disponibile anche l’approfondimento sulla mediazione obbligatoria e mancata partecipazione della controparte.

FAQ

Chi arriva prima può parcheggiare sempre nello stesso posto comune?

In linea generale sì, se non esistono regole differenti e l’utilizzo rispetta i diritti degli altri condomini. La maggiore frequenza della sosta non costituisce, di per sé, una violazione dell’articolo 1102 c.c.

Se un condomino occupa sempre lo stesso posto, posso chiedergli di lasciarlo libero?

Non soltanto perché lo utilizza abitualmente. Occorre verificare se abbia violato il regolamento o se il suo comportamento impedisca concretamente agli altri di esercitare il proprio diritto.

L’assemblea può stabilire una turnazione dei parcheggi?

Sì, nei limiti consentiti dalla legge e nel rispetto dei diritti individuali, può disciplinare l’utilizzo delle parti comuni attraverso criteri di turnazione.

L’amministratore può obbligare un condomino a cambiare posto?

Può intervenire per far rispettare una valida disciplina del parcheggio, ma non può imporre arbitrariamente limitazioni non previste né modificare i diritti individuali dei condomini.

Il fatto di parcheggiare per anni nello stesso posto lo rende mio?

No. L’utilizzo abituale di un posto comune non comporta automaticamente l’acquisto della proprietà o di un diritto esclusivo. L’eventuale esistenza di un diverso titolo deve essere valutata separatamente.

Posso chiedere un risarcimento se il mio posto auto viene occupato?

Quando ricorrono i presupposti giuridici della responsabilità e del danno risarcibile, è possibile valutare una richiesta. Occorre però distinguere tra posto comune, posto assegnato e proprietà esclusiva, verificando le prove disponibili.

Conclusioni

Le controversie sui parcheggi condominiali nascono spesso da una confusione tra il diritto di utilizzare una parte comune e la pretesa di riservarsene l’uso esclusivo.

Parcheggiare frequentemente nello stesso posto comune non è automaticamente illegittimo.

Può diventarlo una condotta che, in violazione delle regole applicabili, impedisca agli altri condomini di esercitare il proprio diritto di godimento.

Quando i posti disponibili sono insufficienti, può inoltre essere opportuno valutare una diversa regolamentazione attraverso l’assemblea.

La soluzione dipende sempre dalla natura del parcheggio, dai titoli di proprietà, dal regolamento e dalle circostanze concrete.

Prima di intraprendere iniziative formali o giudiziarie è pertanto opportuno far valutare la documentazione, così da individuare correttamente il diritto da tutelare e gli strumenti effettivamente disponibili.

Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale relativa al singolo caso concreto.